La disdetta nelle locazioni abitative e commerciali

Nelle locazioni, le modalità della disdetta dipendono sia dal tipo di immobile affittato, sia dal tipo di contratto utilizzato.

Locazioni abitative a canone libero (4+4 anni di durata) e a canone concordato (3+2 anni di durata). La disdetta è di tre tipi: per fine locazione (proprietario e inquilino); motivata (solo da parte del proprietario); per gravi motivi (solo da parte dell’inquilino). In tutti i tre casi essa deve essere inviata tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima di un certo termine. Nel caso della fine locazione, il termine è quello ultimo del contratto(8 anni, per le locazioni a canone libero, 5 anni per le locazioni a canone concordato secondo gli accordi territoriali del Comune). La disdetta motivata prevede invece l’interruzione della locazione, da parte del proprietario, alla prima scadenza contrattuale (4 anni per le locazioni a canone libero, 3 anni per quelle a canone concordato). Occorre però che i motivi siano tra quelli elencati nell’articolo 29 della legge n. 392/1978. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato. La disdetta “per gravi motivi” , infine, prevede che l’inquilino, sei mesi prima di andarsene, provi che per ragioni del tutto imprevedibili al momento in cui ha firmato il contratto, è costretto ad andarsene (per esempio un trasferimento del lavoro in un’altra città).

Locazioni commerciali . I tipi di disdetta sono praticamente identici. Varia innanzitutto il periodo in cui dare disdetta con raccomandata, che per la fine locazione e per la interruzione anticipata alla prima scadenza è di un anno e resta di sei mesi solo per la disdetta per gravi motivi da parte dell’inquilino. Variano poi le durate del contratto che sono di 8 anni più altri 8 di rinnovo per le locazioni alberghiere e di 6 anni più altri 6 per tutte le altre locazioni (per esempio, negozi, uffici, studi professionali, laboratori, usi industriali). Sostanzialmente identiche (art. 58 della legge n. 392/1998), anche le motivazioni con cui il proprietario può chiedere l’interruzione alla prima scadenza (8 o 6 anni).

Locazioni regolate solo dal codice civile e locazioni abitative transitorie (durata da 1 a 18 mesi). Non hanno bisogno di disdetta: il contratto si interrompe automaticamente alla scadenza, tranne che vi siano accordi diversi tra proprietario e inquilino (cosa rarissima). Sono regolate solo dal codice civile le locazioni per le vacanze, quelle delle abitazioni classificate in Catasto come di lusso (categoria A/1), come ville (categoria A/8), come vincolate dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali, le foresterie affittate a società e da esse destinate ai propri dipendenti, nonché le locazioni di box o di magazzini separate da quelle di case o negozi. Le locazioni abitative transitorie, perché possano esistere, devono essere causate da precise ed elencate esigenze del proprietario e/o dell’inquilino.

Locazioni per studenti universitari. Di durata variabile da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni sono anch’esse a canone concordato secondo o criteri fissati da accordi territoriali nel Comune. Anch’esse si interrompono automaticamente alla scadenza. Valgono però alcune regole particolari. La prima è che se gli studenti non disdettano entro tre mesi alla prima scadenza, il contratto è rinnovato per una volta sola per lo stesso periodo Inoltre l’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.

Tipo di contratto	Chi può dar disdetta	Modalità	Costi
Locazioni abitative (contratti 4+4 anni e 3+2 anni),
Fine locazione	Proprietario e inquilino	raccomandata 6 mesi prima della 2a scadenza	Costo raccomandata
Necessità utilizzo locali	Proprietario	raccomandata 6 mesi prima della 1a scadenza	Costo raccomandata
Gravi motivi di interruzione contratto	Inquilino	raccomandata 6 mesi prima di andarsene	Costo raccomandata
Locazioni commerciali (contratti 6+6 anni, 8+8 anni)
Fine locazione	Proprietario e inquilino	raccomandata 1 anno prima della 2a scadenza	Costo raccomandata
Necessità utilizzo locali	Proprietario	raccomandata 1 anno prima della 1a scadenza	Costo raccomandata
Gravi motivi di interruzione contratto	Inquilino	raccomandata 6 mesi prima di andarsene	Costo raccomandata
Locazioni a studenti universitari (contratti da 6 mesi a 3 anni)
Fine locazione	Proprietario e inquilino	nessuna disdetta	Nessuno
Mancato rinnovo del contratto	Inquilino	raccomandata 3 mesi prima della scadenza	Costo raccomandata
Gravi motivi di interruzione contratto	Inquilino o uno degli inquilini	raccomandata 3 mesi prima di andarsene	Costo raccomandata
Altre locazioni
Fine locazione	Proprietario e inquilino	nessuna disdetta	Nessuno

Fonte: ufficio studi Confappi-Federamministratori