Divieto di magazzino con bagno in condominio
Quando, come spesso capita, un
regolamento condominiale contrattuale vincola le cantine all’uso di sgombero o deposito,
il condomino può destinare la cantina a magazzino, ma non può realizzare in
essa un servizio igienico. Quest’ultimo infatti, presuppone la permanenza di
persone all’interno dei locali, con la conseguenza che si ha un illegittimo
cambio di destinazione di uso. Questo in sintesi il contenuto della sentenza
del Tribunale di Milano, 19 maggio 2009, n. 6867.
Nel caso affrontato dal Tribunale
Milanese, un condomino aveva impugnato una delibera condominiale. In essa il
condominio - con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, Codice
Civile (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti) –aveva deliberato di
modificare l’impianto fognario in modo tale da non connettere ai nuovo scarichi
il bagno già esistente nella cantina-magazzino del condomino stesso (salvo l’esecuzione
di costose opere di allacciamento). Il condomino era proprietario di due locali
su due diversi livelli (piano terreno e seminterrato), destinati ad ufficio
commerciale con esposizione e sottostante deposito merci. Il condominio si era
costituito in giudizio dichiarando che la delibera era legittima e aveva
chiesto la rimozione del servizio igienico realizzato nella cantina, in quanto,
secondo il regolamento contrattuale, la cantina doveva essere destinata
esclusivamente a locale di sgombero (o al più a magazzino) con esclusione di
qualunque altra destinazione.
Il Tribunale ha innanzitutto statuito
che la modifica dell’impianto fognario, quando si preveda la soppressione del
precedente e la sua integrale sostituzione, con nuovi percorsi e quindi con
necessità di nuove opere per gli allacciamenti, non è opera di riparazione
straordinaria ma bensì di innovazione. E’ perciò necessario il quorum di cui
all’articolo 1136, comma 5, Codice Civile (666 millesimi e la maggioranza dei
partecipanti al condominio). Conseguentemente la delibera assembleare impugnata
era illegittima.
Sin qui, nulla di nuovo. Il Tribunale ha
però anche condannato il condomino alla rimozione del bagno esistente. Infatti l’articolo
2 del regolamento contrattuale vigente nel condominio così recitava:“gli
appartamenti, … non potranno essere adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
civile o promiscua con studio professionale privato, salvo: 1) per i locali a
piano rialzato, che potranno essere adibiti ad uffici commerciali, senza però
alcun movimento né deposito di merci; 2) per le cantine che seguono la naturale
destinazione”. Secondo il Tribunale pertanto, “la destinazione a deposito merci
… è assolutamente riconducibile al concetto naturale di destinazione utilizzato
dal regolamento, assolvendo il deposito ad una funzione equivalente a quella
delle cantine. L’installazione di un servizio, per contro, implica in sé una
destinazione a luogo di permanenza di persone e introduce dunque un uso dei
locali incompatibile con il vincolo di natura reale che, mediante il
regolamento condominiale contrattuale, i condomini hanno apposto alle parti di
proprietà esclusiva”. Così decidendo, il
Tribunale di Milano si è inspirato all’orientamento della Cassazione, secondo
cui il divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli
locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi
costituisce onere reale o servitù reciproca, che afferisce alla cosa e vincola
i condomini (Cassazione 8 marzo 2006, numero 4.920 e Cassazione 4 febbraio
2004, numero 2.106).
avv. Matteo
Rezzonico