Le decisioni più importanti in condominio sfociano tutte in un contratto: si va dagli accordi con i fornitori (carburante e gestione della caldaia, assistenza per l'ascensore, utenze, accordi con la ditta di pulizie ) a quelli con ditte edili o impiantistiche che eseguono opere del palazzo, ai rapporti con i professionisti (in primo luogo l'amministratore condominiale, ma, all'occorrenza, anche il commercialista , il direttore dei lavori, il progettista, l'avvocato e via elencando).

E' quindi logico che un giusto contratto sia sinonimo di una vita condominiale ben regolata ed efficiente, in cui non guasta mettere le mani avanti contro spiacevoli imprevisti e, perché no, risparmiare qualche soldo.

Due sono forse gli accordi contrattuali più importanti: quello con l'amministratore condominiale, che diviene il rappresentate e il cassiere della collettività del palazzo e quello con le imprese che ricevono un appalto di manutenzione straordinaria, stavolta per l'entità delle cifre coinvolte.

Nel dedicare quest'analisi a questi due contratti ci siamo dichiaratamente messi dalla parte del condomino, a tutela dei suoi interessi: questo perchè sono gli abitanti di un palazzo ad avere maggior bisogno di consigli e non certo gli imprenditori e i professionisti, per cui la firma di un contratto è parte del mestiere.

Il contatto di appalto ideale è ripartito in tre documenti diversi. Il primo sono le "condizioni generali di contratto". Si tratta delle responsabilità reciproche che intercorrono tra committente ed esecutore dell'opera. Possono essere in linea, in deroga o in aggiunta a quelle previste nel codice civile. Le condizioni generali, di cui parleremo diffusamente, sono forse le più semplici da estendere , perché in genere si possono applicare a diversi tipi di appalti edili, al di là delle loro particolarità specifiche. Con un attenta ricerca possono essere rintracciati prestampati delle condizioni generali forniti da associazioni di categoria (per esempio, dei proprietari immobiliari), da librerie tecniche, e su Internet. Volutamente nell'esame delle condizioni.

Il secondo documento è il contratto vero e proprio. Vi si fissano innanzitutto i corrispettivi economici, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento, le eventuali penali . Inoltre si decidono patti specifici, adatti al singolo contratto, nella sua situazione concreta.

Il terzo documento è il capitolato di appalto, che elenca con la massima precisione possibile le opere che verranno eseguite e, in dettaglio, i costi di ciascuna opera. A sua volta il capitolato, per le opere più importanti, potrà essere ripartito in tre distinti documenti. E cioè il capitolato delle strutture (che riguarda le opere edili vere e proprie), quello delle finiture e quello dei materiali. Nel caso in cui l'appalto condominiale preveda anche opere sono di interesse esclusivo ai singoli condomini, e da loro pagare a parte, sarebbe bene che sia previsto un diverso contratto di appalto: in caso contrario si rischiano notevoli confusioni nel caso in cui parte del contratto dovesse essere impugnato, nell'interesse di solo alcuni partecipanti al condominio.

Spese estranee al capitolato. Va innanzitutto identificato, tra le voci estranee al prezzo dell'appalto, cosa è a carico del committente e cosa a carico dell'impresa. Per esempio il committente si accollerà l'Iva, le spese di registrazione del contratto, gli eventuali contributi di costruzione e oneri di urbanizzazione per ottenere il permesso a costruire, oltre alle competenze del Direttore dei lavori da lui nominato. Viceversa la ditta appaltatrice si prenderà per esempio sul groppo le spese e/o la burocrazia per ottenere i permessi dalla Pubblica Amministrazione (Comune, Regione per i vincoli storico ambientali ), quelle necessarie per le autorizzazioni dei Vigili del Fuoco, quelle per i noleggi e l'occupazione del suolo pubblico con le impalcature, la rimozione dei detriti, gli eventuali allacciamenti in rete necessari, l'affitto di attrezzature e macchinari, gli oneri per il certificato anti-mafia, se previsto, eccetera.

Il prezzo e le varianti in corso d'opera. Va affrontato quindi il nodo di cosa si intende per prezzo pattuito. Occorre porre bene attenzione, a questo proposito, a tre articoli del codice civile: il 1660, il 1661 e il 1664.

Nel primo si afferma che se occorre apportare variazioni al progetto perché sia eseguito a regola d'arte, e le parti non si accordano, spetta al giudice stabilire le variazioni e le modifiche del prezzo. Non solo: se l'importo di tale variazioni supera un sesto del prezzo, l'appaltatore può recede dal contatto e incassare un equa indennità. Anche il committente può recedere, per variazioni di notevole entità, ma deve corrispondere un equo indennizzo.

Questa disposizione del codice civile ha un senso soprattutto se le opere vedono coinvolto un progettista nominato dal committente, e l'impresa edile è un semplice esecutore. Capita però, per lavori di minore importanza, che sia l'impresa, sulla base della fiducia reciproca, a progettare di fatto l'esecuzione delle opere. Ed anche se il condominio ha nominato come direttore dei lavori una persona di propria fiducia, possono sorgere gravi problemi, per imperizia del direttore dei lavori stesso o perché, come accade, il direttore è stato nominato dopo la firma del contratto di appalto. In tal caso sarà bene che il condominio stabilisca che il prezzo pattuito non può essere incrementato, in espressa eccezione all'articolo 11660 del codice civile.

L'articolo 1661 afferma che il committente può apportare variazioni al progetto, ma solo se esse non superano un sesto del prezzo convenuto (e , ovviamente, l'appaltatore ha diritto al relativo incremento del pagamento). Pone poi un altro limite: che non possano esservi "notevoli modificazioni della natura dell'opera". Anche l'articolo 1661 può calzare troppo stretto agli interessi del condominio. Vi si può far eccezione, anche stabilendo, per esempio, che le variazioni in corso d'opera il cui costo non superi una certa percentuale del prezzo pattuito siano a carico dell'impresa (che comunque stabilirà nel capitolato che una certa percentuale del costo dell'intervento sia a titolo di "fondo per gli imprevisti e le variazioni in corso d'opera").

L'incremento del prezzo per circostanze imprevedibili. L'articolo 1664, infine, afferma che qualora per circostanze imprevedibili si siano verificati incrementi o diminuzioni del costo dei materiali e della mano d'opera in misura superiore a un decimo del prezzo convenuto, le parti possono chiedere una revisione del prezzo. Dal momento che l'esperienza insegna che le variazioni sono sempre in aumento, anche questa disposizione va attentamente vagliata, stabilendo parziali eccezioni (o totali, soprattutto se il termine per l'esecuzione delle opere è di breve durata) . Anche perché le imprese tendono ad inserire nel contratto aggiornamenti del prezzo anche in caso di variazioni ben più ridotte del prezzo dei materiali e della mano d'opera.

Un clausola dovrebbe riguardare anche altre circostanze imprevedibili (tipo la pioggia a dirotto, che ritarda il rifacimento del tetto, gli scioperi del personale, la mancata consegna di materiali da parte della ditta fabbricatrice e così via ), valutando quando e se considerale parte del rischio d'impresa dell'appaltatore.

Garanzie su obblighi di legge Va stabilito che l'impresa debba essere coperta da una apposita polizza di responsabilità civile verso terzi, stipulata con una compagnia di primaria importanza nazionale, da allegare in copia al contratto. L'impresa esenterà il committente da qualunque responsabilità per danni provocati a qualsiasi persona o a qualunque oggetto nel corso dei lavori.

Resta possibile una clausola in cui l'impresa si impegna a non dar corso a alcun lavoro nonostante l'eventuale sottoscrizione del presente contratto, senza aver ottenuto le preventive autorizzazioni del Comune .

Alle norme sulla sicurezza del lavoro in cantiere, dedichiamo un box a parte.

Garanzie sui vizi di costruzione. Il codice civile dedica sette articoli, dal 1667 al 1673, che potranno essere specificamente richiamati, al problema delle responsabilità civili (a cui possono aggiungersi, naturalmente, anche quelle penali) dell'appaltatore. Quest'ultimo è tenuto a dar garanzia decennale per le difformità e i vizi, quanto l'opera è per sua natura di lunga durata (rifacimento del tetto, dell'impianto di riscaldamento) o solo biennale, per la normale manutenzione.. Unica eccezione il caso in cui tali vizi siano conosciuti o riconoscibili dal committente, purché non sia dimostrabile che sono stati taciuti in mala fede dall'appaltatore. Il termine di decadenza della garanzia decennale è di un anno dalla scoperta del vizio e di quella biennale di sessanta giorni. . E' utile chiarire nel contratto che tale "scoperta" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui si consolida la ragionevole certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera (cosa che del resto ha già fatto a Cassazione, con la sentenza n. 1655/1986). La prescrizione della garanzia decennale è di un anno dalla denunzia.

Utile anche una clausola che ribadisce l'impegno della ditta, entro un certo termine dalla richiesta del committente, a rifare a propria cura e spese le opere mal eseguite e a sostituire i materiali impiegati.

Altre garanzie. Va detto che durante l'esecuzione dei lavori devono essere presi tutti gli accorgimenti affinché i beni condominiali e di proprietà esclusiva non subiscano gravi limitazioni di uso e godimento. Si può poi accollare all'impresa i danni derivanti da furti (molto comuni in caso di impalcature sulla facciata, soprattutto se non esiste un impianto anti-ladro efficiente) o danneggiamenti di beni del condominio o del singolo condomino.

L'accesso al cantiere. L'accesso al cantiere deve essere garantito in ogni momento non solo al direttore dei lavori, ma anche al committente (amministratore condominiale e eventuale consigliere incaricato). L'assistenza loro prestata dalla ditta sarà dichiarata gratuita.

Divieto di subappalto. In un appalto, è meglio sapere con chi si ha a che fare. Benché l'appaltatore sia corresponsabile dei vizi delle opere con le imprese a cui concede un sub-appalto, resta prudente prevedere nelle condizioni generali il divieto di subappalto. Deroghe specifiche e scritte potranno essere concesse dal condominio o da chi lo rappresenta solo per accertate esigenze tecniche

Il contratto deve recare l'identificazione delle parti che lo sottoscrivono. In particolare occorre essere ben certi che la persona che lo firmerà per conto dell'impresa ha i poteri necessari. Si trascriverà anche il nome dell'eventuale progettista nonché quello del direttore dei lavori (che rappresenta il committente e perciò non dovrà mai e poi mai essere scelto sulla base di indicazioni dell'impresa).

Prezzo e garanzie Si stabilirà l'eventuale somma versata dal committente a titolo di anticipo o (meglio) di caparra confirmatoria, destinata a trasformarsi in acconto sul prezzo. Si dirà se la ditta esecutrice è coperta da fideiussione, a garanzia delle somme ricevute.

Il prezzo va sempre rateizzato con ad avanzamento lavori, avuto l'assenso da parte dei direttore dei lavori sull'effettiva esecuzione della relativa fase (mai a scadenze del calendario predeterminate). Per esempio, il 25% di caparra all'ordine, il 15% alle demolizioni, il 20% alle ricostruzioni, il 15% alla consegna e il 25% dopo il collaudo.

Consegna Verrà stabilita una data di inizio e una data di consegna dell'opera. Tali termini , negli interessi del condominio, dovranno essere considerati "imperativi ed essenziali", con esclusione di deroghe tacite. Eventuali proroghe dovranno essere preventivamente concordate per iscritto fra le parti le quali si metteranno contemporaneamente d'accordo sulla nuova data di consegna dell'opera finita .

E' bene specificare che i lavori verranno considerati ultimati solo dopo che il cantiere sarà stato completamente rimosso e l'immobile e le sue pertinenze perfettamente riordinate e pulite (altrimenti si rischia di continuare a vivere in un cantiere aperto).

Molto utile è stabilire una penale per ogni giorno o settimana di ritardo colpevole da parte della ditta oltre il termine contrattuale di consegna pattuito o, di comune accordo, prorogato. Si dirà che la penale non esclude l'eventuale risarcimento del danno subito. L’appaltatore non potrà invocare come legittimo motivo di ritardo nella consegna del lavoro, rispetto ai termini convenuti scritti, la mancanza di specifico o particolare macchinario, attrezzatura, manodopera o materiale necessario all’esecuzione.

Materiali di costruzione. Conviene al condominio chiarire che il prezzo dei materiali è comunque "franco-cantiere", cioè al netto di eventuali spese di trasporto sul cantiere stesso. Mai dimenticarsi di pretendere la consegna di una congrua scorta dei materiali impiegati per l'esecuzione dei lavori, per interventi di riparazione che si rendessero necessari. Il loro costo sarà incluso nel prezzo pattuito dell'intera opera.

Svolgimento delle opere. L’appaltatore dovrà provvedere ad asportare sollecitamente dal palazzo tutti i materiali non necessari alle opere, i residui di lavorazione e , in genere, ogni rifiuto prodotto durante l’esecuzione dei lavori appaltati. A tale scopo dovrà mettere a disposizione dei propri dipendenti, appositi contenitori per la raccolta , a norma di legge, di detti materiali. I lavoratori dipendenti dell’appaltatore dovranno osservare i limiti di orario di lavoro indicato dall’amministratore e ogni modifica dovrà essere preventivamente autorizzata. Nel caso di lavori rumorosi, l’appaltatore dovrà far osservare ai propri dipendenti un orario compatibile con le leggi e regolamenti locali vigenti, nonché con il regolamento condominiale

I capitolati delle opere e dei materiali . Il capitolato è un documento descrittivo che elenca le opera che si intendono eseguire. Deve essere dettagliato e preciso. Occorre dilungarsi su materiali, tecniche di messa in opera, e spezzettare il più possibile ogni opera complessa in più voci relative alle varie fasi di realizzazione. Il perché è ovvio: tanto più chiari sono i patti conclusi, tanto meno ambiguità resteranno nella realizzazione dell'opera. Se ne deduce che un capitolato composto da molte pagine è senz'atro da preferirsi a uno stringato ed essenziale. L'ideale è che il capitolato sia predisposto dal progettista o dal direttore dei lavori, incaricati dal committente, e non dalla ditta esecutrice: ci saranno più possibilità che non manchi qualcosa di essenziale perché l'opera sia completa o fatta a regola d'arte e si potranno mettere in concorrenza le varie ditte esecutrici su un piano di parità. Anche se non esiste un vero e proprio capitolato dei materiali è pur sempre necessario che un campione per ciascuno di quelli utilizzati sia conservato dall'amministratore ed eventualmente portato in assemblea al momento dell'approvazione definitiva dei lavori.

Il capitolato predisposto dall'impresa, come documento definitivo dopo un semplice preventivo di massima., deve essere invece vagliato da un tecnico competente, che no può quasi mai essere un semplice amministratore o un consigliere di condominio, che in genere non hanno materialmente la competenza per farlo.

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Gli obblighi del committente-condominio sulla sicurezza del lavoro sono fissati sia dal decreto legislativo n. 494 del 1996 (relativo ai cantieri edili) sia, in modo meno puntuale, dal Dlgs 626 del 1994. E' caldamente consigliabile che tali prescrizioni trovino spazio nel contratto di appalto. Rimangono però obblighi di legge anche se non sono scritte. Si tratta infatti di norme a cui è impossibile fare eccezione, che non sono quindi oggetto di trattativa: non riguardano perciò le clausole più favorevoli al condominio che è possibile inserire in un contratto. Proprio per questo ce ne occupiamo sinteticamente.

Gli impegni più gravosi riguardano i cantieri in cui si impiegano perlomeno 200 uomini-giorni, come dire, per esempio 4 uomini per 50 giorni, 5 uomini per 40 giorni, 8 uomini per 25 giorni e così via. Si tratta di una quota minima che quasi sempre è superata, in caso di lavori di manutenzione straordinaria di un certo impegno. Gli obblighi crescono poi se sono occupati contemporaneamente più di 20 lavoratori per più di un mese, quando si superano i 500 uomini-giorni e in cantieri con particolari rischi..

In fase di progettazione, quindi, bisogna determinare qual è, probabilmente, la durata dei lavori rapportata al personale edile impiegato. In caso di varianti in corso d'opera, che rendono soggetti a notifica cantieri che non lo erano, bisogna correre ai ripari in seguito.

Occorre nominare un " coordinatore per la progettazione ", che si occupi della sicurezza. Bisogna poi chiedere alle imprese esecutrici l'iscrizione alla camera di commercio, nonché una dichiarazione in cui si individuano i lavoratori impiegati nel cantiere, quali siano i contratti collettivi a loro applicati, e il rispetto degli obblighi assicurativi e previdenziali previsti dalle leggi e dai contratti. Prima dell'inizio dei lavori deve essere inoltrata alla Asl e alla Direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti la notifica preliminare del cantiere. A seconda delle inadempienze, le sanzioni amministrative variano da un minimo di 516 euro a un massimo di 4.131, per no parlare di eventuali altre responsabilità civili e penali.

Il committente condominio e, per lui, l'amministratore possono nominare un responsabile (sarà quasi sempre il direttore dei lavori) , ma, ai sensi dell'articolo 6 del Dlgs 494, non possono scaricare su di lui ogni colpa. Questa precisazione di legge, che ha fatto molto discutere, va applicata con buon senso: se per esempio l'amministratore ha agito con diligenza, il condominio può star tranquillo. Il rischio peggiore è quando vengono eseguite opere difformi o eccedenti quelle programmate o non vengono rispettati tempi e modi previsti dalla legge: allora il committente deve assumersi le proprie responsabilità nei limiti di quelle che erano secondo logica le sue possibilità di controllo.