La proroga «lunga» dà più appeal al 36%

Torna il bonus per comprare case risistemate

Progettare con tranquillità la ristrutturazione della propria casa, senza doversi affannare a fine anno per paura della mancata proroga delle agevolazioni è finalmente divenuto possibile: la Finanziaria 2008 ha infatti prorogato fino a tutto il 2010 le due ormai familiari agevolazioni sul recupero: la detrazione del 36% e l’Iva agevolata sulle fatture per le opere minori (manutenzioni ordinaria e straordinaria). Ma c’è anche una novità, o meglio un ritorno di fiamma: viene ripristinata fino al 2010 anche la detrazione sull’acquisto di immobili interamente ristrutturati da un impresa, istituita dalla Finanziaria 2002, ma cancellata dalla Finanziaria 2007.

Ricordiamo che questa detrazione spetta all’acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume pari a un quarto del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione. L’importo massimo dello sconto sul prezzo di acquisto è di 17.280 euro, che corrisponde a 48.000 euro di spesa massima affrontata. Gli appartamento devono essere venduti o assegnati entro il 30 giugno successivo all’anno di termine dei lavori. Attualmente, quindi, entro il 30 giugno 2009, per i lavori terminati nel 2008, entro il 30/6/2010 per i lavori terminati nel 2009 e entro il 30/6/2011 per i lavori terminati nel 2010. Non è necessaria, in questo caso particolare, la comunicazione, su modulo previsto dal da inviare al Centro Servizi di Pescara, prima dell'inizio dei lavori con gli allegati previsti (Dm Economia e Finanze n. 153/2002).

Le regole della “normale” detrazione del 36% sono invece restate identiche. Le riassumiamo brevemente. Spetta solo per le opere di recupero di abitazioni e loro pertinenze e per l’acquisto di box nuovi. Consiste nel poter detrarre il 3,6% annuale della spesa affrontata in dieci rate al momento della dichiarazione dei redditi dell’anno successivo al pagamento dei lavori. I contribuenti che hanno compiuto il 75*° anno d’età possono optare per sole cinque rate e quelli che anno raggiunto l’80° per tre rate..

Il limite di spesa su cui si applica la detrazione è di 48 mila euro per ciascun immobile ed è da considerarsi “spalmato” su tutto il periodo, anche poliennale, necessario per eseguire le opere previste e da dividersi tra tutti i beneficiari. Niente, invece, vieta di godere della detrazione per opere in più immobili, ciascuno dei quali potrà raggiungere il tetto di 48 mila euro di spesa su cui esercitare la detrazione.

Ha diritto allo sconto fiscale il proprietario o il titolare dei un diritto reale sull’immobile (usufrutto, nuda proprietà, uso, enfiteusi) nonché i suoi familiari conviventi, che abbiano effettivamente sostenuto la spesa. Un analogo diritto è concesso all’inquilino e a chi ha l’immobile in comodato i quali debbono però ottenere una dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione delle opere. Nel caso di inquilini e comodatari, la locazione o il comodato debbono risultare da un contratto regolarmente registrato. Gli estremi della registrazione vanno indicati nell’apposita casella del modello di comunicazione di inizio lavori da inviare al Centro Servizi di Pescara. La detrazione spetta, infine, anche ai soci di cooperative, di società semplici, in accomandita semplice, in nome collettivo e di imprese familiari..

In caso di compravendita il diritto alla detrazione va all’acquirente dell’immobile, per le rate non godute. Se il contribuente passa a miglior vita, si trasmette, per intero, a quegli eredi che conservino “la detenzione materiale e diretta del bene” (principio introdotto dalla Legge 289/2002), cioè che usino la casa. La trasmissione agli eredi non scatta invece nel caso in cui chi ha effettuatole opere è il detentore (inquilino o comodatario).

Le spese detraibili comprendono anche l’Iva versata, la progettazione lavori, l’acquisto dei materiali, le altre prestazioni professionali richieste, a relazione di conformità per gli impianti, le perizie e i sopralluoghi, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni, dichiarazioni inizio attività, i bolli relativi alla documentazione, gli oneri di urbanizzazione.

L’iter burocratico

Requisito indispensabile (tranne per l’acquisto di box nuovi) è l’invio di una Comunicazione di inizio lavori al Centro servizio di Pescara prima dell’inizio delle opere, su un modulo apposito. In caso di acquisto di box nuovi, la comunicazione può essere entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa alla prima delle rate di detrazione. In tal caso, sulla comunicazione vanno riportati gli estremi del rogito o, quantomeno, del compromesso registrato. Quasi tutti gli allegati alla Comunicazione possono essere conservati in un cassetto ed eventualmente esibiti a richiesta del Fisco, se si barrano le apposite caselle della comunicazione stessa. Tra di essi deve esistere anche l’eventuale assenso ai lavori da parte del Comune o la Dichiarazione di inizio attività. In più, per le opere più impegnative e costose, occorrono altri due documenti: ricevuta della Comunicazione alle Asl (lavori che impieghino più di 300 uomini giorno) e una particolare attestazione del professionista abilitato (costi che superano l'importo di 51.645,69 euro).

Il diritto allo sconto fiscale decade se non si è versato a partire dal 1997 (anche in ritardo) l’Ici sull’immobile, e se non si è denunciato il costo della mano d’opera in fattura (ma solo se le opere sono eseguite da un’impresa con dipendenti). Ricordiamo che dall’1 gennaio 2007 va trattenuto il 4% di ritenuta fiscale sulle fatture di chi esegue i lavori (impresa o artigiano) e dal 1998 va applicata la ritenuta fiscale del 20% di sulle fatture di direttore dei lavori e progettista.

Resta necessario pagare tutti i costi con l’apposito bollettino di bonifico bancario o postale: ai fini dell’anno di competenza delle spese fa fede la data di tale versamento (regola valida anche per i pagamenti anticipati all’amministratore di condominio, ma eseguiti solo in seguito). Il bonifico non è necessario per i pagamenti effettuati ad amministrazioni pubbliche: per esempio gli oneri di urbanizzazione relativi alle opere eseguite, l’imposta di bollo e i diritti pagati per i permessi di costruire, le denuncie di inizio attività, le eventuali autorizzazioni. Le ritenute di acconto a favore di professionisti (direttore dei lavori, progettista) non risulteranno inevitabilmente nel bonifico, ma potranno essere ugualmente detratte.

L'Iva agevolata

Il professionista fattura al 20%

Prorogata fino al 2010 anche la discesa dal 20 al 10 per cento dell’aliquota Iva sulle fatture per molte opere di recupero, e, più esattamente, per quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria..Consiste nella discesa dal 20 al 10 per cento dell’aliquota Iva sulle fatture per molte opere di recupero, e, più esattamente, per quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria. Viceversa le opere di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia avevano già concessa l'Iva al 10%.. La misura, introdotta dalla Finanziaria 2000, è da allora in vigore, salvo un periodo di interruzione di 7 mesi in cui l’Iva è ritornata al 20% (da gennaio a fine settembre 2006).

A differenza di quanto accade per la detrazione del 36%, l’Iva al 10% (agevolata o non, poco importa) si gode ora su tutte le opere di recupero degli immobili (quelle che, inesattamente dal punto di vista delle norme urbanistiche, vengono comunemente definite come “ristrutturazioni”). Con alcuni, rari, limiti, come vedremo.

Prestazioni agevolabili. L'aliquota agevolata del 10% vale anche per l'acquisto di materiali e di altri beni necessari per i lavori, a meno che:

- i materiali vengano forniti da un soggetto diverso di quello che esegue i lavori. Quindi per quelli acquistati direttamente dal committente si versa l’Iva al 20%;

- il costo dei materiali dei cosiddetti"beni significativi" non superi il 50% del costo dell'intervento edile. In tal caso l’Iva al 10% si applica solo parzialmente (vedi scheda a fianco).

Sono considerati beni significativi:

1.. ascensori e montacarichi;

2.. infissi esterni ed interni;

3. caldaie;

4. videocitofoni;

5.. apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;

6. sanitari e rubinetterie da bagno;

7.. impianti di sicurezza.

La circolare delle finanze n. 71/E del 7 aprile 2000, chiarisce che l’Iva agevolata non può applicarsi:alle prestazioni professionali, anche se inerenti agli interventi di recupero edilizio,per esempio la fattura del direttore dei lavori o le prestazioni aggiuntive svolte dall’amministratore di condominio.

Sull’acquisto di box nuovi (che non è opera di recupero, ma è agevolata comunque ai sensi della detrazione del 36%), l’aliquota Iva può variare invece dal 4% (unico box di pertinenza di abitazioni acquistate come prima casa), al 10% (altri box di pertinenza costruiti ai sensi della legge Tognoli) e fino al 20% (altri casi). Da luglio 2006, in alcuni casi particolari (box venduti da impresa costruttrice dopo 4 anni dall’ultimazione), si applica invece l’imposta di registro, al 3% del valore.

Se il costo d’acquisto di beni significativi supera metà à della fattura, l’aliquota ridotta si applica solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell’intervento di recupero e quello dei beni stessi. In pratica:

1. Si sottrae dal totale della fattura, il valore dei beni significativi

2. Si sottrae dal valore dei beni significativi il risultato della sottrazione riportato sopra

3. Sul risultato finale si applica l'aliquota Iva del 20 %

4. Sul resto della fattura si applica l'aliquota Iva del 10%

Un esempio: l'installazione di un ascensore in un condominio.

Fattura totale: 30 mila euro. Costo dell'ascensore e dei suoi componenti: 19 mila euro.

30 mila euro (totale fattura) – 19 mila euro (costo ascensore) = 11 mila euro

20 mila euro (costo ascensore) – 11 mila euro = 9 mila euro.

Aliquota Iva: su 9 mila euro il 20% (1.800 euro); su 21 mila euro il 10% (2.100 euro).