Vanno invitati tutti i comproprietari di un appartamento

Condomino non convocato? Assemblea valida, se non viene impugnata

Antonio Nova*

Buona parte delle liti condominiali che finiscono in Tribunale o in Cassazione riguardano un argomento-chiave: la validità di un'assemblea in cui è stata presa una certa decisione. Ed il primo presupposto perché un'assemblea sia valida è che tutti i condomini vi siano stati convocati.

L'argomento è stato sviscerato da due recenti sentenze della Cassazione: la n. 1292 del 5 febbraio 2000 e la n. 1830 del 18 febbraio 2000.

E' soprattutto la prima ad essere rivoluzionaria, perché capovolge radicalmente l'interpretazione data, dalla stessa Cassazione, anche in tempi recenti. Afferma infatti che una decisione presa in un assemblea, a cui uno dei condomini non è stato convocato, non è "nulla", bensì "annullabile". La differenza è grandissima. Infatti le delibere annullabili non producono effetti solo se vengono impugnate in giudizio entro 30 giorni da quando sono state prese. Passato questo termine, divengono del tutto valide. Viceversa la delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento. Anzi, a rigor di logica, non c'è neppure bisogno di impugnarle: è infatti come se queste decisioni non fossero mai state prese.

Occorre ricordare che talvolta nelle assemblee si prendono, coscientemente, decisioni "annullabili", fidando del fatto che nessuno si prenderà la briga di impugnarle in Tribunale entro i tempi previsti.

La sentenza 1292/2000 è però in palese contraddizione con altre, per esempio le numero 138/1998 e 5267/97 della Cassazione, la n. 1291/98 del Tribunale di Napoli o la 6226/1997 del tribunale di Milano, che stabilivano la nullità delle assemblee a cui anche un solo condomino non viene convocato.

Nella sentenza 1830/2000 la Cassazione ha avuto invece modo di ribadire che, qualora un immobile in condominio sia di proprietà di più di una persona, tutti i comproprietari debbono essere invitati in assemblea. Tuttavia, nel caso specifico, ha ritenuto che fosse valida l'assemblea a cui era stato invitato solo uno dei comproprietari, dal momento che quest'ultimo aveva avvisato a voce l'altro. Ricordiamo, a questo proposito, che una precedente sentenza (la n. 1206 del 16 febbraio 1996), la Cassazione ha ritenuto che si debba presumere come avvisato dell'assemblea, salvo prova contraria, il coniuge comproprietario dell'appartamento, almeno nel caso in cui i due sposi "convivano in pieno accordo e senza contrasti di interesse tra di loro".

L'occasione è buona per ricordare che la giurisprudenza ha più volte affermato che l'avviso di convocazione non deve per forza essere inviato tramite raccomandata postale. Per esempio per la Cassazione (sentenza 1033/95) sono valide le raccomandate a mano quando i condomini firmino alla portinaia per ricevuta e per la Corte d'Appello di Milano (sentenza 14 marzo 1996 n. 801) sono valide anche le raccomandate a mano "inserite nelle rispettive caselle postali", quando è presumibile che i condomini siano soliti controllare costantemente la propria buca delle lettere.

* Federamministratori-Confappi