Assemblea: il galateo della casa comune

Condominio: cosè

E’ l’insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune, in un edifico con alloggi appartenenti a più proprietari (almeno due).Tali parti sono comuni per necessità (per esempio, il portone e il tetto servono a tutti, i muri che circondano l’appartamento al terreno sorreggono anche gli altri piani). Non occorre un atto formale per costituirlo: basta che uno dei proprietari convochi la prima assemblea e tutto “si mette in moto”. Anche un complesso di villette a schiera può essere regolato dalle stesse norme i, ma in questo caso il condominio deve essere costituito formalmente.

L’assemblea

E’ il parlamento e, nello stesso tempo, il consiglio di amministrazione del condominio: ad essa sono demandate tutte le decisioni, che devono essere necessariamente prese nel suo corso e non possono essere demandate neanche a un gruppo ristretto di condomini dall’assemblea stessa. Ne fanno parte di diritto tutti i proprietari a pieno titolo. Possono parteciparvi gli usufruttuari (per le decisioni sull’amministrazione ordinaria) e gli nudi proprietari (per quelle sulla manutenzione straordinaria). Gli inquilini in locazione hanno in genere diritto di voto solo sulle delibere per i i servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Il regolamento condominiale

Possono coesistere due regolamenti: uno contrattuale (che pone limiti all’esercizio del diritto di proprietà o eccezioni alla regole del codice civile) e uno assembleare (che regola la vita in comune). Il primo è in genere predisposto dal costruttore del palazzo e fatto accettare da tutti al momento del rogito. Può essere modificato solo all’unanimità, salvo rare eccezioni. Il secondo è approvato o modificato con il voto della maggioranza dei presenti in assemblea che possieda almeno metà dei millesimi di proprietà. Se un regolamento contrattuale contiene alcune prescrizioni tipiche di quello assembleare, esse sono variabili a maggioranza.

L’amministratore

Deve essere comunque nominato quando in uno stabile i condomini sono più di quattro, con i voti della maggioranza dei condomini e dei millesimi. E’ la persona delegata a convocare l’assemblea,ad eseguire le sue decisioni, a redigere il rendiconto, a rappresentare il condominio in giudizio. Nuovi compiti (fiscali, di disciplina del lavoro, urbanistici, di sicurezza degli impianti) gli sono stati attribuiti dalle norme recenti. Può e deve agire anche senza l’assenso dell’assemblea per la tutela delle parti comuni, per evitare crolli o pericoli, per riscuotere i debiti dei morosi e trascinarli in giudizio, per far osservare il regolamento.

Millesimi e criteri di voto

Ad ogni condomino vanno attribuiti dei millesimi di proprietà, calcolati in percentuale al valore di ogni appartamento e allegati al regolamento contrattuale. Possono anche essere attribuiti millesimi “di gestione”, che regolano la suddivisione di una certa particolare spesa (scale, ascensore, riscaldamento, acqua, piscina, eccetera). Le decisioni in condominio sono prese con una doppia maggioranza: quella delle “teste” (presenti di persona o per delega) e quella dei millesimi di proprietà. La ripartizione delle spese, in mancanza dei millesimi di gestione, avviene per quelli di proprietà, salvo particolari casi (ascensore, scale, lastrici solari).

Parti comuni

Sono identificate dal regolamento contrattuale e, in sua mancanza, dal codice civile, escludendo quelle su cui esistano titoli di proprietà. In caso di incertezze, sono presunte tali, salvo prova contraria, quelle che effettivamente servono per l’esistenza del condominio o sono potenzialmente utilizzabili dai condomini (per esempio i sottotetti dotati di scale d’accesso o che ospitano impianti di tutti). Possono esistere parti comuni solo ad una parte dei condomini (una scala, in un palazzo multiscale, una fognatura o una canna fumaria che serva solo alcuni appartamenti). In tal caso decidono in merito, e pagano, solo i condomini coinvolti.

L’accordo è più semplice in seconda convocazione

Con il «quorum» ridotto si facilita la decisione

Assemblee: quante. C’è un limite minimo di assemblee annuali: almeno una, in cui si decida la nomina, il rinnovo o la fine dell’incarico dell’amministratore e si voti il rendiconto consuntivo dell’anno passato e preventivo dell’anno futuro del condominio (impropriamente noto come “bilancio”. Non c’è invece un limite massimo: se ne possono tenere quante si vuole in cui si decide quel che si vuole (non è affatto vero che solo nell’assemblea ordinaria annuale si possano trattare certe questioni, come affermano certi amministratori).

Chi le convoca. In genere l’amministratore. Quando manca, anche un solo condomino. Quando c’è, anche due o più condominiche rappresentino 1/6 del valore millesimale dell’edificio. La procedura è questa:fanno sapere all’amministratore l’ordine del giorno e se il professionista rifiuta la richiesta o la ignora, dopo 10 giorni possono convocarla autonomamente.

Procedura formale. L’avviso di convocazione deve essere recapitato almeno 5 giorni prima e deve specificare il luogo, la data e l'ora della prima convocazione, nonché l’ordine del giorno. Se ad essa non si raggiungono i numeri per poter decidere, bisognerà convocare l’assemblea in seconda convocazione, da tenersi almeno un giorno dopo.

Procedura reale. In genere l’avviso contiene direttamente, in piccolo, l’indicazione della prima convocazione (a cui si prevede che nessuno si presenterà) e, in lettere maiuscole, quello della seconda (considerata la vera assemblea, che in genere si tiene il giorno dopo).

Validità dell’assemblea. Questo perché in prima convocazione, perché l’assemblea sia valida, occorre la presenza di persona o per delega i due terzi dei condòmini che rappresentino due terzi del valore dell'edificio. Poiché la seconda convocazione è efficace con la presenza di un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio, essa è quella preferita di fatto. Anche perché le maggioranze per assumere le decisioni sono spesso più facili da raggiungere in seconda convocazione.

Deleghe. Si è presenti di persona o per delega. Chiunque può essere delegato (anche un estraneo al condominio o l’amministratore) e non vi è limite al numero delle deleghe (in teoria una sola persona può rappresentare tutti i condomini). Tuttavia un regolamento assembleare può porre dei limiti sia al numero che al tipo di persone delegate.

Meccanismi delle deleghe. Il delegato rappresenta in tutto e per tutto il delegante. Se non ubbidisce ad eventuali sue istruzioni, anche scritte, è responsabile solo nei suoi confronti: infatti il delegante non potrà impugnare in condominio il voto dato. Il delegato non può farsi sostituire da un sub-delegato. Il proprietario può nominare più delegati, anche se ha due o tre appartamenti diversi. In caso di presenza di comproprietari di un immobile che non si mettano d’accordo su un voto, non conta chi ha la maggiore quota di proprietà: il presidente dell’assemblea estrae a sorte chi deciderà.

Presidente e segretario. L’assemblea nomina un presidente (in genere un condomino), che coordina i lavori e un segretario (spesso l’amministratore) che redige il verbale. Quest’ultimo andrebbe redatto nel corso dell’assemblea, riletto ad alta voce alla fine e controfirmato almeno dal presidente. Va abolita la pratica comune degli appunti presi dall’amministratore, che rimanda la stesura a un secondo momento.

Assemblee del condominio parziale. Se un condominio è composto da più stabili o un edificio da più scale è possibile convocare assemblee parziali, a cui partecipino solo i condomini coinvolti, per esempio, nell’installazione di un singolo ascensore, nella riparazione di uno dei tetti, nella ricostruzione di una scala. Sono loro i soli a decidere, ma anche i soli a pagare. Ovviamente le maggioranze per la convocazione e quelle per le decisioni vanno riparametrate, escludendo i condomini non coinvolti.

L’impugnazione delle delibere

Spesso le decisioni prese in assemblea non potevano essere assunte, per i motivi più vari ed è possibile anche a un solo condomino impugnarle. La legge distingue però tra delibere nulle e annullabili.

Delibere nulle. Sono nulle quelle che possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo, anche anni dopo che sono state prese.

Delibere annullabili. Sono invece annullabili quelle che possono essere impugnate in giudizio solo entro 30 giorni da quando il condomino ne ha avuto conoscenza (dal giorno dell’assemblea, se era presente di persona o per delega, da quello in cui gli è stato comunicato il verbale, se era assente). Attenzione: non alcun valore l’invio entro i termini di una comunicazione all’amministratore di una lettera di contestazione, anche con raccomandata: bisogna rivolgersi per forza al Giudice. Trascorso il mese, la delibera diviene valida a tutti gli effetti. E’ facile capire che in condominio si prendono troppo spesso decisioni annullabili. C’è infatti chi confida nella distrazione o nella scarsa volontà di affrontare grane o spese legali da parte dei condomini.

Campo d’azione. La Cassazione ha ampliato negli ultimi anni il numero e il tipo di delibere che sono solo annullabili. Nulle restano di fatto solo le delibere in violazione di leggi o norme locali, quelle che sono fuori dal campo d’azione del condominio e quelle che dovevano essere assunte all’unanimità.

Esempi di delibere sempre nulle. Decisioni contro norme imperative di legge o anticostituzionali. Mutamento delle norme condominiali del codice civile a cui non si può far eccezione (regole di costituzione dell’assemblea, maggioranze per le votazioni, nomina di un amministratore se i condomini sono più di 4, eccetera).

Delibere nulle se non c’è l’unanimità. Modifica dei millesimi; mutamento delle norme contrattuali del regolamento;vendita delle parti comuni; limiti all’uso delle parti comuni a un condomino; limitazioni al diritto di proprietà privata dei singoli; grave pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico del fabbricato; opera innovativa che renda inservibile all’uso anche di un solo condomino una parte comune; sanzioni economiche superiori a 0,05 euro per chi non rispetta il regolamento.

Esempi di delibere annullabili. Assemblea costituita senza le maggioranze prescritte; assemblea a cui non tutti sono stati invitati; avviso di convocazione ritardato; argomento fuori dall’ordine del giorno; maggioranze che sono insufficienti per il tipo di decisione; votazioni segrete; maggioranza raggiunta col voto di una persona che non ne aveva il diritto o di un portatore di un numero di deleghe vietato dal regolamento.

Svolgimento dell’assemblea: prassi e consigli.

All’apertura. Innanzitutto si procede alla nomina del presidente (un condomino) e del segretario. Il presidente raccoglie e verifica le deleghe. Conta i presenti e le quote millesimali per verificare se esiste il numero minimo per la prima o per la seconda convocazione. Se non esiste, chiede al segretario di scriverlo nel verbale, e chiude l’assemblea. Altrimenti la dichiara aperta.

Consigli. Le deleghe dovrebbero essere scritte, ma possono anche essere verbali. In tal caso il presidente chiederà di telefonare al condomino delegante. Se nel corso dell’assemblea uno o più condomini se ne vanno, il presidente chiede che ciò sia annotato nel verbale: può anche darsi che non bastino più i “numeri” per tenerla. Identico discorso se sopraggiungono nuovi condomini.

Ordine del giorno. In assemblea si possono discutere (e soprattutto approvare), solo gli argomenti presenti nell’ordine del giorno, pena l’annullabilità delle relative delibere. Pertanto la voce "varie ed eventuali" non ha alcun peso..

Consigli. I primi punti all’ordine del giorno siano i più importanti e quelli a cui dedicare più tempo. Così tra l’altro si eviterà la prassi birichina di certi amministratori di far approvare a tarda ora le decisioni davvero importanti, puntando sul fatto che i condomini siano sfiniti da liti su questioni secondarie. Si ha comunque facoltà di proporre che l’ordine di trattazione degli argomenti venga modificato.

Voto. Il voto è a favore o contro la delibera, senza possibilità di porre condizioni o distinguo che ne indeboliscano la validità. Gli astenuti vanno contati come contrari. Il presidente estrae a sorte chi vota tra comproprietari dello stesso immobile in dissenso tra loro.

Consigli. I condomini hanno diritti di chiedere che siano annotati in verbale, sinteticamente, le loro motivazioni di voto. Il voto deve avvenire dopo una sufficiente discussione sull’argomento: impossibile zittire chi non ha avuto la possibilità materiale di esprimersi (solo chi verbosamente ripete le stesse cose). E’ prudente annotare uno per uno anche i nominativi dei dissenzienti (Cassazione n. 810/1999).

Verbale. Va redatto nel corso dell’assemblea e letto e controfirmato dal presidente alla fine. Copia del verbale è comunicata dall’amministratore a tutti i condomini: indiscutibilmente deve essere comunicata a coloro che erano assenti sia per portare a loro conoscenza le deliberazioni dell’assemblea e gli obblighi che ne derivano sia per dare loro modo, entro 30 giorni. di impugnare le delibere.

Consigli. Il verbale non ha la validità di un atto pubblico, e i suoi errori possono essere provati senza necessità di denuncia penale. Ma la prova resta difficile: quindi è essenziale verificarne i contenuti, perché è l'unica "storia" ufficiale del condominio nel suo divenire. La giurisprudenza recente ammette comunque le registrazioni, anche video, dell’assemblea a patto che ci sia l’accordo della maggioranza dei presenti e dei millesimi e che esse non siano diffuse tra estranei.

CONDOMINIO: LE MAGGIORANZE PER DECIDERE

Oggetto della delibera	Prima convocazione (necessaria la presenza di 2/3 dei condomini con 2/3 dei millesimi)		Seconda convocazione (necessaria la presenza di 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi)
	Condomini	Valore	Condomini	Valore
Amministratore: nomina, revoca, riconferma e compenso	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Eliminazione barriere architettoniche) (art. 2 legge 9/1/89 n. 13)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Impianto di riscaldamento trasformazione per contenimento energetico (legge 10/91) ^(1)	-	almeno 1/2	-	almeno 1/2
Innovazioni - per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) con interventi che producono un cambiamento della destinazione originaria ^(2)	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3
- che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico che rendano alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.)	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Interventi di recupero ai sensi dell’art. 15, legge 179/92	1/2 + 1 cond.	almeno 1/2	1/2 + 1 cond.	almeno 1/2
Installazione di antenne paraboliche satellitari, legge 66/2001 art.2-bis	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Liti attive o passive - relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Portierato - mutamento d'uso dei locali (p. es. affitti ad altri) ^(3)	1/2 + 1 condomini.	almeno 2/3	1/2 + 1 condomini.	almeno 2/3
- soppressione del servizio e sostituzione con citofono	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare o condominiale ^(4)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Preventivi spese: - per le spese ordinarie annuali	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv	almeno 1/3
- per riparazioni straordinarie di notevole entità	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Realizzazione di parcheggi on alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino	Tutti i cond.	100%	Tutti i condòmini	100%
Regolamento - approvazione (art. 1138 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
- modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle parti di proprietà esclusiva o diverse ripartizioni di spesa	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Rendiconto annuale	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Ricostruzione dell'edificio - per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
- per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)	Tutti i cond.	100%	Tutti i condòmini	100%
Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini del l’impianto di contabilizzazione del calore ( legge 10/91, art. 26, c. 4)*	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Scioglimento del condominio - quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze. (art. 62 att. c.c.)	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3
- quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c)	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Tabelle millesimali - modifica	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Vendita o cessione di beni comuni	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3

(1) necessario un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, salvo che si tratti di un impianto di contabilizzazione del calore.

(2) se l’innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito

(3) Tesi prudenziale: per alcuni basta la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi. Per le locazioni ultranovennali occorre, comunque, l’unanimità. Per quelle

(4) secondo la Cassazione (sentenza n. 5083/93) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in prima e seconda convocazione