I criteri di attribuzione dei box in "eccesso"

Nel condominio dove abito si è approvata la costruzione di box avvelendosi della legge tognoli.Si prevede la costruzione di 45 box in confronto a 32 appartamenti.I box in più verranno assegnati ad estrazione tra i condomini che sono interessati ad avere più di un box.In vista di ciò alcuni condomini, i cui appartamenti hanno due entrate, hanno diviso i loro appartamento in due cambiando l'accatastamento (alcuni lo hanno già fatto altri lo stanno facendo - da 32 si dovrebbe passare a 36 appartamenti).A me sembra che questa pratica non sia corretta: così facendo non incidono sulla quota/valore del terreno di ogni appartamento, come era stata calcolata all'epoca della costruzione dello stabile negli anni '50. Si può ritenere che chi abbia così suddiviso l'appartamento abbia diritto ad un solo box e il secondo venga eventualmente assegnato per sorteggio.Ringrazio anticipatamente se vorrete prendere in considerazione questo mio quesito.

La cosiddetta legge Tognoli - modificata dalle legge 15/5/1997, n° 127, 7/12/1999, n° 472 nonché dal DPR 6/06/2001, n° 380 – all’art. 9, ha consentito la realizzazione nel sottosuolo degli edifici ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, la costruzione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. In particolare, in presenza di immobili condominiali, le delibere assembleari aventi ad oggetto le opere e gli interventi relativi alla costruzione dei parcheggi di cui sopra, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo comma, c.c.Il terzo comma del richiamato art. 9 dispone poi quanto segue: “resta fermo quanto disposto dagli artt. 1120, secondo comma e 1121, terzo comma, c.c.”.La diminuzione del quorum deliberativo - per approvare la costruzione di parcheggi in condominio - si applica dunque solo quando si tratti di opere espressamente previste dalla legge e cioè per la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati. La diminuzione del quorum non opera invece per le diverse ipotesi di delibere concernenti, per esempio, la realizzazione di un varco per il passo carraio nel muro di cinta o per la costruzione di parcheggi su aree scoperte dell’edificio condominiale. Per tali opere, le delibere devono riportare quantomeno le maggioranze per le innovazioni, di cui all’art. 1120, primo comma, c.c. e cioè, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi. Ed infatti, nonostante l’abbassamento del quorum deliberativo, le opere decise dall’assemblea in tema di parcheggi configurano pur sempre delle innovazioni, come risulta evidente dal tenore letterale del testo legislativo, che richiama espressamente sia l’art. 1120 sia l’art. 1121 c.c. Con la conseguenza che, a norma dell’art. 1120, secondo comma, c.c., i parcheggi costruiti con la legge Tognoli, non possono pregiudicare la stabilità e la sicurezza del fabbricato, né alterare il decoro architettonico, né rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.Pertinenzialità e partecipazione successiva dei dissenzienti.Il richiamo, nella sua interezza, all’art. 1121 c.c. - da parte del richiamato art. 9 della legge 122/1989 - non può che comprendere anche il terzo comma del richiamato art. 1121 c.c. per il quale i condomini e i loro eredi o aventi causa, che non abbiano partecipato alle spese di costruzione dei parcheggi, “possono tuttavia in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”. Si tenga presente che, a norma dell’art. 1121, secondo comma, c.c., se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente le spese.Senonché la partecipazione successiva dei dissenzienti all’innovazione sembra posta nel nulla dall’art. 9, quinto comma, della richiamata legge Tognoli, per il quale i parcheggi realizzati a norma della legge non possono essere ceduti separatamente dalle unità immobiliari, alle quali sono legate da vincolo pertinenziale. Come potrebbero allora i condomini dissenzienti partecipare successivamente all’innovazione facendosi assegnare dei box, se quelli costruiti sono già stati assegnati in via pertinenziale ai condomini che hanno promosso, deliberato e pagato le opere relative alla costruzione dei nuovi parcheggi? E se non possono partecipare successivamente all’innovazione, i condomini dissenzienti – che pure sono comproprietari dell’area su cui sono stati costruiti i parcheggi – non finiscono per essere danneggiati dai condomini promotori dell’iniziativa?La verità è che il vincolo di pertinenzialità inscindibile tra parcheggi e unità in condominio ha un senso quando si tratta di parcheggi realizzati dall’unico proprietario di un intero edificio che in seguito lo frazioni ma, se si applica anche al condominio, produce solo l’effetto di rendere impossibile la successiva partecipazione dei dissenzienti ai vantaggi dell’innovazione. Si pensi al caso in cui, su venti condomini, solo dieci decidano di costruire dei box: questi ultimi saranno vincolati inscindibilmente alle rispettive unità immobiliari. Per i dissenzienti - alla stregua del vincolo pertinenziale - non vi sarà quindi spazio per ripensamenti, salva l’ipotesi di un ampliamento dei parcheggi, a loro spese, sempreché ciò sia possibile.Il vincolo di pertinenzialità - oltre che agli effetti dell’art. 1121 c.c. - rileva anche nella diversa ipotesi in cui i parcheggi siano eccedenti rispetto al numero delle unità a cui sono asserviti, come accade nel caso del lettore, in cui il condominio intende costruire 45 box contro 32 appartamenti. In tal caso, il vincolo di pertinenzialità atterrà non solo ai 32 box, ma anche agli ulteriori 13 box, assegnati a sorteggio. E ciò a norma dell’art. 9, quinto comma, della richiamata legge Tognoli, per il quale “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.La quota dei parcheggi è proporzionale ai millesimi di proprietà.Non è di per sé un problema il fatto che qualche condomino desideri conseguire più di un posto macchina. Ciò sembra ammissibile, in quanto la legge non pone limiti al riguardo, anche se è difficile eludere – in questo caso – il problema dell’arricchimento di taluni condomini a danno degli altri. Ed è proprio quanto accade nel caso del lettore, in cui i proprietari di alcuni appartamenti, con doppio ingresso, intendono dividere in due il loro appartamento, al fine di vedersi assegnare un box in più, a prescindere dal concorso nel successivo sorteggio per estrazione a sorte.A mio giudizio ciò non è consentito, posto che l’area su cui vengono costruiti i box appartiene a tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Ed infatti, anche a dividere in due le proprietà con doppio ingresso, il totale complessivo dei millesimi relativo alle due unità frazionate non cambia. Con la conseguenza che il condomino, che dia corso al frazionamento, non può avere diritti ulteriori rispetto a quelli risultanti dai complessivi millesimi di proprietà da lui posseduti.Ove il condominio lo consentisse, i proprietari degli appartamenti con doppio ingresso, violerebbero il principio di proporzionalità tra il loro appartamento – con le relative pertinenze - e le parti comuni, rilevante ai fini dell’art. 1118 c.c. (diritti dei partecipanti sulle cose comuni) e dell’art. 1120, secondo comma, c.c. (per il quale sono vietate le innovazioni “che rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”).E, dunque, a tutto concedere e sia pure in via residuale, in capo ai proprietari di appartamenti con doppio ingresso si verificherebbe un arricchimento senza causa, sicché gli altri condomini potrebbero agire contro di loro, a norma dell’art. 2041 c.c., per il quale “chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima della correlativa diminuzione patrimoniale. Qualora l’arricchimento abbia per oggetto una cosa determinata, colui che l’ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura, se sussiste al tempo della domanda”. In particolare, nel caso di costruzione di un parcheggio in sottosuolo, è indubbio che si verifichi un incremento patrimoniale - valore dell’area e sua incidenza sul valore dei box o posti macchina - per i condomini partecipanti all’iniziativa.Tant’è che la costruzione di box o posti macchina comporta la necessità di rivedere la tabella millesimale di comproprietà, a norma del comma 2 dell’art. 69, disp. att., c.c., anche nell’ipotesi in cui ciascun condomino abbia un posto macchina di uguale valore. Ed infatti, se tutti i posti macchina o box hanno uguale valore, tale valore costante deve aggiungersi al valore della corrispondente unità immobiliare, che invece non è costante ma diverso.