Chi paga per il rifacimento di un cortile, al di sotto del quale esiste un autorimessa con posti occupati solo da alcuni condomini? Il problema è posto dal signor Giacomo di Salvo di Bologna.

Nel caso in questione,a dire il vero, la risposta sembra a portata di mano. Il lettore ci da un elemento importante: ci dice che una tabella, allegata al regolamento condominiale contrattuale trascritto presso i Registri Immobiliari, stabilisce il riparto delle spese condominiali esterne. Se essa fissa in dettaglio la suddivisione delle spese anche per il cortile, può essere mutata solo con l'accordo unanime di tutti.

Di chi è il cortile. I veri problemi sorgono invece quando questa tabella non esiste. Il primo è: a chi appartiene il cortile? Per esempio, nel caso prospettato, esso è delimitato da due edifici, un grande condominio e un piccolo hotel, ed è utilizzato come posteggio libero sia dai condomini che dai clienti dell'albergo. In mancanza di titoli di proprietà si potrebbe ipotizzare che appartenga ad entrambi, in parrti uguali (art. 1101 codice civile)

Non è dubbio che le spese di manutenzione del cortile condominiale siano normalmente a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Esistono però alcune eccezioni.

La prima è che il cortile sia dato in uso esclusivo solo ad alcuni condomini che, in questo caso, si assumeranno per intero le spese. La seconda è che esista un condomino che faccia un uso evidentemente sproporzionato rispetto agli altri del cortile: per esempio un laboratorio artigianale da cui vanno e vengono automezzi. La regola migliore sarebbe che questo proprietario si assuma maggiori oneri. La terza eccezione è che ospiti posti macchina ad uso esclusivo: allora i condomini utilizzatori del parcheggi dovranno sostenere per intero le spese di rifacimento per gli spazi corrispondenti ai posti macchina stessi.

Se c'è il garage. Quando infine esiste una autorimessa sottostante,la giurisprudenza prevalente dice che le spese di ricostruzione del cortile vadano imputate per 2/3 ai proprietari dei box coperti dal piano cortile e per 1/3 ai proprietari del cortile (condominio, secondo i millesimi di proprietà e, nel caso in questione, anche l'albergo).

Si tratta di un'interpretazione estensiva del criterio, stabilito dal codice civile per i lastrici solari ad uso esclusivo, che la stessa Cassazione (sentenza 10 novembre 1998, n. 11283) ha voluto adottare. Naturalmente se il cortile copre, oltre all'autorimessa comune a pochi, anche locali comuni a tutto il condominio (come quello che ospita un autoclave o un deposito di gasolio) la suddivisione andrà riparametrata in modo da tenerne conto.

Alberi e aiuole.Un caso particolare è quando i lavori di ricostruzione di un cortile impongono il rifacimento di aiuole o comunque di superfici piantumate con alberi e cespugli. Ci pare logico che le sole spese per rifare il giardino, diversamente da quelle per il lastrico sottostante, competano a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, perché tutti ne traggono giovamento. Non vanno quindi suddivise secondo le percentuali di 2/3 e 1/3.

Diritti di passaggio.Il lettore ci pone anche un altro problema: va tenuto conto per il calcolo delle spese di rifacimento, di un eventuale diritto di transito sul cortile, o sotto di questo, da parte di qualcuno? Normalmente no, se il transito avviene a cielo aperto, e consiste nella possibilità di raggiungere dei locali a piedi. Se invece il transito è al coperto, il discorso cambia. Andrà, in questo caso, pensato un correttivo dei calcoli proporzionale all'importanza e alla frequenza di tale passaggio. Mettiamo, per esempio, che attraverso il garage tutti i condomini abbiano accesso alle cantine: il correttivo sarà di un qualche peso. Se, all'incontrario, il diritto di passaggio riguarda la possibilità di accedere, molto raramente, al locale autoclave, il correttivo sarà di misura davvero minima.

Tutti questi principi sono da considerarsi come semplici linee-guida, dettate dalla giurisprudenza, per raggiungere un accordo tra condomini: altrimenti deciderà il giudice, e tutti finiranno per dover sostenere una spesa in più, quella del suo coinvolgimento.

Silvio Rezzonico, presidente Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)