Articolo per Il Consulente Immobiliare

Conti alla mano chi perde e chi guadagna

Finanziaria 2000: pro e contro per i proprietari di casa

Finanziaria benevola con i proprietari di casa. La legge 23 dicembre 1999, n. 488 ha mantenuto, per quanto con incongruenze e contraddizioni, parte delle promesse del Governo di alleggerire l’imposizione fiscale sul mattone, anche se il calo dei tributi ha riguardato quasi esclusivamente le abitazioni, e in particolar modo la prima casa.

Che effetti avranno le nuove misure? Quanto ci guadagnano o ci perdono i privati cittadini, facendo un confronto con l’imposizione vigente negli anni scorsi? A queste due domande è possibile rispondere solo eseguendo approfondite e dettagliate indagini. E’ questo il compito che si è preposto l’Ufficio Studi della Federamministratori-Confappi, che ha condotto un’analisi dei costi-benefici delle principali misure previste. E cioè:

• La riduzione dell’imposta di registro che grava sui trasferimenti dell’abitazione principale dal 4% al 3% del valore denunciato, e il calo dall’8% al 7% di quella prevista per gli altri immobili.
• Il calo di un quarto dell’Invim sulle vendite di abitazioni.
• L’aumento a 180 milioni della deduzione Irpef sull’abitazione principale e la contestuale riduzione di un punto dell’aliquota del secondo scaglione (passata dal 26,5% al 25,5%)
• L’Iva sulle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria al 10% (anziché il 20%) e il contemporaneo calo della detrazione Irpef sulle opere di recupero dal 41 al 36%.
• L’aumento a 350 milioni (da 250 milioni) della soglia di esenzione per le imposte di successione e il promesso, ulteriore incremento per il 2001 a 500 milioni.

IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI

Il taglio alle imposte sui trasferimenti immobiliari è avvenuto in due periodi: prima, nel 1999, con l’introduzione del cosiddetto "bonus prima casa", ma soprattutto con la Finanziaria 2000, che ha portato alla limatura verso il basso delle imposte di registro (ma non di Iva e imposte ipotecarie e catastali).

Gli effetti complessivi delle due manovre si possono così stimare:

Abitazione principale

In caso di acquisto di abitazione principale da privati, lo sconto rispetto al 1999 varia dal 23 al 24,5%, a seconda dell’imponibile denunciato (tabella 1).

Se però si tien conto del cosiddetto "bonus prima casa", cioè dello sconto sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali pagate a suo tempo per un’altra abitazione, il contribuente ottiene due vantaggi, rispetto a due anni fa: al bonus si somma la riduzione dell’imposta di registro. In definitiva, rispetto al 1999, la riduzione varia dal 35 % al 38 % e, rispetto al 1998, lo sconto sale al 56-60 % (tabella 3).

Molto meno fortunati sono gli acquirenti di una casa nuova, per i quali non c’è nessuna novità favorevole (tabella 2) . Anche il bonus prima casa opera solo per chi ha acquistato con Iva dal 2 maggio 1993 in poi.

Immobili non abitativi

La riduzione dall'8 al 7% dell'imposta di registro porta a un risparmio fiscale, pari al 9,1% circa, rispetto al 1999 (tabella 4). In questo caso lo sconto rispetto all’anno scorso non è influenzato valore denunciato per l’immobile. Il principio vale per seconde case, uffici, negozi e box non pertinenziali. Si ritorna più o meno alla tassazione prevista dal 1992 a tutto il 1995, quando il totale, tra imposte di registro e ipotecarie e catastali era pari al 10% del valore denunciato.

Viceversa, per chi acquista con Iva da impresa non cambia nulla rispetto al passato. Sostanzialmente viene parificata la tassazione prevista con Iva ( che fino a ieri, era più favorevole) con quella di registro (tabella 5).

Considerazioni finali

La tassazione delle compravendite immobiliari ha avuto un notevole balzo in avanti con la fine del 1991, quando sono aumentate in tutt’Italia le rendite catastali, pare del 75% in più in media. Da quella data in poi le imposte sono costantemente salite fino al 1999 (soprattutto grazie all’incremento delle ipotecarie e catastali prima, e del 5% delle rendite poi). Il Governo ha voluto, con la Finanziaria 2000, invertire questa tendenza, e si può dire che c’è riuscito.

Tuttavia permangono differenze incomprensibili, tra l’imposizione prevista con imposta di registro e quella con Iva, perlomeno per quel che riguarda l’abitazione principale (mentre il peso fiscale è stato sostanzialmente equilibrato per gli altri immobili). Inoltre, per ragioni "di immagine", si è preferito alleggerire il carico fiscale quasi solo sulla prima casa, mentre le compravendite di altri immobili continuano a scontare una tassazione tra le più alte tra quelle previste nel mondo occidentale. Ciò è senza dubbio un notevole freno all’espandersi dell’economia.

I nuovi sconti fiscali non riescono comunque mai a compensare l’incremento delle rendite avvenuto nel ’91. Unica eccezione, le abitazioni acquistate da privati con bonus prima casa (vedi tabelle da 1 a 5).

LA RIDUZIONE DELL'INVIM

Sconto a tempo limitato per l'imposta sull'incremento del valore immobiliare, che dal 2003 dovrebbe essere abolita che vale comunque per gli immobili acquistati fino al 31 dicembre 1992. Come è noto l’Invim è decresciuta di un quarto, ma solo sulle abitazioni. In termini di risparmio, però, ci saranno differenze notevoli. Infatti i venditori di un'abitazione acquistata come prima casa godevano già della riduzione del 50% . Al contrario, chi aliena una casa di villeggiatura ha sempre dovuto pagare l'Invim per intero.

Per tutta la residua durata in vita dell'Invim, quindi, si assisterà a una tripartizione del suo ammontare: l'imposta intera per chi vende immobili diversi dalle abitazioni, l'Invim ridotta al 75% per chi aliena seconde case e l'Invim calata al 37,5% per chi si disfa di un alloggio destinato a divenire abitazione principale. La logica delle tre diverse aliquote è piuttosto difficile da digerire.

ABITAZIONE PRINCIPALE:

gli effetti delle variazioni in 10 anni dell'imponibile e delle imposte

Tab. 1 Tributi sull'acquisto da privati*

* Totale imposte di registro, ipotecarie e catastali

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Tab. 2 Tributi sull'acquisto da imprese*

* Totale Iva, imposte di registro, ipotecarie e catastali

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Tab. 3 Tributi sull'acquisto da privati: gli effetti del bonus*

In caso di acquisto di ulteriore prima casa (la precedente acquistata nel 1991 a 1/3 in meno del valore attualizzato)

* Totale imposte di registro, ipotecarie e catastali, sottratto il "bonus"

Fonte: Ufficio Studi Confappi

ALTRI IMMOBILI:

gli effetti delle variazioni in 10 anni dell'imponibile e delle imposte

Tab. 4 Tributi sull'acquisto da privati*

* Totale imposte di registro, ipotecarie e catastali

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Tab. 5 Tributi sull'acquisto da imprese*

* Totale Iva, imposte di registro, ipotecarie e catastali

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Criteri di calcolo

Nei calcoli occorre tener conto non solo delle variazioni avvenute negli anni di Iva, imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale (in misura percentuale nonché fissa), ma anche delle variazioni della base imponibile della casa, in due date: il primo gennaio 1992, quando sono entrati in vigore i nuovi estimi catastali e il primo gennaio 1997, quando le rendite catastali sono state incrementate del 5%. Per valutare l'impatto della grande "svolta" del 1992, si è supposto che a quella data gli estimi siano stati aumentati del 75%, che è poi la valutazione prudenziale data a suo tempo dallo stesso Ministero delle Finanze. Per ragioni di omogeneità, quindi, si è fatto riferimento al valore imponibile attuale della casa, diminuendolo del 5% tra il 1992 e il 1996 e dell'incremento del 75% prima dell'1 gennaio 92.

La stima del bonus sulla prima casa è stata fatta supponendo che il contribuente goda di un credito fiscale pari all'imposta di registro pagata nel 1991 per un'altra abitazione acquistata a un valore inferiore di un terzo rispetto a quella comprata nel 1999 o nel 2000. Si è quindi pensato al cambio di un'abitazione peggiore con una migliore di quella precedente.

AGEVOLAZIONI SU RECUPERO

Riduzione delle detrazioni sul recupero, dal 41% previsto per il 1998-1999, al 36% attuale. Contemporaneo calo, però, dell’Iva sulle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, dal 20 al 10%. Quando e quanto perderanno o guadagneranno i cittadini?

Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria

A conti fatti (vedi tabella 6) , il bilancio tra il 1999 e il 2000 è quasi in pareggio. Tuttavia le valutazioni degli operatori sono più favorevoli al meccanismo applicato quest’anno: infatti il calo dell’Iva è un guadagno immediato sulla fattura, mentre la detrazione del 41% andava rateizzata per intero in 5 o 10 anni. Inoltre, nel caso di opere che superano i 150 milioni di valore, l’effetto detrazione si avverte solo fino al tetto di 150 milioni, mentre "l’effetto Iva" vale anche per le spese affrontate oltre questa cifra.

Vale forse a pena di ricordare che, sia a detrazione del 36%, che la riduzione dell’Iva, si applica solo per il 2000: occorre dunque affrettarsi, senza sperare troppo nella proroga delle agevolazioni. Anche perché la decisione di mantenere l’Iva ai livelli attuali non dipende solo da Governo e Parlamento, ma anche dai vertici dell’Unione Europea, che hanno permesso solo per quest’anno, e in via sperimentale, di applicare l’Iva ridotta.

Non è il caso di addentrarsi più di tanto nei meandri del dibattito dell’Iva applicata per intero sui cosiddetti "beni significativi" (ascensore sanitari, infissi, caldaie eccetera), quando il loro importo supera la metà della fattura. Per due motivi:

• innanzitutto perché è abbastanza raro che l’importo dei materiali (anzi, di quelli classificati come "beni significativi") superi quello della mano d’opera;
• in secondo luogo perché è facile prevedere che i contribuenti troveranno il modo di aggirare l’ostacolo. E’ abbastanza semplice, per esempio, nell’eseguire l’installazione di un nuovo ascensore riuscire a far classificare i lavori come "ristrutturazione edilizia" o "recupero conservativo", anziché come manutenzione straordinaria. Inoltre è facile prevedere che cliente e impresa edile si accorderanno nel far risultare in fattura importi superiori per la mano d’opera e inferiori per i materiali. Un caso di evasione fiscale, ma senza troppi rischi, dato che il Fisco non ha materialmente i mezzi per contestarlo.

Opere di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo

Nel confronto tra il 1999 e il 2000 il bilancio è in perdita (tabella 7). Infatti per questo tipo di lavori l'Iva nel 1999 era già al 10%. Ragion per cui il calo dal 41 al 36% dell'agevolazione si avverte per intero.

Tab. 6 Manutenzione ordinaria e straordinaria

* Salvo che il costo dei cosiddetti "beni significativi" non superi metà dell’importo

Tab. 7 Ristrutturazione, risanamento e recupero conservativo

Criteri per il calcolo. Per stimare il combinarsi del decremento dell’Iva e della detrazione fiscale, ci si è dovuti riferire all’importo delle opere prima dell’applicazione dell’Iva, per poi confrontare la spesa effettiva 1999 e 2000 al netto della detrazione (altrimenti il confronto sarebbe stato fuorviante).

IL CALO DELL’IRPEF

Una misura positiva per il contribuente, ma tutto sommato marginale. Questo è il giudizio che si ricava, dopo un po’ di calcoli, dall’analisi dell’effetto combinato sull'imposizione dell'abitazione principale dell'aumento a 1.800.000 lire della deduzione Irpef e del calo dell'1% dell'aliquota sul secondo scaglione varati con la Finanziaria 2000. Tanto più che a contrastare il calo previsto è, per il 2000, l’addizionale comunale prevista in molti comuni a cui, nel 2001, potrebbe aggiungersi anche quella regionale.

Il risparmio reale rispetto all’imposizione prevista per il 1999 si aggira in media sulle centomila lire (duecentomila in confronto ai redditi 1998, quando la deduzione prima casa era pari a 1.100.000 lire). Tutto ciò nonostante il fatto che, in termini percentuali, il calo tra il 1999 e il 2000 vari da un minimo del 17% in meno (per reddito elevato del contribuente e valore della casa alto) alla totale detassazione. L’apparente paradosso si spiega facilmente: ormai l'imposizione sulla proprietà della prima casa è locale (Ici, tariffe rifiuti) e l'Irpef conta sempre di meno, tant'è che una sua completa abolizione non danneggerebbe più di tanto l’Erario (vedi tabella 8).

Quasi nulli gli effetti dei cambiamenti Irpef per case di villeggiatura e immobili diversi dall’abitazione: l’imposizione resterà uguale o crescerà lievemente. La riduzione dell’aliquota del secondo scaglione è infatti contrastata dall’eventuale addizionale Irpef comunale (tabella 9).

Tab. 8 Prima casa: quanto si è pagato e quanto si pagherà di Irpef

*Aliquota massima: 4 per mille di addizionale Irpef comunale. Aliquota minima: nessuna addizionale comunale.

Ovviamente i redditi riferiti a ciascun anno si pagano insieme dichiarazione presentata l’anno dopo.

Tab. 9 Seconda casa: quanto si è pagato e quanto si pagherà di Irpef

*Aliquota massima: 4 per mille di addizionale Irpef comunale. Aliquota minima: nessuna addizionale comunale. Ovviamente i redditi riferiti a ciascun anno si pagano insieme dichiarazione presentata l’anno dopo.

Criteri di indagine: Lo studio è stato eseguito su 5 tipi di immobili con altrettante diverse rendite catastali (da 1,5 a 5 milioni) nelle due ipotesi che il reddito del contribuente sia pari a 50 o a 100 milioni di lire lordi all'anno. Il calcolo del prelievo Irpef sulla casa è stato fatto in base all'aliquota media applicata sull'Irpef del contribuente, considerando quindi il reddito della casa come uno qualsiasi dei redditi. Per il 1998 si è calcolata la deduzione fiscale prima casa a 1,1 milioni. Per il 1999 si è tenuto conto dell’aumento della deduzione a 1,4 milioni. Per il 2000 la deduzione è stata portata a 1,8 milioni. Per la seconda casa, si è tenuto conto dell'incremento di un terzo della rendita catastale.

TRIBUTI EREDITARI

Il mattone costituisce un'importante componente del patrimonio familiare e perché più di tre quarti delle famiglie è proprietaria della casa in cui abita. E’ questo uno dei principali motivi (ma non certo il solo), per cui i tributi successori sono da considerarsi a pieno titolo come "immobiliari". Tra le altre ragioni ricordiamo che i titoli di Stato sono esenti da imposte di successione, il denaro contante, i gioielli, il vestiario e il mobilio è compreso per il Fisco in un importo forfetario del 10% del patrimonio stesso. Conti correnti e cassette di sicurezza vengono infine spesso svuotati prima del decesso del loro intestatario. Nelle successioni aziendali o societarie, infine, sono comuni gli stratagemmi per evitare le imposte successorie, quando non si riesce a trasferire prima della morte quote o azioni ai futuri eredi

La Finanziaria 2000 prevede, come è noto, un’importante riduzione delle imposte di successione: sale dall'1 gennaio 2000da 250 a 350 milioni della soglia di esenzione dalle imposte di successione, (con effetti anche sul calcolo dell’imposta sostitutiva Invim). Cosa accadrà in futuro, dal 2001 in poi, è ancora dubbio: si è parlato di una radicale rivoluzione. Si è accennato infatti ad un incremento a 500 milioni dell’esenzione, all’unificazione, semplificazione ed abbattimento delle aliquote, oltre a misure più rigide contro l’elusione. Quel che pare certo è che si va verso un alleggerimento dell’imposta di successione, che non sembra contemplare però tributi come le imposte ipotecarie e catastali, che si pagano sugli immobili al momento della successione stessa.

Quali sono gli effetti per il 2000? L’Ufficio Studi della Confappi li ha calcolati: un calo variabile tra il 3,6% e il 36,7% rispetto al 1999 dei tributi sull'eredità per coniuge e figli, a seconda dell'imponibile ereditario (tabella 11). Riteniamo che se il confronto fosse stato fatto con il 1995, sarebbe meno lusinghiero. Nel frattempo, infatti, è aumentata l’imposta ipotecaria e catastale (dal 2 al 3% del valore immobiliare) e si è avuto l’incremento del 5% delle rendite: tutte misure che avevano portato a un incremento dei tributi ereditari (l’introduzione dell’imposta sostitutiva Invim, non detraibile, ha avuto ripercussioni contrastanti a seconda dei patrimoni coinvolti).

L’esenzione maggiorata per l’anno 2000 premia sicuramente coniuge e parenti in linea retta , ma anche, in misura minore, gli altri eredi (per esempio fratelli, cugini e perfino gli estranei alla famiglia), che pagavano tasse successorie più elevate. Ecco in che misura (tabella 10) :

Tab 10 Come sono cambiati e come cambieranno i tributi ereditari

Tab. 11 Due anni di imposte a confronto

Criteri dell’analisi: L'analisi è stata fatta su patrimoni variabili da 350 milioni a un miliardo di lire, tenendo conto non solo dell’imposta di successione propriamente detta , ma anche di tutti i tributi immobiliari che si pagano al momento del passaggio di mano agli eredi del patrimonio, che non sono stati toccati dalla recenti riduzioni. Si è ipotizzato che l'80% del patrimonio imponibile fosse composto da immobili. Nel calcolo è presente anche l'imposta sulla divisione ereditaria, che incide sui beni ereditati in comunione tra più eredi, quando il defunto non li aveva attribuiti nel testamento. Questo tributo coinvolge quasi unicamente beni immobili, perché tutto ciò che è convertibile facilmente in denaro contante non ha bisogno di divisione ereditaria, ma è spartito direttamente. Quando gli eredi sono più di uno, la scarsa propensione degli italiani a far testamento rende questo tributo più che possibile, probabile.