Sesta puntata della rubrica per il mensile “Cose di Casa”

Casa: dieci tra le più comuni domande dei cittadini

1) Ho letto da qualche parte che non sempre è possibile installare una lavatrice in bagno, per motivi di sicurezza. E’ vero?

Non è infatti possibile in un’area fino a 60 cm intorno alla doccia e alla vasca, a meno che si metta un diaframma che la separi da questo tipo di sanitari (per esempio un muro piastrellato). Nella stessa area non si possono installare nemmeno interruttori o spine. Lampade sì, purché abbiano isolamento doppio o rinforzato e perciò siano contrassegnate con un particolare marchio, che riproduce un quadrato più grande con all’interno un quadrato più piccolo.

2) Mi vogliono espropriare un terreno per realizzare opere di pubblica utilità. Mi hanno offerto una certa cifra come indennizzo. Vorrei sapere, però, se su questa indennità dovrò pagare tasse e in che misura…

Dipende dalla classificazione urbanistica adottata dal comune per l’area espropriata. Se si tratta di una zona A, B, C o D l’indennità è effettivamente tassata. Per intendersi, le zone da A fino a D sono quelle destinate a residenze, uffici o fabbriche. Viceversa se il terreno è in zona E (agricolo) o F (destinato ad attrezzature ed impianti di interesse generale), l’indennità è esente da tassazione. In genere l’imposizione avviene per messo di ritenuta d’imposta del 20% sull’importo dell’indennità applicata direttamente dall’Ente che esegue l’esproprio, senza che ci sia bisogno di riportare nulla nella dichiarazione dei redditi. Tuttavia, se una persona ha redditi assai bassi, è l’importo dell’indennità non è elevato, è più conveniente che denunci l’indennità nel Modello Unico quadro RM, sezione II, di Unico persone fisiche. In tal caso è bene rivolgersi a un commercialista che spieghi come farlo.

3) Sugli apparecchi acquistati (come ad esempio un condizionatore), è sufficiente che esista il marchio CE, oppure è meglio che esistano anche un marchio di un certificatore di qualità, come ad esempio l’Imq?

La marcatura Ce deve essere presente su tutti i prodotti messi in commercio in Europa ma, mentre il produttore europeo deve presentare la documentazione tecnica, per chi importa c'è solo l’obbligo di autocertificare il fatto che il prodotto che arriva in Europa è stato costruito secondo le normative Ue, senza dover per questo presentare documentazione. Proprio per questo è bene comprare apparecchi con un marchio di conformità, cioè testati da un ente italiano od estero diverso dalla fabbrica che li produce. Per l’Italia il marchio più consolidato è l’Imq (Istituto per il marchio di qualità). Ogni altro grande Paese avanzato ha il suo: per esempio Vde (Germania), Ute (Francia), Asta (Gran Bretagna), Aenor (Spagna), Ul (Usa), Kema (Olanda), Sev (Svizzera), Miti (Giappone). Ovviamente capita anche che sia il marchio Ce che quello di qualità siano contraffatti, soprattutto se l’apparecchio o il prodotto sono di basso livello tecnologico.

4) Devo abbattere un pino che si è seccato, perché l’azienda che gestisce l’acquedotto comunale ha tagliato le radici in occasione di lavori per nuove tubazioni. Posso farlo liberamente? L’azienda comunale deve rifondermi i danni?

Quasi sempre per abbattere un albero, anche se di proprietà, occorre avere l’autorizzazione del proprio comune. Spesso viene imposto di piantarne un altro. Si informi, perciò, presso gli appositi sportelli (se esistono) o, comunque, in municipio. L’azienda comunale dovrebbe in effetti pagare i costi sia dell’abbattimento che della nuova piantagione (articolo 1223 del Codice civile). Se non lo fa, si può citarla in causa.

5) Il mio inquilino ha deciso improvvisamente di andarsene, anche se mancano anni alla scadenza del contratto e comunicandomelo solo a voce. Può farlo? Cosa posso fare io?

A norma dell'articolo 3, comma 6, legge 431 del 1998, "il conduttore qualora ricorrano gravi motivi può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al conduttore con preavviso di sei mesi”. Se quindi il conduttore non ha comunicato i "gravi" motivi" e nel contratto non sia presente una clausola per la quale il conduttore può recedere liberamente e indipendentemente dai gravi motivi, il locatore può pretendere il pagamento dei canoni sino alla scadenza del contratto. Se, invece, il conduttore ha comunicato i gravi motivi - fermo il diritto del locatore di contestare il recesso per la mancata comunicazione o per l'insussistenza dei gravi motivi (Cassazione, 10 dicembre 1996, n. 10980) - il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per un periodo di sei mesi dalla data del recesso, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei sei mesi.

6) Voglio cambiare la destinazione d’uso di un ufficio ad abitazione e quindi dovrò eseguire delle opere edili interne. Quali permessi devo avere? Può il condominio opporsi?

Le norme edilizie nazionali prevedono che il cambio d’uso si possa fare con semplice Dia (dichiarazione di inizio attività), una sorta di autodenuncia controfirmata da un tecnico abilitato, con la quale dopo 30 giorni senza richieste del comune si può dare il via al cantiere. Se però le opere avvengono nelle zone A (centro storico) e siano talmente importanti da essere catalogate nella categoria della “ristrutturazione edilizia” (in genere quando avvengono incremento di superficie, modifiche alla sagoma dell’edificio eccetera), occorra un “permesso di costruire”, con assenso esplicito dell’amministrazione comunale e pagamento di oneri urbanistici. Le singole regioni però possono stabilire regole diverse dal Testo Unico, e qualcuna lo ha fatto, magari anche demandando ai comuni l’ambito di applicazione della Dia. In genere il condominio non può opporsi, a meno che sia diversamente stabilito dal regolamento condominiale contrattuale.

7) Nel mio condominio l’amministratore trasmette il verbale dell’assemblea solo a chi era assente e spesso lo modifica a suo piacere con commenti e distorsioni rispetto a quanto successo. Cosa dice la legge?

In effetti la legge impone l’obbligo di comunicazione solo nei confronti dei condomini assenti i quali se non la hanno possono impugnare in qualsiasi momento la delibera, che perciò non diverrà mai definitiva. L'articolo 1137 del Codice civile non chiarisce con quali forme debba essere data la comunicazione agli assenti, se verbalmente o per iscritto, se mediante copia integrale di quanto trascritto nel registro delle assemblee, se mediante semplice riassunto della delibera. Tuttavia il vero responsabile del contenuto del verbale sarebbe il presidente dell’assemblea (che in genere è un condomino), che dovrebbe a nostro avviso imporre che il verbale sia scritto nel corso dell’assemblea e letto ad alta voce alla fine. Così, tra l’altro, si dovrebbero impedire manipolazioni da parte dell’amministratore.

8) Nel contratto di locazione di un negozio o di un bar, può comparire una clausola in cui il proprietario dei muri vita la sublocazione ad altri dei locali? A mio parere così il proprietario si tutelerebbe dall’eventualità che il valore del negozio decresca, perché è venuto a gestirlo un incapace….

No, lo impedisce l’articolo 36 della legge n. 392/78 a cui non si può far eccezione nel contratto. Esso stabilisce però delle condizioni. Innanzitutto che venga ceduta o locata anche l’azienda che teneva il negozio. In secondo luogo l’inquilino deve dare comunicazione della sublocazione al proprietario con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il proprietario dei muri può però opporsi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, ma solo “per gravi motivi”. Essi potranno di fatto riguardare “la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione di cessione progettata" (Cassazione 7 marzo 1991, n. 2386).Rimane impossibile per l’inquilino la cessione parziale del contratto di locazione ovvero la sublocazione di una parte soltanto dei locali, senza l’assenso del proprietario (Cassazione 26 ottobre 2000, n. 14139).

9) Ho affittato tutto l’anno una casa in Liguria, dove passo spesso i miei week end. Dato che non esiste impianto di riscaldamento, vorrei utilizzare una “stufa catalitica”, per intenderci quell’apparecchio che contiene al suo interno una bombola a gas e ha una griglia che diviene incandescente. Il proprietario si oppone, affermando che non è sicura. Chi ha ragione, dal momento che in mancanza del riscaldamento mi viene materialmente impedito di sfruttare la casa nei mesi freddi?

Se Lei ha accettato la locazione dell’appartamento così come è, non può protestare. Comunque le stufe catalitiche prevedono che si pratichino due aperture di aerazione che danno verso l’esterno, l’una vicino al pavimento e l’altra vicino al soffitto, anche perché non hanno scarico dei fumi e bruciano l’ossigeno della stanza. Anche se tali lavori li pagasse Lei, dovrebbe ottenere l’assenso del proprietario.

10) Soprattutto nelle grandi città, i prezzi degli affitti sono alle stelle. Possibile che non esista la possibilità di scontare, almeno in parte, i canoni pagati dalla dichiarazione dei redditi o comunque di ricevere degli aiuti?

Per un paradosso tutto italiano, chi versa un affitto alto, a canone libero, non ha diritto a nessuna agevolazione fiscale. Invece i pochissimi che riescono ad ottenere dai privati proprietari una abitazione “a canone agevolato” (per intendersi parliamo delle locazioni di 5 anni di durata che hanno “tetti” massimi di canone stabiliti localmente) , se hanno un basso reddito, possono ottenere una detrazione. Più esattamente, 495,80 euro (se hanno un reddito familiare che non supera euro 15.493,71) o di euro 247,90( se hanno un reddito complessivo fino a 30.987,41 euro). Le singole regioni possono poi destinare una parte di denaro prelevato da un “Fondo sociale” finanziato dallo Stato (ed eventualmente da denaro proprio), al sostegno della locazione. Benché questi soldi siano pochi, talvolta non si è riuscito a esaurirli perché i cittadini non sanno nemmeno che sono stati messi a loro disposizione e quali sono le condizioni per fare domanda (che cambiano da zona a zona della Penisola). Quindi conviene informarsi nel proprio comune presso l’assessorato competente. Anch’esso muta di nome a seconda della città (per esempio, assessorato per la casa, per i servizi sociali, all’edilizia privata e via elencando). Per esempio, in Lombardia, Liguria, Veneto, Emilia, Marche ed Umbria esistono norme apposite..