Decima puntata della rubrica per il mensile Cose di Casa

Dieci comuni domande sulla casa

10.1 In caso di installazione di un ascensore adatto ai portatoti di handicap, quali detrazioni fiscali si possono godere? Solo quella del 36-41% (righi da E25 a E31 del modello 730)? Solo quella del 19%, prevista per le spese sanitarie per i portatori di handicap (rigo E3 del mod. 730)? Entrambe?

Entrambe, ma a particolari condizioni. In particolare il 19% si applica, ma solo nei rari casi in cui si affronta una spesa superiore a 48 mila euro (in genere quando si paga per intero il costo di installazione dell’ascensore e non lo si divide con altri condomini).

Per esempio, se si affrontata una spesa di 55 mila euro sarà possibile detrarre:

- il 36% sui primi 48 mila euro (17.280 euro di sconto fiscale);

- il 19% sui restanti 7 mila euro (1.330 euro di sconto).

10.2 Può un condomino bloccare la ristrutturazione di un impianto termico prima che possa prender visione di tutta la documentazione progettuale. Come garantire il diritto ad essere riscaldati?

Il progettista dell’impianto, che deve essere un tecnico a ciò abilitato, deve eseguire la progettazione ai sensi delle norme tecniche relative (per esempio legge 10/1991 e Dlgs n. 192/2005) e il collaudo dell’impianto realizzato. Di ciò si assume egli stesso responsabilità.

L’assemblea che approvi un progetto del genere è sovrana e nessun condomino può opporsi, fatta eccezione il caso in cui dimostri l’inosservanza di norme di sicurezza o di risparmio energetico.

10.3 Se un appartamento appartiene in comunione a tre coeredi, e si vuole vendere la propria quota a uno solo degli altri due, occorre comunicarlo all’altro e dargli diritto di prelazione?

In questo caso particolare, non esiste né il diritto di prelazione né l’obbligo di comunicazione. Infatti l’articolo 732 del codice civile recita: “Il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota deve notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione”. Nel caso in questione, però, l'alienazione non è effettuata ad estranei, ma a coeredi in comunione: non vi è pertanto motivo di applicare questa norma.

10.4 Devo vendere o donare a mio fratello un pezzettino di terreno che è al confine tra le nostre due proprietà, e che ha un valore bassissimo (lo faccio perché c’è stato un errore di attribuzione in Catasto). Vorrei evitare il notaio, perché costa più lui del valore del terreno. E’ possibile?

Una compravendita immobiliare, per valere rispetto a terzi (lo Stato, il Fisco, i futuri eredi, un futuro acquirente) può avvenire solo con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio. Solo così può essere trascritta. L’alternativa è solo una sentenza dei giudice, in caso di lite, che imponga la compravendita e imponga all’Ufficio dei registri immobiliari la trascrizione.

Purtroppo, non è possibile l’autenticazione delle firme da parte di funzionari amministrativi pubblici di un atto con valore contrattuale (come erratamente ha detto un po’ di tempo fa un’associazione dei consumatori).

10.5 Ha diritto l’amministratore a ricevere un onorario aggiuntivo per la compilazione dei moduli per chiedere la detrazione del 36%? La maggiore spesa è conglobabile con quelle dei lavori affrontati, ai fini della detrazione fiscale?

Non ha diritto ad ottenere nulla in più, in quanto la sua prestazione rientra nella cura e tutela delle parti comuni: però resta possibile che l’assemblea gli riconosca un onorario aggiuntivo. La maggiore spesa affrontata non è detraibile, perché non riguarda direttamente le opere, ma la loro gestione amministrativa.

10.6 Ho stipulato un compromesso di acquisto dell’abitazione in cui intendo trasferirmi, in attesa di vendere quella in cui abito. Nel frattempo la mia banca mi concede un pre-finanziamento, che si trasformerà poi in un mutuo vero e proprio. Posso detrarre il 19% dalla dichiarazione dei redditi?

La circolare n. 50/E (punto 4.5) del 12 giugno 2002 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non danno diritto a detrazione gli interessi pagati a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione, tenuto conto che si tratta di un’operazione finanziaria diversa da quella di mutuo, anche se a essa collegata.

10.7 In un condominio due eredi sono comproprietari di un appartamento, il primo al 60% e il secondo al 40% . Debbono essere invitati entrambi all’assemblea? Chi ha diritto di voto? Quello che ha la quota maggiore?

E’ meglio inviarli entrambi, anche se anche solo uno dei due è convocato, la giurisprudenza presume che anche l’altro sia informato. Possono partecipare entrambi ma solo uno dei due ha diritto di voto: se non si mettono d’accordo, è il presidente che estrae a sorte chi voterà: non conta chi ha la quota maggiore tra i due. Le stesse regole valgono quanto l’appartamento è in comunione dei beni tra moglie e marito.

10.8 Vorrei affittare una stanza della mia casa sotto la formula del Bed and breakfast. Non ho però voglia di aprire una partita Iva e di caricarmi di adempimenti burocratici e mi chiedo come debbo denunciare i redditi da locazione.

Il bed and breakfast è regolato da leggi regionali, e quindi le norme cambiano a seconda della località. Tratto comune è però il fatto che non è necessario aprire una partita Iva (salvo che il B & B divenga un’attività non saltuaria e stagionale ma una vera e propria attività imprenditoriale che coinvolga più locali o appartamenti) e basta una semplice comunicazione di inizio attività con l’eventuale comunicazione anche dei prezzi che si vogliono praticare.

Il reddito ricavato va compreso tra quelli "diversi", nel 730 e nell'Unico. Quindi i canoni di locazione riscossi non vanno riportati nella sezione "fabbricati" e non si perde in alcun modo la possibilità delle detrazioni previste per l'abitazione principale (quella totale dall'Irpef e quella parziale dall'Ici, oltre all'eventuale aliquota ridotta).

10.9 L’installazione di un impianto di irrigazione nel giardino condominiale è considerata innovazione che va votata con l’approvazione della maggioranza dei condomini e due terzi dei millesimi?

Si tratta dell’integrazione di un impianto esistente per garantirne la funzionalità e pertanto non è considerato in linea di principio un’innovazione. Quindi valgono in genere le maggioranze ordinarie (in seconda convocazione, quella dei partecipanti all’assemblea che possiedano almeno un terzo dei millesimi) a meno che l’entità della spesa sia ingente. In tal caso si può richiedere anche il voto favorevole della maggioranza dei millesimi..

10.10 Ho un terreno agricolo e il mio vicino ha una servitù di passaggio pedonale sul mio terreno, per accedere a un campiello con orto di sua proprietà. Vorrebbe ampliare leggermente la stradina per consentire il passaggio di un auto. Può farlo, senza il mio permesso?

No, perché il passaggio da servitù perdonale a servitù per autoveicoli comporterebbe un “aggravamento della servitù esistente”.