Nel 1998 ho affittato, con la vostra consulenza, il mio appartamentino di Concorezzo (in provincia di Milano, bilocale con cantina e parcheggino interno al condominio) con un contratto patto in deroga 4+4.

Il canone è stato ai tempi fissato per L. 600.000 mensili + L. 25.000 per spese varie di gestione (ovviamente adesso viene versato in Euro, conversione matematica).

Non ho mai applicato l'aumento ISTAT (indicizzazione) e non ho mai fatto il conguagli delle spese, anche se previsti dal contratto, per una sorta di benevolenza verso chi è entrato in casa, ma visto il salasso sull'Unico che mi tocca ogni anno ho deciso di rettificare gli importi, almeno per quanto sarà possibile. Inoltre, effettivamente in questi anni la zona si è rivalutata e la cifra risulta essere un po' anacronistica!

Inoltre, ma temo molto più "pesante", ho completamente dimenticato il rinnovo del contratto, quello che si deve fare ogni anno con un determinato codice tributo (e che poi è 50% carico mio, 50% carico inquilino).

Ora, conscia della trascuratezza con cui ho gestito il tutto (meglio dire "non ho gestito il tutto") vorrei mettermi in pari relativamente agli argomenti che vi descrivo più in dettaglio qui sotto.

Vi ringrazio anticipatamente per le risposte che vorrete darmi, già sapendo che sono più di una e che richiedono, penso, un certo livello di concentrazione!

PROBLEMA N. 1)

Se non erro non ho facoltà di aumentare il canone ufficiale sino allo scadere degli 8 anni previsti dal contratto (4+4, dal 1.4.1998).

Posso però aumentarlo in base all'indice ISTAT. Non avendolo mai applicato, pensavo di recuperare le percentuali da qualche parte ed applicarle tutte a partire dal 1998, ma ho letto sul Filo Diretto del vostro sito che non è possibile e lo si può fare solo per l'ultimo anno. Ho capito bene? Se è così, posso applicarlo a partire da ogni affitto versato dal 1.4.1998? L'indice ISTAT è mensile o annuale? Devo applicarlo anche sulle spese o solo sul canone di affitto? Una volta applicato, la nuova cifra compone il nuovo canone mensile da versare fino a nuova variazione? Insomma, mi mandereste un esempio

di applicazione indice ISTAT? E perché il 75%?

PROBLEMA N. 2)

Conguaglio spese: non avendolo mai fatto, ho recuperato i consuntivi mandati dall'amministratore del condominio ed ho calcolato le spese effettive a carico dell'inquilino.

Ma: - le manutenzioni ordinarie (riparare tubo magari anche di un'altra scala, cambiare le cassette della posta, mettere il cartello di passo carrabile, ecc.) sono a mio carico?

- pulizia biologica e giardino penso siano ovviamente a carico 100% inquilino

Sul contratto si parla di spese amministratore e assicurative a mio carico, il resto no, ma vorrei alcuni dettagli, anche perchè a suo tempo da voi non avevo ricevuto nulla di scritto per cui vado a memoria.

Poichè dopo i conteggi che ho fatto ho constatato che le spese mensili superano costantemente la cifra stabilita inizialmente nel contratto, posso io decidere di aumentare tale cifra e semplicemente comunicarlo all'inquilino (ovviamente con documentazione allegata)? Oppure conviene mantenere l'importo inizialmente stabilito e anno per anno fare il conguaglio?

PROBLEMA N. 3)

Rinnovo registrazione contratto di locazione (ahi ahi) La prima registrazione venne fatta nel 1998, dal vs incaricato. Sono certa che mi avvisò del nuovo onere al quale avrei dovuto far fronte, ma sinceramente l'ho completamente rimosso dalla mente! (perdono! avevo partorito da poco e probabilmente ero troppo sconvolta dalla nuova vita di madre lavoratrice tuttofare!)

Come posso ora mettermi in regola? Potete darmi qualche consiglio in merito? Cosa rischio? Inoltre, essendo se non erro a carico sia del proprietario che dell'inquilino, posso pretendere che quest'ultimo mi versi il dovuto una volta a posizione allineata?

Attendo le vostre risposte sperando di essermi espressa in maniera sufficientemente chiara e ancora

una volta vi ringrazio di esistere!

Annamaria Zanardo S. Donato Milanese (MI)