Sull’esenzione Ici gli immobili assimilati dividono i comuni

Dal primo al 16 dicembre occorre versare la seconda rata dell’Ici, l’imposta comunale sugli immobili (per chi non ha saldato l’Ici annuale entro il 16 giugno). E’ una buona occasione per approfondire la grande novità del 2008, l’esenzione totale per l’abitazione principale

Chi ne ha diritto? La risposta, in teoria, non è difficile, se si analizzano con attenzione i chiarimenti forniti dalla Risoluzione Federalismo Fiscale 5 giugno 2008, n. 12. In pratica non è affatto così, perché sull’Ici i comuni hanno larghissima autonomia impositiva. Nell’occhio del ciclone non sono tanto gli alloggi adibiti a dimora principale del contribuente e dei suoi familiari (che sono, tutto sommato, abbastanza facili da identificare), quanto quelli che tali non sono, ma sono “assimilati”, e quindi esenti anch’essi dall’Ici.

Le regole fissate dalla circolare n. 12/2008 affermano che sono, appunto,”assimilati” gli alloggi dichiarati come tali nei regolamenti comunali Ici vigenti al 29 maggio 2008, mentre per quelli in vigore dal giorno dopo in poi un eventuale assimilazione non porta all’esenzione, ma tutt’alpiù all’aliquota agevolata e alle detrazioni previste, come accade per le abitazione principali appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il Comune, oltre a non poter cambiar regole per il futuro, non può farlo neppure per il passato: piaccia o non piaccia all’amministrazione locale, gli alloggi che erano assimilati restano esenti dall’Ici. Peccato però che non sempre i regolamenti Ici varati siano chiari a proposito.

Abbiamo perciò fotografato la situazione vigente nelle 30 più popolose città italiane, offrendo le interpretazioni date da ciascuno dei municipi sulle proprie stesse regole tributarie. Dall’analisi sono risultati ben 15, differenti, criteri di “assimilazione”, applicati in maniera assolutamente disparata a seconda della località.

Le tipologia più ricorrenti sono le abitazioni date in comodato a parenti stretti e da loro abitate stabilmente. Ma anche in questo caso il grado di parentela varia dal primo in linea retta (ammessi solo figli e genitori) fino a parenti e affini molto lontani. Frequente anche l’esenzione per anziani e disabili in ricovero permanente, che non abbiano locato la casa. A Milano e Ravenna sono agevolati anche i proprietari di casa che subiscono il blocco degli sfratti previsti per inquilini con handicap, o anziani in condizioni disagiate (legge n. 9/2007). A Cagliari e a Reggio Calabria i “soggetti che la legge obbliga a risiedere in altro comune per ragioni di servizio”, come per esempio i poliziotti o il personale della Difesa. In tabella abbiamo posto anche i proprietari che locano a canone agevolato, quando esenti da Ici (a Bologna, Parma, Firenze e Foggia), anche se non sempre si tratta di un’assimilazione formale. Per il resto, alcuni comuni recitano a soggetto, prevedendo ulteriori assimilazioni. Solo a Catania è avara di esenzioni: nessuna è ammessa oltre quella prevista dalla legge nazionale.

Pertinenze. Abbiamo poi messo sotto la lente di ingrandimento le pertinenze dell’abitazione principale: come si noterà, anche qui si recita a soggetto. Diciassette comuni su trenta non creano limitazioni né al numero né al tipo di pertinenze possibili per ciascuna abitazione. Si tratterà comunque sempre di magazzini o cantine (categoria catastale C/2), box, garage o stalle (categoria catastale C/6) oppure tettoie (categoria catastale C/7). Gli altri 13, invece, limitano o il numero di pertinenze, o il tipo di categoria (esclusione dei C/7), o la dislocazione (per esempio, nello stesso edificio o vicino) o, infine, nel caso di Milano, anche la superficie.

Le regole nazionali

Sono esenti:

1) Gli alloggi adibiti ad abitazione principale di chi li possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e dei suoi familiari.

2)Le loro pertinenze distintamente accatastale, per quanto siano possibili esclusioni o limitazioni con regolamento comunale Ici.

3) Le abitazioni assegnati dal giudice al coniuge separato o o all’ex coniuge divorziato o con matrimonio annullato, purché il loro proprietario non abbia un’altra proprietà o diritto reale su altra abitazione principale nel comune (novità della Finanziaria 2008).

4) Gli immobili adibiti ad abitazione principale assegnati da cooperative edilizie in proprietà indivisa;

5) Gli immobili assegnati dagli ex Istituti autonomi per le case popolari. Restano in tutti questi esclusi le abitazioni

Dai cinque casi qui elencati sono escluse le abitazioni classificate in Catasto nelle categorie A/1 (lusso), A/8 (ville) e A/9 (immobili di valenza storico-architettonica).

Esenzioni Ici nelle 30 principali città italiane

Comune	Assimilazione ad abitazione principale	Limitazioni esenzioni per le pertinenze?
Bari	1b; 3	No
Bologna	1a; 3; 4; 5	No
Brescia	1b; 3; 7	Massimo 2 pert. classificate in C/2 con superficie fino a mq. 40 e in C/6 e C/7 senza limiti superficie
Cagliari	2; 9	No
Catania	No	No
Ferrara	1c; 3; 10	Una sola pertinenza
Firenze	3, 4	No
Foggia	4; 5	No
Genova	1a; 3	Una sola C2 (nello stabile), una sola C/6 entro 400 m
Livorno	3	Una sola pertinenza C/2 o C/6 in immediata vicinanza
Messina	1a*	Nello stesso edificio
Milano	3; 6	No
Modena	1b; 2; 3	No
Napoli	No	No
Padova	1a; 3;	Una sola pertinenza
Palermo	1b	No
Parma	1a; 3; 4; 12	No
Perugia	1d; 2; 3	No
Prato	3*	Una sola pertinenza
Ravenna	6	No
Reggio Calabria	1a; 2; 3; 9; 11	No
Reggio Emilia	3	Una sola pertinenza C/2 o C/6
Rimini	4; 13	No
Roma	1b; 2, 3	Una C/2 e una C/6
Salerno	1b	Una sola pertinenza C/2 o C/6
Taranto	3**	No
Torino	1b	1 sola pertinenza C/6
Trieste	1c; 3	No
Venezia	1a; 3	No
Verona	1c,3; 8	Una sola pertinenza

Legenda

1a) comodato parenti fino a 1° grado

1b) comodato parenti fino a 2° grado

1c) comodato parenti fino 3° grado e affini 2°

1d) comodato a parenti fino al 4° grado e affini fino al 3°

2) cittadini italiani residenti all'estero

3) anziani o disabili in ricovero permanente che non abbiano locato la casa

4) locazione a canone agevolato ad abitazione principale

5) locazione a canone agevolato a studenti universitari

6) chi affitta a conduttori individuati nell'art. 1, commi 1 e 3, della L. 9/07

7) trasferito con la sua famiglia in altro comune per motivi di lavoro

8) titolare di sfratto ottenuto per uso personale o dei parenti

9) soggetto che la legge obbliga a risiedere in altro comune per ragioni di servizio

10) abitazione acquistata da persona fisica, per il cui acquisto sono state concesse le agevolazioni "prima casa", qualora non venga locata

11) Due abitazioni principali contigue in via di unificazione catastale

12) Anziani o disabili con residenza presso parenti entro il 3° grado o affini entro il 2°

13) Case ubicate nel centro storico con interventi sulle facciate

* Occorre produrre apposita istanza

** a condizione che il nucleo familiare non possieda su tutto il territorio nazionale altri immobili e terreni agricoli e/o edificabili

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Alcuni chiarimenti delle Finanze*

Risoluzione Politiche Fiscali 18/10/2007, n. 4	Non sono estensibili all’Ici le agevolazioni concesse per le compravendite prima casa e per i redditi al personale di polizia che ha l'obbligo di residenza presso la caserma per un immobile in altro comune.
Risoluzione Politiche Fiscali 18/10/2007, n. 5	Il locatario con patto di futura vendita non é tenuto al pagamento dell'ICI,perché è titolare solo di un diritto personale di credito e non di un diritto reale di godimento.
Risoluzione Politiche Fiscali 7/05/02, n. 6	Chi dimora in un'unica unità immobiliare che è divisa catastalmente con l'attribuzione di due rendite catastali, può considerare abitazione principale solo una delle due, fino al loro eventuale accatastamento comune.
Circolare Fiscalità Locale 07/03/2001 n. 3	In caso di multiproprietà il pagamento dell’Ici è effettuato dall'amministratore del condominio o della comunione in multiproprietà, con possibile rivalsa sul multiproprietario
Circolare Entrate 17/05/2000, n. 98	Ai fini Ici per l'applicazione delle agevolazioni alle pertinenze di una abitazione principale si prescinde dalla sussistenza di un atto formale di destinazione delle pertinenze stesse.

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Per le attività commerciali

talora sconti sulle aliquote ordinarie

Gli immobili non abitativi assicuravano già l’anno scorso più del 70% del gettito Ici: ora con l’esenzione della dimora abituale questa percentuale è destinata a crescere.

Di norma ad essi di applica l’aliquota Ici ordinaria che in genere oscilla del 6 al 7 per mille ed è cioè applicata nella misura massima. Alcuni comuni però utilizzano la leva fiscale a favore delle attività commerciali, per agevolare certe attività.

C’è chi lo fa in modo indiscriminato, come ad esempio Pavia, che introduce un aliquota lievemente inferiore a quella normale (6,75, anziché 7 per mille) per tutte le unità classificate nelle s categorie catastali A/10; gruppo B; gruppo C ( con esclusione della categoria C/6 ) e gruppo D.

A Roma, invece, si scende dal 7 al 4,6 per mille per negozi, laboratori artigianali e autorimesse gestite direttamente dal proprietario o dai suoi familiari. Genova premia con una riduzione ancora più consistente (dal 7 al 2 per mille) i negozi e i laboratori nel centro storico, per attività iniziate nel 2008 e per un periodo di tre anni dall’iscrizione della nuova attività alla Camera di Commercio (ma occorre un’apposita istanza). A La Spezia si passa sempre dal 7 al 4 di aliquota per le per i nuove costruzioni per le quali sia stata rilasciata concessione edilizia per la costruzione di unità immobiliari destinate ad insediamenti produttivi industriali, artigianali, commerciali, strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere o ampliamento di attività esistenti, nonché per le aree edificabili che li ospiteranno. Stesso discorso per le costruzioni esistenti in cui sia aperta una nuova attività, con agevolazione triennale, che passa a sei anni se si assume a tempo indeterminato almeno un dipendente. A Rimini l’aliquota si abbassa di un punto millesimali (al 6 per mille) per gli alberghi ove vengono effettuati interventi di abbattimento delle barriere architettoniche. A Bardonecchia (nota località turistica in provincia di Torino) “sconto” dal 6 al 4 per mille per alberghi e pensioni e dal 6 al 5 per le strutture ricettive extralberghiere (affittacamere, agriturismi, bed & Breakfast eccetera).

In vari comuni (per esempio Verona, Roma, Rimini e Cremona) agevolazioni per le botteghe qualificate come “storiche”.

Uno dei motivi si scontro più frequenti tra municipi e contribuenti resta l’imposizione dei terreni edificabili e riguarda l’identificazione del loro imponibile pari, come è noto, ai valori di mercato. Essi vengono spesso identificati dal comune da tabelle per zone omogenee che non sempre corrispondono alla realtà, anche perché non tengono conto di costi aggiuntivi (come quelli necessari per scarichi fognari in zone con vincoli idrogeologici) o di limiti all’edificabilità derivanti da distanze legali dalle costruzioni, dalle strade o da zone di rispetto paesaggistico-architettoniche. Inoltre, come è noto, costa in genere molto di più, in termini Ici, un’area edificabile che lo stesso terreno una volta costruito: un paradosso difficile da ingoiare per il contribuente. A Roma si aggiungono aliquote particolarmente onerose (si passa dal 7 al 9 per mille).