La cantina è in genere pertinenza del locale sovrastante

Sono proprietario di un locale ad uso commerciale in una zona periferica di Milano che ho affittato ad uso trattoria. L’acquisto era avvenuto tramite tribunale perché il vecchio proprietario aveva fatto fallimento.

Lo stabile era datato (probabilmente era una vecchia cascina). Ora il mio locale fa parte di un condominio di 18 appartamenti più il mio locale. Il condominio è sorto dopo che fu venduto l’ultimo appartamento.

All’atto dell’acquisto sulle mappe catastali non esistevano cantine per nessuno dei futuri condomini. Durante la ristrutturazione che ho fatto eseguire nel mio locale, per mia fortuna è stata trovata una cantina preesistente, che si presentava stracolma di macerie e calcinacci. Il ritrovamento di questo vano sotterraneo fu provvidenziale perché per l’attività della trattoria è molto importante avere una cantina.

Poiché la scoperta della cantina si deve solamente a un caso, dipendente però dai lavori da me ordinati (ristrutturazione e adattamento a trattoria), ho seguito subito il suggerimento dell’architetto, direttore dei lavori di ristrutturazione, e ho provveduto all’accatastamento di tale locale alla mia proprietà.

Anche perché in una vecchia mappa catastale del 1940 rinvenuta dall’architetto appariva la scritta che la cantina era di pertinenza del locale sopra esistente, che coincide con la mia proprietà.

(L’accatastamento è avvenuto prima che fosse reso noto il regolamento di condominio, ma poco dopo la costituzione del condominio stesso).

Ho speso parecchio denaro per pulire la cantina dalle macerie, l’ho ristrutturata completamente facendo rinforzare le pareti, facendola isolare dall’umidità e facendo fare la piastrellatura del pavimento.

Faccio presente che non esiste possibilità di accesso alla cantina dalle parti comuni del condominio ma vi si entra solamente dal mio locale, mediante una botola e una scala in discesa, anche queste fatte porre da me.

L’amministratore, pur sapendo che facevo tali lavori, non mi ha comunicato nulla in proposito e non mi ha posto nessuna proibizione.

Ora, a nome del condominio, ha avanzato pretese su questa cantina e mi ha imposto di ritenerla proprietà del condominio, benché nemmeno sul regolamento condominiale vi sia alcuna indicazione relativa all’esistenza di cantine.

Tuttavia, viste le spese da me sostenute, mi ha concesso di utilizzarla a titolo gratuito fino alla mia morte, oppure fino ad eventuale vendita del locale da parte mia.

Non mi sembra una decisione giusta, avendola scoperta io, anche considerando che in caso di vendita del negozio la proprietà della cantina ne accrescerebbe il valore.

Le chiedo:

posso vantare dei diritti di proprietà su questa cantina?

Quali consigli può darmi in merito? Raffaele Mazza

A nostro parere la pretesa del condominio di considerare la cantina come parte comune è priva di fondamento. Ciò per più ragioni:

a) Il regolamento condominiale contrattuale non ne fa cenno;

b) le cantine non sono comprese nella parti presunte come comuni dall’articolo 1117 del codice civile e non vi è titolo che stabilisca diversamente;

c) Per analogia su quanto stabilito più volte dalla giurisprudenza in merito ai sottotetti, l’accesso dal solo suo locale ne comprova la pertinenza;

d) la mappa catastale del 1940 è una prova in più.

Pertanto la proposta dell’uso gratuito vita natural durante, per evitare probabilmente ogni usucapione ventennale, non andrebbe accolta, salvo che il condominio non possa accampare solide ragioni per la pretesa di titolarità, che ci pare al momento non esistano.