Un consistente incremento delle detrazione Irpef per gli inquilini, che sale a 960 mila lire (per le famiglie fino a 30 milioni di reddito) e a 480 mila lire (per quelli da 30 a 60 milioni di reddito). E' così che il disegno di legge per la Finanziaria 2001 ha voluto contrastare la crescita dei canoni di affitto che si sta registrando in Italia (fino al 10% in più rispetto allo scorso anno).
Peccato che, paradossalmente, l'agevolazione sia concessa solo ai conduttori con contratti a canone concordato, e quindi a coloro che pagano affitti più bassi di quelli di mercato. E peccato che, nonostante gli sforzi legislativi, i contratti agevolati sembra facciano fatica a diffondersi.
Val quindi la pena mettersi nei panni dei proprietari di casa che, tutto sommato, sono gli unici a poter decidere a quali condizione affittare i loro appartamenti, per capire quali sono i pro e i contro di ogni tipo di contratto di locazione che è possibile attualmente stipulare.
Per facilitare la scelta la Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) ha messo a punto una serie di tabelle in cui su punta il dito sulle principali condizioni. Naturalmente, ciò che è di tornaconto per il proprietario, si rivela spesso un handicap per l'inquilino, e viceversa.
I contratti che un privato padrone di casa può legalmente sottoscrivere sono di cinque tipi . Se ad essere affittata è una casa per le vacanze, un immobile di lusso (categoria catastale A/1), una villa (categoria A/8) oppure una casa vincolata dalle Belle Arti, il dilemma è apparente: è evidente che converrà al proprietario preferire un contratto regolato solo dal codice civile (tabella 2). Viceversa, se l'immobile non è di altissimo pregio, vanno soppesati pro e contro.
Contratti a canone libero Nell'ottica del proprietario , oltre alla libertà di canone, il guadagno sta nel poter stabilire una opportuna suddivisione delle spese e nel poter aggiornare annualmente il canone, perlomeno al 100% dell'inflazione. Gli svantaggi consistono in una durata del contratto che molti giudicano eccessiva (otto anni), a cui talvolta si aggiungono i tempi dello sfratto. I tributi (Ici e Irpef) si pagano quasi sempre per intero, se si esclude la detrazione Irpef del 15% del canone, a titolo di forfait sulle spese, che peraltro alcune forze politiche hanno minacciato di abrogare.
Contratti a canone concordato. Il calcolo di convenienza del canone è davvero complesso e varia da comune a comune, anzi da quartiere a quartiere, oltre che dal tipo di immobile locato. Il ricorso a uno "specialista" (sindacati dei proprietari e degli inquilini) che decodifichi i complessi accordi territoriali è più che consigliabile. Il pagamento di una quota associativa ai sindacati, però, non è una garanzia assoluta di evitare liti in tribunale. I canoni imposti sono più bassi di quelli di mercato e, per certe località, come Milano o Napoli, senz'altro particolarmente ridotti (lo ammettono le stesse organizzazioni degli inquilini). Inoltre pesa l'aggiornamento solo parziale del canone al costo della vita e la ripartizione rigida delle spese.
A favore milita la durata del contratto, cinque anni anziché otto, e la sicurezza di agevolazioni fiscali (30% in più di detrazione Irpef e aliquote Ici ridotte, in quasi tutti i capoluoghi di provincia). Inoltre l'inquilino è più facilmente solvente, non solo per il canone ridotto, ma anche perché ha diritto a detrazioni fiscali, che la Finanziaria 2001 dovrebbe incrementare.
Locazioni transitorie. A indurre alla scelta il proprietario, che dovrà comunque sobbarcarsi tutti gli inconvenienti previsti per i contratti a canone concordato, può essere la durata limitatissima della locazione: da uno a diciotto mesi. Tuttavia è impossibile una gestione regolare di un immobile a rendita: il rinnovo della locazione allo stesso inquilino è infatti un gravissimo rischio. Il proprietario è infatti tenuto a dimostrare che chi ha preso in affitto la casa aveva esigenze di breve periodo, altrimenti pagherà multe salate (36 mesi di canone) oppure vedrà confermata per 8 anni la locazione, a canone ridotto.
L'alternativa è continuare a cambiare inquilino, accertandosi ogni volta delle sue esigenze di residenza transitoria. Non vale la pena scegliere l'affitto breve per necessità del padrone di casa (per esempio, perché il figlio deve trasferirsi tra poco nei locali). Se l'inquilino non se ne va, bisogna sfrattarlo e i tempi si allungano. Per ultimo, niente sconti fiscali.
Affitto a universitari. Di buono c'è senz'altro il periodo contrattuale flessibile, da sei mesi a due anni. Un'incognita resta il diritto dell'inquilino a imporre il rinnovo del contratto: Quindi la locazione a universitari diviene consigliabile solo se l'accordo territoriale prevede a chiare lettere che il rinnovo possa essere chiesto una sola volta e a condizione che permanga l'iscrizione all'Università. Si ha comunque diritto agli sconti fiscali (non previsti per le locazioni transitorie). Locare a gruppi di studenti, anziché a uno solo, è un terno al lotto: è previsto infatti che ciascuno di loro possa designare un successore, se decide di andarsene in anticipo. Così non si sa chi ci si mette in casa.
TABELLA 1
| Condizioni | Affitti a canone libero | Affitti a canone concordato (comuni ad alta tensione abitativa) |
| Durata del contratto | Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico) . "Solo" 4 anni, in casi particolari* | Minimo 5 anni (3 anni più 2 di proroga automatica, quando non si trova intesa sul rinnovo tra proprietario e inquilino) In casi particolari, anche solo 3 anni*. |
| Canone | Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino | Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito da appositi accordi comunali, concordati tra i sindacati dei proprietari e degli inquilini, a seconda di vari parametri (zona, stato conservazione, metratura, arredo, tipologia alloggio) |
| Aggiornamenti del canone | Si possono decidere liberamente:
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Massimo al 75% del costo della vita
rilevato dall'Istat. A seconda delle località, l'aggiornamento può essere automatico o applicabile solo il mese successivo dalla richiesta del proprietario con raccomandata |
| Deposito cauzionale alla firma del contratto | Massimo tre mesi di canone. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo** | |
| Suddivisione spese tra proprietario e inquilino | Se non esistono previsioni contrattuali diverse, la suddivisione è quella stabilita dal codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull’equo canone (n. 392/78) | Stabilita dal Decreto Ministeriale 5 3 99 ed eventualmente, più in dettaglio, dagli accordi territoriali locali |
| Disdetta | Per l’inquilino: almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata. Per il proprietario: almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto |
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| Rinnovo del contratto | Automatico, se non c’è disdetta, per altri 4 anni | Automatico, se non c’è disdetta, per altri 3 anni |
| Sconti fiscali per il proprietario | il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (come già accadeva) |
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| Agevolazioni per l'inquilino | Fondo sociale: contributi integrativi al canone concessi alle famiglie con redditi limitati o particolarmente numerose (Dm Lavori pubblici 7/6/1999) | Detrazione fiscali Irpef:*** fino a 30 milioni reddito familiare: 640 mila lire da 30 a 60 milioni: 320 mila lire Fondo sociale: come a fianco |
* La legge 431/98 prevede sette possibili casi "particolari": in sintesi, subentro nei locali del proprietario o dei suoi familiari stretti, vendita dell'immobile, disponibilità di altro alloggio idoneo per l'inquilino, mancata occupazione dei locali, ricostruzione o ristrutturazione integrale dell'edificio.
** Per gli affitti a canone concordato, alcuni accordi locali (per esempio quelli di Ferrara e di Pisa) prevedono l'obbligo del proprietario di accettare, in alternativa al deposito, una polizza fideiussoria di compagnia assicurativa proposta dall'inquilino.
*** Gli importi previsti dalla bozza per la Finanziaria 2001 sono rispettivamente elevati a 960 mila e 480 mila lire.
TABELLA 2
Affitti completamente liberi |
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| Per chi valgono | Per chi da in locazione:
Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche a canone concordato |
| Durata del contratto | Massimo 30 anni, minimo libero..
Quando non è specificata nel contratto:
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| Canone | Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino |
| Aggiornamenti del canone | Si possono decidere liberamente:
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| Deposito cauzionale alla firma del contratto | Libero |
| Suddivisione spese tra proprietario e inquilino | Se non esistono previsioni contrattuali diverse, quella stabilita dal codice civile, e cioè al proprietario le spese di ristrutturazione a all’inquilino quelle di piccola manutenzione. Le altre spese sono divisibili secondo liberi accordi. Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese. |
| Disdetta | Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino |
| Rinnovo del contratto | Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino |
| Sconti fiscali al proprietario | il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (come già accadeva) |
| Agevolazioni all'inquilino | Fondo sociale: contributi integrativi al canone concessi alle famiglie con redditi limitati o particolarmente numerose (Dm Lavori pubblici 7/6/1999)* |
* Nei fatti, ipotizzabile solo per inquilini di immobili vincolati non di pregio.
TABELLA 3
| Locazioni brevi (transitorie) | Locazioni a studenti universitari | |
| Per chi valgono | Per i proprietari e/o gli inquilini con comprovate esigenze di breve periodo | Per chi affitta a studenti universitari in comuni diversi dalla loro residenza, anche in gruppo (è possibile ricorrere però ad altri tipi di contratti) |
| Durata del contratto | Da 1 a 18 mesi | Da 6 mesi a due anni |
| Canone | Stabilito dagli accordi locali: quasi sempre identico a quello per gli affitti a canone concordato | |
| Aggiornamenti del canone | Massimo al 75% del costo della vita rilevato dall'Istat, per contratti perlomeno annuali. A seconda delle località, l'aggiornamento può essere automatico o applicabile solo il mese successivo dalla richiesta del proprietario con raccomandata. | |
| Deposito cauzionale alla firma del contratto | Massimo tre mesi di canone. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo* | |
| Suddivisione spese tra proprietario e inquilino | Stabilita dal Dm Lavori pubblici 5 3 99 ed eventualmente, più in dettaglio, dagli accordi territoriali locali | |
| Disdetta | Gli accordi locali
la prevedono in genere come automatica alla scadenza per
il proprietario. Concessa all'inquilino sempre, "per gravi motivi" |
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| Rinnovo del contratto | Con nuovo contratto: è comunque rischioso concederlo per il proprietario | Rinnovo automatico salvo disdetta dell'inquilino (secondo interpretazioni, una sola volta e purché l'inquilino continui i corsi di laurea). Subentro automatico in caso di affitto a gruppi |
| Sconti fiscali al proprietario | il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (come già accadeva) |
Ici con aliquota ridotta prevista in alcuni comuni |
| Agevolazioni all'inquilino | Detrazione fiscali
Irpef:** fino a 30 milioni reddito familiare: 640 mila lire da 30 a 60 milioni: 320 mila lire Fondo sociale: contributi integrativi al canone concessi alle famiglie con redditi limitati o particolarmente numerose (Dm Lavori pubblici 7/6/1999) |
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* Solo per le locazioni transitorie, alcuni accordi locali (per esempio quelli di Bologna, Forlì, Parma e Ravenna), prevedono un importo massimo inferiore, in genere un mese per le locazioni fino a 6 mesi e due per quelle fino a 18mesi.
** Gli importi previsti dalla bozza per la Finanziaria 2001 sono rispettivamente elevati a 960 mila e 480 mila lire.
Le principali novità della Finanziaria 2001 sulla casa