Mutuo: cosa è e a che condizioni si ottiene
Il mutuo è un
contratto con cui si riceve una somma di denaro restituendola a rate che
comprendono un interesse a favore di chi lo ha erogato. I mutui immobiliari
sono quasi sempre “ipotecari”: prevedono cioè
l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile. L’ipoteca è una forma di garanzia
della restituzione della somma. Il creditore si
riserva di far divenire suo il bene ipotecato, se il debitore non paga. Se la
somma è limitata (circa 25 mila euro), il mutuo può anche essere
“chirografario”, cioè con forme di garanzia diverse
dall’ipoteca (tipici sono i mutui per la ristrutturazione).
Il mutuo: cosa è e come funziona. Queste
sono le caratteristiche dei mutui ipotecari normalmente disponibili:
- La durata è di
solito da un minimo di 5 a un massimo di 20 anni; eccezionalmente di 25 o 30 anni. Le
rate sono mensili, o trimestrali oppure semestrali. Talora anche annuali
- In genere il mutuo
copre l’80% del valore dell’immobile. Raramente tocca
il 100% del valore o perfino di più: in tal caso vengono
richieste più garanzie.
Il metodo per
l’ammortamento più utilizzato è “alla francese”. Ogni rata è composta da una quota capitale (rimborso di quanto prestato) e una
quota interessi. All’inizio si versano soprattutto gli interessi. Verso la fine
del piano di rimborso (detto anche piano di ammortamento)
si salda soprattutto il capitale. Quindi le quote di
capitale sono crescenti nel tempo, e quelle degli interessi decrescenti.
Il tasso (o saggio) di interesse.
L’interesse da pagare per un mutuo è espresso in
percentuale annua. Per esempio, se la somma prestata è di 100 mila euro a un interesse annuo del 5%, il primo anno la banca matura
il diritto a guadagnare 5 mila euro sul prestito concesso (oltre alla
restituzione dei 100 mila euro anticipati).Si applica però il principio dell’ “interesse composto”: anche gli interessi maturati
dalla banca (e non restituiti attraverso le rate pagate), maturano interessi,
allo stesso tasso. Riferendosi all’esempio fatto, dal secondo anno in poi si
pagherà di fatto un interesse maggiore al 5%.
Tasso fisso, variabile e misto. I
mutui sono di tre tipi:fisso, variabile (o
indicizzato) e misto. Nei primi il l tasso di
interesse viene fissato per tutta la durata del debito; nei secondi dipende
dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le
banche. Se l’indice cresce, la rata aumenta, se
discende, anche le rate si alleggeriscono. Nei mutui a tasso misto, a determinate
scadenze, il mutuatario può scegliere, o è costretto a
scegliere, di variare un tasso fisso con un tasso variabile, o viceversa.
Tasso variabile: come funziona. La
percentuale dell’interesse di un mutuo a tasso variabile dipende dall'andamento
di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. Se
l’indice cresce, con esso cresce la rata; se discende
anche la rata diminuisce. L’indice
di riferimento più utilizzato è l’ Euribor,
un parametro di media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche,
operanti nell'Unione Europea, cedono i depositi in prestito. Viene
diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea. Più raramente si
ricorre al Libor, un parametro che viene
utilizzato sul mercato Londinese per i prestiti fra le Banche. E’ comunicato
ogni giorno dall'Associazione delle Banche inglesi e ha valore per gli scambi
del giorno successivo. Sul parametro viene applicato
uno spread, cioè una percentuale in più che è il
guadagno che la banca tenta di assicurarsi. L’Euribor
varia a seconda se è a uno, tre o sei mesi e risente
delle previsioni di aumento o di caduta dei tassi di interesse.
Tassi di interesse particolari. Alcuni
istituti di credito prevedono anche un “tasso di ingresso”,
sempre più basso del “tasso a regime”, per attirare la clientela. Esso rimane
in vigore solo per un limitato periodo di tempo. Altri istituti propongono il
cosiddetto “tasso variabile con Cap”. E’ un tasso
variabile a cui è fissata una percentuale massima di ascesa
verso l’alto (il “Cap rate”). Ovviamente un mutuo di questo
tipo “costa” un po’ più, perché riduce i rischi per il cliente di incremento esagerato della rata del mutuo.
Esistono, poi, i
mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o
diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del
contratto allungandola o abbreviandola. Può venire però fissato un tetto massimo di durata,
raggiunto il quale la banca ha facoltà di elevare il tasso di riferimento:
attenzione quindi. Infine, al momento poco diffusi
sono i mutui in valuta diversa dall’euro (per esempio in franchi svizzeri), in
cui i cambi con la nostra moneta influiscono sul variare dei costi, rata per
rata: si tratta di prodotti da scegliere solo se si sa bene quel che si fa, nel
passato hanno creato brutti scherzi ai mutuatari.
Le cose da fare e da non fare
Cosa fare
Ø Paragonare le condizioni tra
varie banche, chiedendo sempre se possono fornire il Taeg,
anche in caso di tasso variabile;
Ø Chiedere
il prospetto informativo del mutuo e sottoporlo al notaio di fiducia per un
esame delle clausole;
Ø Fare attenzione ai costi
aggiuntivi (istruttoria, perizia, spese, polizze obbligatorie);
Ø Se si è l’unico sostegno
economico della famiglia, stipulare una polizza vita in caso morte, che copra
il pagamento del mutuo;
Ø Informarsi sui tempi reali di erogazione;
Ø Informarsi sui costi
amministrativi di estinzione del mutuo (le penali non
possono esserci più);
Ø Scegliere il notaio e non
lasciarselo imporre dalla banca.
Ø Se, dopo aver stipulato un
mutuo, ci si accorge che ne esistono altri migliori
sul mercato, tentare di contrattare una riduzione del tasso, minacciando in
caso contrario di passare ad un'altra banca.
Ø Diffidare delle offerte
mirabolanti di piccole finanziarie,
soprattutto se si ha un reddito basso o si è protestati.
Cosa non fare
Ø Essere troppo ottimisti
sull’aumento dei propri redditi futuri o sulla possibilità di rivendere a caro
prezzo la casa ipotecata, in caso di guai;
Ø Farsi attrarre troppo dai
cosiddetti “tassi d’ingresso”, che possono essere specchietti per allodole;
Ø In periodi di tassi alti,
stipulare un mutuo a interesse fisso;
Ø Stipulare mutui collegati a
strumenti finanziari complessi, o in valuta estera, se non si è esperti;
Ø Se si acquista un immobile
in costruzione, accollarsi senza controllare i mutui stipulati dall’impresa
edile (in genere debbono essere a condizioni e spese
notarili lievemente migliori a quelle di mercato);
Ø In caso di vendita della
casa, accettare il cosiddetto “accollo cumulativo” del mutuo all’acquirente,
mediante il quale si continua ad essere responsabili
del mancato pagamento delle rate.
Ø Credere che un broker di
mutui tratti tutti quelli presenti sul mercato e non controllare altre offerte.
Ø Fare la
surrogazione del mutuo, passando ad altra banca con condizioni un po’ migliori,
senza essersi informati bene sui costi, anche notarili, dell’operazione.
Ø Estinguere un mutuo
anticipatamente per aprirne un altro con una banca diversa, senza avere fatto i
conti se conviene davvero oppure credendo così di fare una surrogazione.
Istruttoria, perizia, spese di incasso
e altri costi
Le spese di un mutuo
non si esauriscono nel tasso di interesse da versare,
perfino quando esso è fisso e immutabile per tutta la durata del finanziamento.
Non solo: non tutte vengono conteggiate nel Taeg:
quindi anche qualora esso sia rilevato, occorre comunque farsi bene i conti in
tasca.
Tra quelle di cui il
Taeg tiene conto ci sono quelle di istruttoria.
Si tratta dell’analisi del reddito e delle spese mensili del nucleo familiare o
dell’azienda, condotta dalla banca, per stabilire la capacità di rimborso. La
maggior parte delle banche la fa pagare, a costo fisso e meno spesso rapportato
percentualmente all’ammontare del mutuo, talora con dei tetti massimi.
Non
calcolati invece i costi fiscali del mutuo. Quando si sta acquistando la prima casa, essi sono pari allo
0,25% del suo importo. Se ne deduce che, per ottenere per esempio 100.000 euro
di prestito tondi tondi, occorre richiederne 100.251
euro. I costi fiscali di un mutuo per comprare qualsiasi
altro immobile (o per ristrutturare la prima casa stessa) sono, invece, da
agosto 2004, cresciuti ben otto volte, passando dallo 0,25% al 2%. Infatti, per ottenere 100.000 euro, bisogna farsene prestare
102.041. Ovviamente sui 2 mila e rotti euro in più occorrerà pagare anche gli
interessi alla banca.
Vi sono poi le spese
di incasso e di spedizione della corrispondenza talora
non si pagano, talaltra sono conteggiate a forfait (si paga una cifra una volta
per tutte), altre volte addebitate via via che si
presentano. Tra di esse si possono comprendere anche
quelle di rendiconto annuale.
Escluse
dal Taeg sono invece le
spese di perizia. Essa è a valutazione del valore dell’immobile che si dà in
garanzia ipotecaria, fatta da un tecnico specializzato. Talora è concessa
gratuitamente, soprattutto per prestiti di somme non altissime o per i mutui
convenzionati. Talaltra si impone un importo, di 200-400
euro in media.
A far salire gli
esborsi sono anche le spese sostenute per eventuali polizze assicurative, che
possono essere obbligatorie o facoltative (solo nel primo caso sono incluse nel
Taeg, ma in ogni caso non sono previste nel
rilevamento del tasso d’usura). In genere l’assicurazione è richiesta
sull’incendio e la rovina dell’immobile, ma, soprattutto in caso di lavori
dipendenti con scarso reddito, può essere estesa anche ai casi di invalidità e di perdita dell’impiego. I costi sono
conteggiati spesso in proporzione alla rata, ma se si chiede che siano versati
subito, riducendo così di fatto l’importo del
finanziamento. Teoricamente è possibile concludere una
polizza per conto proprio, se si riescono a trovare condizioni migliori di
quelle proposte: non è sempre facile però convincere il funzionario di una
filiale ad accettarla.
Polizze sulla vita
in caso morte possono essere richieste soprattutto se il mutuatario è in età
avanzata: in tal caso i costi possono salire notevolmente. Nonostante
ciò, sarebbe prudente stipulare questo tipo di polizze se chi sottoscrive il
contratto è l’unico sostegno economico della famiglia e non ha un patrimonio
familiare consistente: se venisse a mancare il suo aiuto nel versare le rate,
per morte o per invalidità grave, i familiari rischierebbero di perdere la
casa. Va valutata la situazione anche in caso di coppie di fatto, soprattutto
se esiste un coniuge separato e non divorziato: c’è il vantaggio che la polizza
non entra nel calcolo delle quote di eredità. In caso
di polizza vita volontaria, si può tentare di contrattare con la Banca un ribasso il tasso, dal momento che le garanzie per l’istituto
sono maggiori.
I costi notarili,
infine, dipendono dagli onorari, che tengono conto a loro volta del valore
della casa compravenduta e, soprattutto, di quello dell’ipoteca, oltre che di
particolari difficoltà della pratica. Gli onorari ariano,
più di quel che si potrebbe immaginare, da professionista a professionista e da
zona a zona. Vale la pena farsi fare un preventivo. E’
sempre chi sottoscrive il mutuo che ha la facoltà di scegliersi il notaio.
Infine c’è il tasso
di mora, generalmente superiore a quello ordinario, previsto anche per il ritardato pagamento
di una sola rata; esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e
giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli. La Cassazione (sentenza n.
2593/2003), ha chiarito che la mora si paga solo sulla parte della rata di
rimborso del capitale, e non sulla quota di interessi , come molte banche nei loro
contratti prevedevano (e talora prevedono, si tratta del cosiddetto anatoicismo).In alcuni contratti, accanto alla mora, si
aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese
di recupero crediti, ecc.), che fanno maggiorare l’ammontare di risarcimento a
carico del mutuatario.
Attenzione: se si
chiede un pre-finanziamento del mutuo, a tassi più
elevati, i costi ovviamente salgono (soprattutto se la sua durata è di diversi
mesi).
L’iter burocratico del mutuo
Il parere di fattibilità.
Scelta la banca o la finanziaria a cui si intende
chiedere il prestito, il funzionario addetto farà alcune domande al cliente
dando un primo “parere di fattibilità”, in attesa di successivi
approfondimenti. In sostanza i dati richiesti informalmente saranno gli stessi
di cui accenniamo diffusamente nel paragrafo più sotto. Lo scopo immediato del
funzionario sarà valutare il cosiddetto rapporto "rata/reddito". Il calcolo
più banale è che la rata del mutuo non superi il 30-35 % del reddito netto
mensile complessivo dei richiedenti.
Gli elementi chiave
saranno quindi il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari desunto
dalla dichiarazione dei redditi, il valore dell'immobile oggetto del
finanziamento; la presenza o meno di di
garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).
La domanda di prestito. Va compilata
la domanda di prestito, che contiene più o meno queste informazioni:
- Dati anagrafici e
residenza- qual è l’abitazione attuale e sotto che titolo la
si occupa (proprietà, affitto, ospitalità presso familiari, comodato
gratuito);
- Qual è la
composizione della famiglia e chi sono le persone a
carico - Il regime patrimoniale dei coniugi (sposati in comunione o separazione
dei beni);
- Qual è
l’occupazione (a parità di reddito, sono di gran lunga
agevolati i dipendenti rispetto ai lavoratori autonomi); l’anzianità di
servizio,
-
Il reddito netto, le qualifiche e, per i lavoratori autonomi, le prospettive
future;
- Il valore della
casa in acquisto e (se non coincide) di quella da ipotecare. La
sua descrizione (superficie totale, coperta e scoperta, pertinenze, finiture,
fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
- Una dichiarazione
in cui si dice di non avere debiti o si danno indicazioni su quelli esistenti;
- La possibilità o
meno di fornire il nome e i dati di un’altra persona che faccia da garante
(fideiussore), soprattutto in caso di redditi bassi.
L’istruttoria della banca.
Se la banca considererà soddisfacenti le informazioni fornite, chiederà la
relativa documentazione, che varierà a seconda della
situazione (copie delle dichiarazioni dei redditi, cedolini
paga, stato di famiglia, eventuali iscrizioni alle Camere di Commercio, estratti
di matrimonio, copia della sentenza del tribunale in caso di separazione o
divorzio, copia del compromesso di acquisto, planimetria dell’immobile,
certificato di abitabilità (edifici nuovi), copia dell’ultimo rogito di
acquisto, eventuali dichiarazioni di successione dell’immobile ereditato,
eventuale attestato di iscrizione all' albo professionale.
La delibera del finanziamento.
La banca effettuerà poi ulteriori accertamenti
(acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene
offerto in garanzia) nonché chiederà,, quasi sempre, a un tecnico di periziare
l’immobile su cui accendere l’ipoteca (cioè di valutarne il valore). A delibera
avvenuta la banca ne darà comunicazione al richiedente e fisserà la data della stipula dell'atto pubblico davanti al notaio. Contestualmente
verranno anche firmati i documenti per iscrivere l’ipoteca.
I tempi di erogazione.
Fortunatamente i tempi di erogazione dei mutui si
vanno accorciando. Ma è bene non fidarsi. E’ capitato
spesso che l’acquirente di una casa si fosse impegnato a comprarla entro una
data convenuta, per poi accorgersi che la banca non aveva i soldi disponibili.
Si veda a proposito
l’articolo sui “mutui ponte”.
Detrazioni fiscali sui mutui
Con i tassi in
crescita, l’unica consolazione è che il mutuo per l’acquisto della casa in cui
si abita può essere un po’ meno caro di quel che paghiamo. É
infatti possibile godere della detrazione pari al 19% sugli interessi e
gli altri oneri, fino a un tetto di 3.615,2 euro). In parole povere, il risparmio
è al massimo di 686,89 euro annuo, una cifra che comunque
si raggiunge quasi sempre. Gli interessi e gli oneri pagati in più non possono
però essere detratti.
Condizioni Il mutuo deve essere
per l’acquisto dell’abitazione principale, cioè
l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Quindi l’abitazione può essere anche quella principale di un
familiare. Tra i familiari rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli,
zii, figli dei fratelli, suoceri, genitori dei suoceri, cognati (in linea
maschile, quella femminile è ovviamente identica). Anche la moglie separata (ma
non divorziata), che ha avuto in assegnazione la casa dal giudice
è un “familiare”. La Finanziaria 2007 ha affermato che si presume “abitazione
principale” quella in cui il contribuente ha la residenza (salvo prova
contraria).
Il contribuente che
si avvale della detrazione deve essere però, oltre che intestatario del mutuo,
anche proprietario della casa. Il tetto di 3.615,2 euro vale per l’intero
immobile: perciò non è possibile innalzarlo al doppio se, per esempio, i
contestatari del mutuo sono due (per esempio, moglie e marito). Anzi, se uno
dei due non è proprietario, solo l’altro gode della
detrazione, al 50%.
Tempi La finanziaria 2001 ha raddoppiato i
tempi per destinare l’immobile ad abitazione principale. L’immobile deve essere
divenuto tale fino a 12 mesi prima e non oltre 12 mesi dopo la data di
stipulazione del mutuo. Facciamo un esempio: se ho stipulato il mutuo il 15
aprile 2007, l’immobile deve essere divenuto abitazione principale dopo il 16
aprile 2006 oppure deve poterlo divenire entro il 14 aprile 2008.
Eccezioni alla regola dei tempi. La
regola dell’anno prima o dopo la data della sottoscrizione del mutuo ha due
eccezioni.
Innanzitutto, se si acquista
un immobile locato che si intende destinare ad
abitazione principale, la data in cui dovrà diventare abitazione
principale slitta a un anno
dall’effettivo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. Unica condizione, che si dia lo sfratto "per finita
locazione", entro tre mesi dall'acquisto. Perché mai si debba
ricorrere, sempre e comunque, alla finita locazione,
non è dato di sapere: talora si sfratta un inquilino anche perché è moroso
(cioè non paga il canone).
La seconda eccezione
scatta per chi compra un immobile in cui si eseguono opere considerate come di
“ristrutturazione edilizia”. I tempi entro cui è possibile sottoscrivere un
mutuo, godendo della detrazione, si allungano fino a
un massimo di due anni dall’acquisto. I lavori catalogati come di
“ristrutturazione edilizia” possono variare da comune a comune: si tratta comunque di opere piuttosto importanti che prevedono la
richiesta di un “permesso di costruire” o di una Dia (dichiarazione di inizio
attività), con il pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di
urbanizzazione al Comune. La proroga nel tempo non vale per altri tipi di opere, più comuni, come per esempio quelle di
manutenzione straordinaria.
Oneri detraibili La detrazione
d'imposta spetta - nell'anno in cui le spese sono state effettivamente
sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza,
sia per gli interessi passivi,con esclusione di quelli coperti da contributi
erogati da enti pubblici, sia per gli oneri accessori.
Gli oneri accessori
sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le
spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste,
possiamo elencare: l'onorario del notaio
per la stipula del contratto di mutuo ipotecario; le
spese di perizia; le spese di istruttoria; la commissione richiesta dagli
istituti di credito per la loro attività di intermediazione; la provvigione per
scarto rateizzato nei mutui in contanti; l’eventuale penalità per anticipata
estinzione del mutuo (ora non più applicabile);le quote di rivalutazione
dipendenti da clausole di indicizzazione; le perdite su cambio, per i mutui
contratti in valuta estera; l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di
ipoteca; l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Non sono ammesse
alla detrazione, in quanto non intrinseche a questo
tipo di contratto, le spese di assicurazione dell'immobile, anche se la polizza
è pretesa dall'istituto di credito, a garanzia di particolari eventi che
danneggino l'immobile..
Per quanto attiene
ai contributi agevolativi, se essi vengono erogati in
un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha “esaurito”
la detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del
contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di
“onere rimborsato”.
Non sono ammesse
alla detrazione, in quanto relative al contratto di
compravendita e non di mutuo:
- l'onorario del
notaio per il contratto di compravendita;
- le imposte di
registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali;
- gli interessi passivi
eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in
conformità ad apposite disposizioni di legge;
- le spese di
mediazione immobiliare (agenzie immobiliari).
Ricordiamo però che
le provvigioni degli agenti immobiliari hanno una autonoma
detrazione del 19%. varata a partire dal 2007.
Detrazioni fiscali sui mutui per la costruzione Anche
i mutui per la costruzione della prima casa hanno diritto dal 1998 in poi a
detrazione fiscale, con regole identiche a quelle sull’acquisto.
Tre sono gli ulteriori limiti imposti:
1) La prima è che il
tetto di detraibilità è di soli 2. 582,28 euro (5 milioni di
vecchie lire anziché 7 milioni), per un ammontare massimo che è pari
perciò a 491 euro annui;
2) La seconda è che
i lavori devono essere iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data
di stipula del contratto di mutuo;
3) La terza è che la
casa deve essere adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine
dei lavori.
Vecchi mutui. Ricordiamo che i mutui sottoscritti diversi anni fa
godono tutt’oggi di condizioni migliori di detrazione (se, ovviamente,
non si e finito di pagare le rate).
Per
esempio quelli stipulati nel 1997 anche per interventi di manutenzione,
restauro e ristrutturazione degli edifici. (tetto
massimo 2. 582,28 euro).
Questi stipulati nel
1991 o nel 1992 per l’acquisto di seconde case godono a loro volta della
detrazione con il tetto di 3. 615,2 euro (purché non vengano nel
frattempo locate ad altri)..
Infine quelli
stipulati per l’abitazione principale prima del 1993 hanno le stesse regole di
quelli recenti, salvo il fatto che se i cointestatari sono due o più, ciascuno
può detrarre fino al tetto di fino a un tetto di 3.
615,2 euro.
In caso di accollo del mutuo da parte di chi ha acquistato o
ereditato un’abitazione, la detrazione si gode non alle condizioni fiscali
vigenti al momento della sottoscrizione del mutuo, ma a quelle vigenti al
momento dell’accollo.
Mutui agevolati locali
Varie norme
regionali e comunali propongono contributi o mutui agevolati con la
partecipazione a bandi che spesso hanno scadenze
limitate. I fondi disponibili non sono elevati, e spesso l’erogazione avviene
solo a chi ha un basso reddito. Per esempio è ancora aperto un bando per la
provincia di Rimini, uno per Lecce e altri 9 comuni vicini (25 mila euro di
contributo), un altro nel comune di Portotolle (Rovigo), uno nel comune di Mercato Saraceno
(Forlì). Molti altri bandi aperti nel 2007 si sono già chiusi (per esempio
quello della regione Veneto).
Di vasto interesse il
settimo bando in Lombardia, apertosi dall’1 ottobre . In
assegnazione infatti duemila contributi per l’acquisto e il recupero della prima casa
d’abitazione per le giovani coppie, intese come due persone di sesso diverso
che si siamo sposate o si sposino, con rito civile o religioso celebrato tra il
1° novembre 2006 ed il 30 giugno 2008. I coniugi, per partecipare al bando, non
devono aver compiuto i 40 anni e devono aver stipulato un contratto di mutuo o
di finanziamento di durata non inferiore a 5 anni. Il finanziamento a fondo
perduto, come integrazione al mutuo, è di 5 mila euro e il valore dei costi
sopportati per l’acquisto o la ristrutturazione deve oscillare da un minimo di
25 mila
Sempre disponibili
(anche senza bando) i prestiti a fondo perduto in Alto Adige: tra i requisiti un reddito fino a 36.350 euro, lavoro da due anni,
età di 23 anni per i single, massimo 110 mq di superficie della casa. Per i
redditi bassissimi il mutuo quindicennale può essere addirittura senza interessi e
variare da un minimo di 10 mila a un massimo di 119 mila euro a seconda della
composizione del nucleo familiare.
Anche in Friuli
contributi per l’acquisto fino a 15.500 euro (e comunque
fino al 20% del valore), concessi a nuclei con ISEE (indicatore della
situazione economica equivalente) non superiore a 29. 000,00
euro e ISE (indicatore della situazione economica) non superiore a 58.900 euro.
Tali parametri variano anche a seconda della
composizione nucleo familiare.
Prestiti a dipendenti pubblicI
I dipendenti
pubblici, i pensionati e i loro
familiari (anche non iscritti all’Inpdap, l’ente che
li riunisce quasi tutti), possono ottenere mutui a condizioni particolari
tramite banche convenzionate. La durata del prestito va da 5 a 30 anni e
l’importo da 30 mila a 400 mila euro. Per i tassi fissi, lo spread
massimo è dello 0,9% rispetto all’Irs e per quello
variabile dello 0,9% rispetto all’Euribor
trimestrale. L’importo massimo finanziabile è del 100% del valore dell’immobile per l’acquisto della prima casa e dell’80%
negli altri casi. Le spese di perizia sono di 200 euro massimi e quelle di istruttoria nulle. Vietati i prefinanziamenti
a condizioni diverse. Il tasso di mora non può essere superiore a quello
contrattuale maggiorato di 2 punti. I tempi di erogazione di 60 giorni al massimo.
La singola banca può
proporre, ovviamente, condizioni migliori. Per esempio l’RTI
(Raggruppamento Temporaneo di Imprese) composto da Prestinuova,
Banca Popolare di Vicenza, Banca Nuova e Cassa di Risparmio di Prato propone
uno spread del 0,59% sul fisso e la Banca Nazionale
del Lavoro e la Banca popolare dello 0,8%. Anche sul
variabile lo stesso RTI si attesta sullo 0,59%, mentre lo 0,75% è assicurato da
Banca Toscana, Monte dei Paschi di Siena e Banca Agricola Mantovana.
Cessione di un quinto dello stipendio o della pensione
Questo tipo di
prestiti personali sono più volti alla
ristrutturazione o all’arredamento della casa, che al suo acquisto: sono in
netta espansione, anche grazie a recenti mutamenti normativi (Dm Economia e
Finanze febbraio 2007,. convenzioni Inps e Inpdap a settembre). Il
quinto riguarda lo stipendio al netto delle ritenute. L’importo massimo
erogabile è di 50 mila euro (ma la cessione del quinto non può intaccare la
pensione minima) e la durata massima di 10 anni. Il Taeg
massimo è di 7,50 % per durate fino a 60 mesi e dell’;
8,25 % per durate da 61 a 120 mesi.
I vantaggi di questo
tipo di prestito sono il fatto che viene erogato molto
rapidamente, praticamente senza istruttoria, anche a persone già protestate,
perché garantito da stipendi o pensioni.
Ma i contro possono
essere molto pesanti: è indispensabile infatti
stipulare una polizza. sulla vita in caso morte che,
per i dipendenti in servizio deve coprire anche la cessazione senza diritto a
pensione o la grave inabilità. Soprattutto per i pensionati, la polizza può
incrementare notevolmente i costi, anche perché i suoi costi non sono
conteggiati al fine del calcolo del “tasso di usura”.
Una stima fatta da Fiditalia afferma che per un
pensionato maschio di 65 anni che può cedere 200 euro al
mese e richiede un finanziamento della durata di cinque anni la polizza costa
circa 600 euro (1.300 se la durata sale a dieci anni).
Per i dipendenti
pubblici,comunque, l’operatore finanziario è tenuto ad
avvalersi per la polizza della copertura Fondo Rischi INPDAP se i tassi
praticati da una polizza convenzionata sarebbero superiori a quelli garantiti
dal Fondo stesso.
Casse professionali.
Alcune casse professionali (per esempio giornalisti e geometri) concedono mutui
ai professionisti iscritti. Per esempio la Cassa geometri concede
fino a 250 mila euro (400 mila con cointestazione di più iscritti) per immobili
ad abitazione o studio. Lo spread su Irs (tasso fisso) o Euribor
(variabile) è dello 0,6%.