Box e posti auto: tutte le norme per l’acquisto e la proprietà
In due pagine del Sole 24 ore sintetizzate le regole più comuni
Costruzione
ed acquisto
Agevolazioni sulle imposte di compravendita
Quando
chi compra un box, o un altro immobile di pertinenza, paga tributi ridotti?. La
legge prevede che le imposte sull’acquisto previste per la prima casa, si
versino nella stessa misura anche per le sue “pertinenze”. Con quest’ultima
definizione si intendono i box, i posti auto
all’aperto o in garage, classificati in Catasto in categoria C/6 (ma anche i
depositi, i magazzini, i laboratori, le tettoie, le scuderie per cavalli,
insomma tutti gli immobili che sono classificati in catasto nella categorie
C/2, e C/7 ). Essi, per essere pertinenziali, devono essere asserviti”
all’abitazione che, per un atto di volontà del proprietario, dichiarato in
genere nel rogito o quantomeno in un atto ad esso
allegato. Possono anche non essere nello stesso palazzo, ma in uno vicino. Non
sono invece considerati pertinenze i terreni con autonoma
classificazione in catasto, anche se dovessero essere utilizzati per
parcheggiare l’auto. Le norme dicono che è possibile acquistare un solo
immobile per categoria: per esempio si può comprare con gli sconti fiscali un
box e un magazzino, ma non due box (uno solo godrà infatti
delle agevolazioni)
Tributi scontati. Le imposte
agevolate assommano al 3% del valore dichiarato più 258,23 euro (in caso di acquisto con imposta di registro) oppure al 4% del valore
più 387,34 euro (in caso di acquisto soggetto a Iva, quasi sempre case
costruite da meno di quattro anni). Viceversa, gli acquisti non agevolati sono
colpiti da tributi molto più duri: il 10% del valore
dichiarato (+ 129,11 euro, nel caso Iva).
Le interpretazioni..
Resta possibile
acquistare il box con atto separato, anche anni dopo che sia stata comprata la
prima casa, purchè al momento dell’acquisto del posto
auto la pertinenzialità venga
dichiarata. Lo stesso discorso vale in caso di costruzione (e non di acquisto) di una autorimessa pertinenziale: l’Iva
agevolata può essere applicata sia alla fattura dell’impresa che al costo dei
relativi materiali (Risoluzione Entrate 17/03/2006 n. 39).
Condizione per godere delle agevolazioni è comunque che anche
l’appartamento sia stato comprato godendo delle agevolazioni prima casa: non
può, ad esempio, essere stato ereditato o donato al contribuente, anche se è di
fatto utilizzato come sua abitazione principale.
Avvertenze per la compravendita.
Attenzione: quando è in vendita un appartamento che ha una pertinenza (per
esempio un posto auto) che non sia costruito ai sensi della legge tognoli, e quindi liberamente vendibile, se si intende in realtà alienare solo l’appartamento, occorre
dichiararlo espressamente nel rogito. Altrimenti il Fisco potrà presumere che
la compravendita riguardi anche la pertinenza, e
tassare anche quella (articolo 24 del Testo unico dell’imposta di registro).
Avvertenze per la rivendita.
Se la vendita dell’appartamento, ma anche quella del solo box, dovesse avvenire entro cinque anni dall’acquisto si devono versare per intero la differenza
tra le imposte non agevolate e quelle agevolate con una sovrattassa del 30%.
Non solo:
l’eventuale guadagno da rivendita è colpito con l’imposta sostitutiva del 20 %
(per le cessioni effettuate entro il 2 ottobre 2006, l'aliquota applicabile era
quella del 12,50 per cento) oppure dalla tassazione come reddito diverso nel
730 o nel modello unico dell’anno dopo. La scelta di convenienza tra le due
ipotesi è lasciata al contribuente. L’imposta sul capital gain si applica anche
se si rivende un immobile ricevuto da meno di 5 anni in donazione.
Entrambe le regole
sopra citate non scattano però se si venda la casa e il box per acquistare un’altra prima casa.:
allora non si perdono più le agevolazioni fiscali godute e non vengono applicati i tributi sulle
plusvalenze.
Acquisto con mutuo.
Ricordiamo che gli interessi e gli altri oneri
pagati in dipendenza di mutui per l’acquisto dell’abitazione principale e delle
sue pertinenze sono detraibili annualmente nella misura del 19% fino a un importo di 3.615,20
euro. La Finanziaria 2008 ha però incrementato tale cifra a 4 mila euro.
Detrazione 36% e Iva agevolata
L’occupazione del
suolo pubblico da parte delle auto che crea ostacoli al traffico e incrementa
indirettamente l’emissione di anidride carbonica e
polveri sottili è stata la molla che ha spuinto
Governo e Parlamento a fare uno strappo alla regola nella ormai famosa
detrazione del 36% sul recupero: invece di concederla solo per la
ristrutturazione degli immobili esistenti, nel caso dei box si deciso di
allargarla anche all’acquisto di posti auto nuovi (misura prorogata dalla
Finanziaria 2008 fino a tutto il 2010).
I requisiti previsti
per comprare, scontando più di un terzo del prezzo di compravendita dalle imposte
sui redditi in dieci rate annuali del 3,6% ciascuna, sono in
parte identici a quelli previsti per il recupero di immobili “vecchi” e,
in parte, del tutto originali. Elenchiamoli:
Tipo di box. Deve trattarsi di
un box asservito come pertinenza di un’abitazione, dichiarando tale intento nel
rogito. Nel caso di acquisto contemporaneo di
appartamento e box, il vincolo di pertinenza deve risultare almeno dal permesso
di costruire o dalla Dia, se non è stato possibile crearlo prima, perché
l’appartamento non era ancora terminato (circolare Entrate n. 24/2004). Non
sarà necessario che il box sia nello stesso edificio, tuttavia il legame di
servizio deve essere comprovabile:è dubbio che posa
distare chilometri dalla casa. La detrazione si gode per un numero illimitato
di box, anche asserviti a case di villeggiatura o ad abitazione affittate ad
altri (a differenza di quel che accade per le imposte ridotte sull’acquisto,
che si godono solo per un box di pertinenza della prima casa).
Tipo di spesa. Occorre una dichiarazione
dell'impresa che quantifichi le spese di realizzazione
del box o del posto auto (che non sono la stessa cosa del prezzo a cui è stato
venduto). Esse escludono, infatti, le spese generali, i costi per
l'installazione del cantiere, il valore dell'area e il profitto dell'impresa
conseguito dalla vendita. Comprendono invece quelle sostenute per la
progettazione e l'esecuzione dei lavori, per l'eventuale relazione di
conformità degli stessi alle leggi vigenti, per le prestazioni professionali
richieste dal tipo d'intervento, per l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta
di bollo e i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le
denuncie di inizio lavori, per gli oneri di
urbanizzazione.
Limiti di spesa e fatturazione.
La spesa massima su cui esercitare la detrazione è di 48 mila euro, per ciascun
box e a prescindere dal numero di proprietari del box stesso, e in proporzione
dei costi effettivamente affrontati da ciascuno di essi.
Quindi non conta la quota formale di proprietà del box,
ma quella di spesa affrontata. Le fatture vanno pagate con l'apposito
bollettino di bonifico bancario. Sulla fattura va indicato il costo della mano
d’opera.
Tempi e modi. Va inviata, al
Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100
Pescara), la comunicazione di inizio lavori entro il termine per la
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa alla prima delle rate di
detrazione (e non, necessariamente, prima dell’inizio lavori, come capita per
la detrazione sul recupero). Sulla comunicazione vanno riportati gli estremi
del rogito o, quantomeno, del compromesso registrato, per dargli una data
certa. Alla comunicazione va allegata copia della dichiarazione di inizio attività o
del permesso di costruire.
Ristrutturazione di box esistente. Le
regole per rimettere a posto un box già esistente, purchè
pertinenza di un’abitazione, sono invece
analoghe a quelle previste per la ristrutturazione di abitazioni
(per esempio, bisogna inviare la comunicazione inizio lavori prima di dare
avvio alle opere). Pertanto non è possibile godere del
36% per opere di manutenzione straordinaria di un box acquistato come
investimento e affittato ad altri, senza che esso sia pertinenziale a
un’abitazione. Le fatture godo di Iva agevolata. La
detrazione compete anche all’inquilino e al comodatario del box, nonché ai familiari del proprietario, se sono essi ad aver
sostenuto la spesa. Per i lavori eseguiti in proprio, si gode la detrazione
sulle spese affrontate per i materiali, ma non dell’Iva
agevolata al 10%. Il tutto a meno che a
eseguirli siano l’imprenditore edile a proprio favore: in tal caso si ricorre
all’autofatturazione e si gode sia della detrazione
per le opere che dell’Iva ridotta..
Spazi a parcheggio nelle nuove costruzioni
La legge urbanistica
(n. 1150 del 1942) prevede, nell’articolo 41-sexies, come modificato dalla
legge n. 122/1989, che nelle nuove costruzioni edificate con concessione o
permesso di costruire posteriore al 7 aprile 1989 debbano
essere riservati spazi a parcheggio in misura non inferiore ad un metro
quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (sii noti che dal settembre
1967 al 6 aprile 1989 la proporzione era di un metro quadrato ogni venti metri
cubi di costruzione, quindi la metà).
Questi spazi
corrispondono oggi, grossomodo, a un box doppio per
ogni appartamento di 100 metri quadrati: quindi, in teoria, per i palazzi nuovi
si dovrebbe trattare di alloggi sufficienti per gli amati-odiati autoveicoli.
Lo scopo è in sostanza togliere dalle strade le auto in sosta. Si noti che con
“spazi a parcheggio” si intende tutto il ventaglio
possibile di realizzazioni: posti auto all’aperto, autosilos,
garage condominiali o box, anche se l’ultima alternativa è la più gettonata,
anche perché il box diviene spesso una succursale o un sostituto della cantina
o della soffitta, o addirittura un locale per il fai-da-te.
Non è per nulla
detto che la proprietà di questi spazi siano suddivisa
tra i condomini: può rimanere infatti al condominio o addirittura al
costruttore del complesso o essere venduta a terzi a determinate condizioni. La
Cassazione (sentenza n. 18255/2006) ha chiarito che, nel caso in cui rimanga
condominiale, è possibile che l’assemblea assegni i relativi spazi ai singoli
proprietari, con decisione anche non assunta all’unanimità (probabilmente le
maggioranze necessarie sarebbero quelle regolamentari, quella dei presenti in
assemblea più almeno metà delle quote). Questa regola si applica anche qualora nei rogito si acquisti, oltre all’appartamento un posto auto
“da individuarsi”.
Per lungo tempo si è
ritenuto che, al di là di chi fosse la proprietà, tali
spazi dovessero essere destinati all’utilizzo del palazzo, eventualmente
locandoli ai proprietari, per l’esistenza di un vincolo pertinenziale tra essi
e il palazzo nel suo complesso. Solo i posti auto realizzati in eccedenza allo
standard erano liberamente utilizzabili da altri. La situazione è poi cambiata,
con la legge 28 novembre 2005, n. 246 che ha stabilito: “Gli spazi per parcheggi
realizzati … non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente
da esse”. Insomma lo “standard a parcheggi” è divenuto non solo liberamente
vendibile (lo era già), ma soprattutto utilizzabile da chiunque, anche da
persone, per esempio, di condomini vicini. La nuova regola non vale però
retroattivamente , come ha chiarito la Cassazione
(sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264).
Un
problema particolare riguarda l’eventuale ampliamento dell’edificio esistente:
in tal caso è necessario incrementare anche lo standard a parcheggio? Il linea di principio sì. Ma possono esistere eccezioni, nel
caso più comune, il recupero dei sottotetti che da locali ripostigli o di aerazione si trasformano in locali abitativi. Qui le
norme regionali divergono: le prescrizioni urbanistiche nazionali sono in effetti valide in Emilia-Romagna e Veneto che però danno
come alternativa il pagamento di una somma (a patto che il consiglio comunale
lo consenta). Liguria, Basilicata e Calabria seguono vie intermedie: parcheggi
o monetizzazione sì, ma se si incrementa la volumetria
oltre certi limiti. In Lombardia, Piemonte e Sicilia, invece, nessun obbligo.
L’opera è in genere qualificata come “ristrutturazione
edilizia” è occorre versare il relativo contributo di costruzione (che in
Sicilia e Abruzzo viene incrementato). In Lombardia lo standard a parcheggi o
il pagamento sostitutivo sono previsti solo quando il
sottotetto diviene un’abitazione autonoma (non quando è inglobato
nell’appartamento sottostante).
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Tipi di box |
Liberi o vincolati? |
Limitazioni |
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Box in edifici
costruiti con licenza o concessione … |
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rilasciate prima dell’1
settembre 1967 |
Liberi |
Liberamente
commerciabili e utilizzabili |
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rilasciate dal settembre 1967
al 6 aprile 1989 |
Nei limiti di 1 m2
ogni 20 m3 di costruzione |
Dal 21/12/05
liberamente commerciabili e utilizzabili |
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Liberi oltre tale
limite |
Liberamente
commerciabili e utilizzabili |
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rilasciate dal 7 aprile 1989
in poi |
Nei limiti di 1 m2
ogni 10 m3 di costruzione |
Dal 21/12/05
liberamente commerciabili e utilizzabili |
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Liberi oltre tale
limite |
Liberamente
commerciabili e utilizzabili |
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Box
realizzati ai sensi dell’art. 9 della legge Tognoli
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Nel sottosuolo o al
piano terra degli edifici esistenti |
Vincolati |
Invendibili
separatamente all’unità immobiliare di cui sono pertinenza |
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All’esterno
dell’edificio |
Vincolati |
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All’esterno
dell’edificio, in aree comunali |
Vincolati. Diritto
di superficie max 90 anni |
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Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori
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Agevolazioni urbanistiche
La legge Tognoli (n. 122 del 1989, articolo 9) concede due tipi di
vantaggi per la realizzazione di parcheggi da
destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari nel sottosuolo degli
stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati.
Il primo è che la
realizzazione può avvenire in eccezione agli strumenti urbanistici ed ai
regolamenti edilizi vigenti . Basta presentare una Dia
(dichiarazione di inizio di attività) prima
dell’inizio dei lavori (in genere con anticipo di 30 giorni, salvo norme
locali). . In altre parole la costruzione è sempre consentita, anche se le
norme comunali dovessero stabilire dei limiti di
volumetria concedibili . Va chiarito pero:
a)
che
sono comunque dovuti i contributi di concessione previsti dalle norme locali
(bisogna pagare, insomma, per poter aprire il cantiere);
b)
che bisogna rispettare le distanze legali con le costruzioni
con i fabbricati di proprietà altrui (non necessariamente quelli con le
costruzioni di proprietari all’intorno del condominio, se ciò non è possibile);
c)
che bisogna rispettare gli eventuali vincoli storico-artistici
e quelli paesaggistico-ambientali e gli eventuali
piani del traffico, se approvati.
d)
che,
i parcheggi non possono essere ceduti separatamente all’unità immobiliare di
cui sono pertinenza.
e)
che
ad ogni unità immobiliare del condominio deve corrispondere almeno un posto
auto, non importa se di proprietà singola o comune.
Un’eccezione
eccezione a quest’ultima regola è stata creata da una integrazione
dalla legge n. 127/1997. I parcheggi
essere costruiti anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne
al condominio stesso, e divengono pertinenziali ai loro appartamenti . Vanno tutelate comunque le condutture dell’acqua e le fognature.
Il secondo vantaggio
sono le maggioranze ridotte nell’assemblea condominiale per decidere tali
opere. Anziché essere considerate innovazioni (votabili con l’assenso dei2/3
dei millesimi e delle maggioranza dei condomini), basta l’assenso in assemblea della maggioranza degli intervenuti che possiedano perlomeno
500 millesimi. Nel caso poi di realizzazione su aree
esterne, da parte di alcuni tra i condomini, l’assenso condominiale non è
necessario.
Attenzione
però: restano validi altri limiti stabiliti dalle norme del codice civile sul
condominio: per esempio se la realizzazione dei garage dovesse pregiudicare la
stabilità dell’edificio, il suo decoro o impedire l’uso della cosa comune da
parte anche di un solo condomino, resterebbe necessaria l’unanimità dei
consensi. Stesso discorso se il
regolamento contrattuale vietasse esplicitamente la costruzione.
Autorimesse: dimensioni e prescrizioni antincendio
Le norme antincendio
sono fondamentali non solo per capire se il proprio garage condominiale è in regola e difeso
contro i pericoli, ma anche per valutare se è tecnicamente possibile prendere
la decisione di “scavare” sotto il proprio palazzo, per costruire spazi auto
singoli o comuni, e quale impatto ha tale decisione sull’uso o sull’abuso degli
spazi comuni, e quindi sulla possibilità o meno di assumere tale decisione in
assemblea condominiale. Dettano infatti anche
prescrizioni di dimensione di box, rampe, corsie di manovra.
Per conoscer a fondo
le numerose prescrizioni di sicurezza si deve consultare il decreto del
Ministero degli Interni 1 febbraio 1986. Ne citiamo alcune, scelte tra quelle più
facili da verificare anche da un inesperto.
Autorimesse sotterranee
con capacità fino a 9 automobili:
1)
altezza del locale non inferiore a 2 metri;
2) comunicazione con
altri locali con porte metalliche piene a chiusura automatica;
3) aerazione
naturale attraverso aperture non inferiori a 1/30 della pianta del locale;
4)
eventuali box aerati con due aperture, in alto e in basso, non inferiori a
1/100 della pianta (praticate anche nel serramento di chiusura).
Le autorimesse che
si affacciano a cielo aperto, anche se con più di 9 posti auto, sottostanno a
queste stesse prescrizioni.
Altre autorimesse sotterranee
(oltre 9 posti auto).
Sono possibili fino
al quinto piano interrato.
1)
altezza dei locali non inferiore a 2,4 metri (2 metri sotto trave);.
l’altezza minima per gli autosilo scende a 1,8 metri;
2) spazio di
parcheggio di perlomeno 20 metri quadrati, che scendono a 10 solo per le
autorimesse sorvegliate e gli autosilo;
3) corsie di manovra
di ampiezza non inferiore a 4,5 metri (5 metri però se
esistono i box);
4) ingressi da spazi
a cielo aperto;
5)
rampe a senso unico di larghezza perlomeno di 3 metri o a doppio senso di
perlomeno 4,5 metri; con pendenza non superiore al 20 %.
6)
ventilazione naturale con aperture di superficie complessiva non inferiore a
1/25 della pianta, indipendente per ogni piano.
7)
Collegamento con locali ad altre attività, escluse quelle pericolose, con porte
antincendio a chiusura automatica.
Numerose le altre
prescrizioni, che riguardano i sistemi di aerazioni,
la compartimentazione (suddivisione degli spazi grandi in più piccoli, separati
da paratie o pareti con resistenza al fuoco), gli ingressi, eccetera.
Controlli
I controlli
periodici di prevenzione incendi da parte dei Comandi
Provinciali dei Vigili del Fuoco sono prescritti solo per le autorimesse
sotterranee o ai piani alti di un edificio con parcamenrto
superire a nove autoveicoli che necessitano in generale del Certificato
prevenzione incendi, salvo richiesta documentata di deroga. Fanno eccezione le
autorimesse a box che si affacciano su
spazio a cielo libero ed i parcheggi all'aperto o su terrazze, che sono in sostanza sottoposte alle stesse norme di quelle fino a
nove posti auto. Tuttavia anche le autorimesse piccole possono essere soggette
a verifiche a campione o dietro segnalazione.
Il Dm 1 febbraio
1986 vietava il parcheggio sotterraneo agli autoveicoli con alimentazione a gas
Gpl. Tuttavia il
decreto dell’Interno 22 novembre 2002 ha stabilito che se essi sono dotati di
sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 (obbligatorio del
resto dal 01/01/2001) è consentito parcheggiare
al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più
piani interrati. Nessuna limitazione, invece, per le auto a
gas metano.
Proprietà:
condominio e tributi
Spese e rapporti con i vicini
Spese condominiali, tributi e norme di sicurezza: questi sono i tre corni
del dilemma di chi è già proprietario di un box o di un posto auto all’aperto o
in garage. Mentre, però, le regole dell’imposizione fiscale
e quelle tecniche sono abbastanza certe, è nella palude dei rapporti con i
vicini nello stesso stabile che è più facile impantanarsi. Il principale della
questione sono i millesimi di proprietà, assegnati ai posti auto. E’ legittimo
chiedersi, al di là del fatto se si sia proprietari o
meno di un appartamento nello stesso palazzo: “In relazione ai millesimi del
box, quali spese sono costretto a sopportare, e quali no?”
Prevale il
regolamento. Ogni risposta a
questa domanda, anche se data da un esperto, può essere errata, se non si tien conto del regolamento
condominiale contrattuale (quello, per intendersi, che si è costretti ad
accettare all’acquisto del box, o anche di un appartamento, nel condominio).
Sono le regole di ripartizione stabilite da tale regolamento che contano, anche
qualora siano in netto contrasto con quelle determinate
dal codice civile. Per esempio, è perfettamente legittimo che un regolamento
determini che il proprietario dei box deve concorrere, in proporzione ai suoi millesimi
di proprietà, al rifacimento dell’impianto fognario, anche se esso non serve
quasi mai i posti auto.
I millesimi di uso. Un regolamento condominiale può anche allegare
altri tipi di millesimi (detti d’uso e utili solo per la ripartizione di
particolari spese). Grazie ad essi, il proprietario di
un box potrà, a seconda del caso, partecipare solo a determinate spese. Per
esempio, se il box non è riscaldato, non pagherà il riscaldamento
centralizzato. Se non esistono bocchettoni dell’acqua
in cortile, non verserà il corrispettivo dei suoi millesimi d’acqua. Ma se, per
esempio, il box è sotterraneo ed e servito dalle scale, e magari da un
ascensore comune, verserà la quota corrispondente dei
millesimi scale ed ascensore.
Ogni criterio può avere
però eccezioni logiche: Per esempio l’accollo di una quota dei costi di riscaldamento ai box non serviti da caldaia, in
proporzione ai consumi sopportati dal condominio per dare calore all’alloggio
del portiere. Infatti questo dipendente del condominio
presta la sua opera anche ai proprietari di soli box.
Suddivisioni di legge. Quanto il
regolamento tace, ha senso invece
riferirsi alle norme di legge e alle loro interpretazioni giurisprudenziali.
Allora, le principali variabili dipendono da dove sono situati gli spazi destinati
ai veicoli.
Posti auto al pian
terreno. Se il posto auto è scoperto, ovviamente il suo
proprietario pagherà le spese di rifacimento della pavimentazione in
proporzione all’area di sua proprietà o agli appositi
millesimi previsti.
Se è coperto, quasi sempre si tratterà di box a schiera. Quando un tetto
unico copre un intera fila di autorimesse prevale il
principio che il tetto è comune ai condomini proprietari dei box (Cassazione,
sentenza n. 7651/1997). Quindi le spese di
manutenzione andranno ripartite in proporzione ai loro millesimi di proprietà.
Se
il tetto è a giardino, invece, vi è l’interesse di tutti i condomini (e non
solo dei proprietari dei box) a conservarne il decoro. Quindi,
la manutenzione compete a tutti.
Suddivisione delle
spese: box sotterranei.
I giudici nelle
sentenze più recenti hanno ritenuto che le spese di rifacimento della
pavimentazione dei cortili che coprono box sotterranei competano
per 2/3 ai proprietari dei box coperti dal piano e per 1/3 ai proprietari del
cortile (in genere tutti gli abitanti del palazzo). Si tratta di
un'interpretazione estensiva del criterio, stabilito
dall’articolo 1126 del codice civile, che riguarda i tetti piani
utilizzati a terrazzo. Questo principio va applicato con buon senso: per
esempio se sottoterra esistono anche locali comuni coperti dal cortile (vani caldaia, vani deposito gasolio, eccetera), se ne dovrà
tenere conto per riparametrare le spese.
La valutazione dei
Tribunali è ricca di buon senso: infatti la copertura
ha la funzione prevalente di proteggere i box, piuttosto che quello di
consentire il passaggio in cortile. Tant’è vero che
le spese per la soletta di protezione sono molto più elevate di quelle che si
affrontano quando sotto il cortile non esistono vani. Vi sono però sentenze,
meno numerose recentemente, che imputano le spese metà a proprietari del
cortile, e metà a quelli dei box, seguendo l’articolo 1125 del codice civile.
Un caso particolare
è quando i lavori di rifacimento del cortile che sovrasta i box impongono il
rifacimento di aiuole o giardini con alberi e
cespugli. In questo caso pare logico che le spese per rifare il giardino,
diversamente da quelle per la soletta sottostante, competano a tutti i
condomini secondo i millesimi di proprietà, perché tutti traggono vantaggio dall’abbellimento,
perfino chi non usa il cortile.
Spese condominiali generali.
Il
proprietario di un box o di un garage che non abita nel palazzo
contesta spesso la partecipazione a spese condominiali quali il rifacimento
della facciata o quello della copertura del tetto. Tuttavia
la facciata ha una funzione di decoro per tutto il complesso delle proprietà,
contribuendo ad accrescerne il valore. Con questa argomentazione,
i giudici hanno finito spesso per pretendere la partecipazione alla spesa, in
proporzione ai millesimi di proprietà.
Più intricata è la questione del tetto
di copertura, che non serve il box, che ha un tetto autonomo. Se il condomino,
per accedere con l’auto nel palazzo, è costretto a
passare nell’androne, che è coperto dal tetto, non vi sono dubbi che debba
contribuire. Stesso discorso se il fabbricato è servito da una portineria, e i
locali del portiere sono sovrastati dal tetto in riparazione: non si può negare
la partecipazione alla spesa, perché il portiere lavora per tutti, utilizzatori
del posto auto compresi. Negli altri casi, la questione è controversa: la
giurisprudenza più recente propende comunque per
escludere dalle spese chi, di fatto, non trae alcuna utilità dal tetto.
I proprietari dei box contribuiscono
poi alle spese per l’immondizia, se non altro perché i regolamenti comunali li
includono in genere tra i contribuenti della tassa rifiuti.
Completa esclusione, invece (salvo
eccezioni nel regolamento) per certe altre spese, che non avvantaggiano
certo chi possiede un auto nel palazzo. Per esempio, la riparazione di
fognature, l’antenna centralizzata, l’autoclave.
Spese per scale.
Sono ripartite in genere secondo i criteri del codice civile, per metà in
ragione dei millesimi di proprietà, e per metà in ragione del piano. Lo stesso
criterio vale anche quando la scala o l’ascensore danno
accesso a box e garage sotterranei. Ovviamente, a spendere saranno solo i
proprietari dei box (salvo che la scala serva anche le cantine). Se esistono più piani sotterranei, pagherà di più chi deve scendere
più in basso per raggiungere l’auto.
Esenzioni per i non
motorizzati.
Chi non possiede box
nel palazzo è ovviamente escluso dai costi del rifacimento delle rampe che
servono in garage sotterranei nonché da quelle per la
riparazione di eventuali conduttore di aerazione. Qualche dubbio sorge quando
un cancello manuale è sostituito da uno motorizzato,
per rendere più semplice l’accesso ai proprietari di auto. In tal caso
bisognerebbe sempre prevedere, anche per ragioni di comodità, anche un accesso
pedonale. Ovviamente i “pedoni” pagheranno solo per quello.
Il diritto a
parcheggiare.
Una questione
spinosa è quella del parcheggio in cortile o comunque
in altri spazi disponibili nei condomini più grandi (giardini, viali di
accesso, e così via). E’ possibile? E a quali
condizioni?. Prima di rispondere, occorre spulciare con attenzione il
regolamento condominiale contrattuale: se esso vieta, o consente, il parcheggio
negli spazi comuni, magari regolandone l’uso, quello che vi è scritto è legge
per il condominio.
Se invece non esiste
regolamento oppure esso non spende una parola a proposito, il parcheggio in
cortile è in teoria consentito. Ma a
un patto: che la configurazione del cortile sia tale da non porre ostacoli al
passaggio di persone o cose anche quando tutti i condomini hanno parcheggiato.
Questa condizione è spesso difficile da realizzare, perchè prevede superfici comuni assai ampie.
Nel passato si è
cercato di sciogliere questo nodo stabilendo con regolamento contrattuale, o
anche con un regolamento votato a maggioranza in assemblea (detto quindi assembleare) il godimento dei posti auto nel cortile secondo
turni prefissati. L’idea è buona solo in teoria: infatti
capita costantemente che un condomino si dimentichi di spostare l’auto alla
fine del turno, provocando un assordante can can.
Un
ulteriore soluzione è quella di vendere ai condomini,
magari a quelli vincitori a sorteggio, il posto auto o comunque il diritto al
suo utilizzo. Peccato che richieda il consenso di tutti i
proprietari del palazzo, nessuno escluso. L’assegnazione va fatta con
atto notarile, da trascrivere nei registri immobiliari.
Proprietari
box e garage: partecipazione spese condominiali
|
Tipo di spesa |
Ripartizione* |
|
Ristrutturazione
interna box e spazi comuni garage |
Solo i proprietari
dei box |
|
Rifacimento
cortile soprastante |
1/3 condominio.
2/3 proprietari box |
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Rifacimento
cortile piantumato soprastante |
Verde: 100%
condominio; impermeabilizzazioni 1/3 condominio, 2/3 proprietari box |
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Rifacimento
facciata condominio |
100% condominio |
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Rifacimento tetto
condominio |
Ai proprietari box percentuale in rapporto copertura atrio e portineria |
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Ascensore e garage |
Per metà in
ragione dei millesimi di proprietà, e per metà in ragione del piano, solo se
i box sono serviti |
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* Salvo diversa previsione
del regolamento condominiale contrattuale e delle tabelle allegate Fonte: Ufficio
Studi Confappi-Federamminisatratori |
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Maggioranze per decidere:
(in seconda
convocazione d’assemblea)
Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle unità immobiliari:
1) Se si altera il decoro architettonico o si rendono inservibili
all’uso anche di un solo condomino le parti comuni: unanimità
2) Negli altri casi: maggioranza intervenuti in
assemblea più almeno 1/2 millesimi.
Rifacimento del cortile che ospita i posti auto.
1) Manutenzione
ordinaria. intervenuti in assemblea più almeno 1/3
millesimi.
2) Manutenzione
straordinaria: intervenuti in
assemblea più almeno 1/2 millesimi.
3) Cambiamento d’uso del cortile: unanimità.
Rifacimento del tetto di box coperti in cortile:
1) se non piantumati: maggioranza proprietari di box intervenuti in assemblea più almeno 1/2 dei loro millesimi
2) se piantumati:
maggioranza sia dei condomini che dei proprietari di box intervenuti in
assemblea più almeno 1/2 dei loro, rispettivi, millesimi.
Fonte: Ufficio Studi
Confappi-Federamminisatratori
Tassa e canone rifiuti
Il
tassa o il canone per l’immondizia sono la seconda
entrata dei comuni italiani: non stupisce quindi che siano stati oggetto di
numerose liti tra contribuenti e municipi.
L’argomento di una
di queste riguardava se davvero i box potessero essere
oggetto del tributo sui rifiuti, dal momento che molti asserivano che tali
locali non ne producono di propri: alcune Commissioni tributarie avevano anzi
dato ragione ai proprietari ribelli.
Va subito premesso
che la maggior parte dei comuni prevedono non solo la
tassa rifiuti per i box (e talvolta anche per soffitte e cantine), ma talora
addirittura una tariffa superiore a quella dettata per le abitazioni. Il
ministero delle Finanze (Risoluzione 19 marzo 1999 n. 45) ha in
sostanza dato via libera a queste tariffe, asserendo che essi sono
tassabili salvo che si dimostri un uso delle pertinenze “meramente occasionale
e nettamente distanziato nel tempo e pertanto diverso da quelli domestici,”. In
parole povere, il proprietario sarebbe costretto a dimostrare lui, inviando una
comunicazione all'Ufficio tributi (e scrivendo: "locali
esclusi ai sensi dell'articolo 62, comma 2, Dlgs 15 novembre 1993, n.
507"), che il box non produce rifiuti assimilabili a quelli abitativi.
Resterebbe fermo il suo potere dei municipi di disporre controlli per accertare
la sussistenza delle condizioni di esonero.
Chi vuole
contestare, si accomodi: molti, per evitare grane, lasciano perdere. Al di là del dibattito giuridico, per giustificare
logicamente l’imposizione, vi è chi ha ricordato come i box siano divenuti
ricettacolo di ogni tipo di oggetti dismessi da casa,
divenendo di fatto succursali di armadi e guardaroba, e producendo anch’essi i
loro “scarti”.
Locazione
La locazione di un
box è regolata solo dalle norme del codice civile, ed è quindi sottratta sia
alla legge n. 431/1998 sugli affitti abitativi. Il canone è quindi liberamente
determinabile con accordo tra le parti. In altre parole il proprietario ha il
coltello dalla parte del manico nell’imporre l’affitto che gli aggrada, a patto
naturalmente che non pretenda cifre fuori mercato .
Anche la durata del
contratto non è fissata per legge, salvo il tetto massimo di . 30
anni, valido per qualsiasi locazione. E’ uso stabilirla in 12 mesi.
Gli aggiornamenti
del canone possono essere decisi senza vincoli: ogni quanto tempo farli,
secondo quale meccanismo (per esempio, incremento ogni anno nella stessa
percentuale dell’inflazione) e con quale procedura (per esempio,
automaticamente o con richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera
raccomandata).
Spese. La suddivisione dei costi di
manutenzione tra proprietario e inquilino è, quella stabilita dal codice civile
e cioè al proprietario le spese di riparazioni straordinarie
a all’inquilino la piccola manutenzione, salvo che non si siano raggiunti
accordi contrattuali diversi. Per esempio, se c’è da ridipingere una
saracinesca, sarà l’inquilino a farsene carico, ma se è necessaria la sua
sostituzione, i costi competono al proprietario. Tutto ciò a patto che la rottura della saracinesca stessa non sia
imputabile al logorio del tempo ma al
cattivo uso da parte del conduttore. Tutte le spese condominiali ordinarie competono
all’inquilino, salvo diverso accordo. Il proprietario resta però responsabile
del loro mancato versamento nei confronti degli altri condomini del palazzo.
Fisco. Da punto di vista fiscale, l’intero
canone percepito è imponibile, una volta detratto il
15% del suo ammontare, a titolo di forfait per le spese sopportate dal
proprietario stesso. L’eventuale sfratto è regolato dalle norme del codice di
procedura civile, con un iter abbreviato rispetto alle locazioni abitative.
Premesso ciò, è
facile capire perché l’investimento a reddito nei posti auto sia
decisamene favorito, dal punto di vista normativo, rispetto a molti
altri tipi di locazione. Perdipiù prevede in genere
costi di compravendita molto inferiori a quelli delle abitazioni o dei punti
commerciali, ed è quindi alla portata di un più vasto pubblico di investitori.
Attenzione, però: se
il box è locato insieme all’appartamento di cui è pertinenza, con un unico
contratto, la locazione segue le regole della legge n. 431/1998 (4 anni più 4
di durata, oppure periodi più brevi ma a canone calmierato).
Logico che a questo
punto il proprietario si chieda: “E’ possibile affittare, anche nello stesso
edificio, un appartamento e un box separatamente, anche alla stessa persona,
con due diversi contratti e a diverse condizioni? Oppure
è necessario che il contatto di locazione sia unico?”. La Cassazione (sentenza
5 agosto 2002, n. 11699), ha dichiarato che resta nella scelta del proprietario
stabilire il bene oggetto della locazione, “e se esso includa, oltre
all'abitazione principale, anche altri accessori, dipendenze o
"pertinenze" ma nell'ambito di un unico ed unitario rapporto”. Pertanto è ammessa la locazione separata. Fanno eccezione
solo i contratti di locazione costantemente rinnovati con le regole dell’equo
canone, che prevedevano la locazione unitaria (ma il loro numero è piuttosto
ridotto).
Quando chi loca è il condominio.
La locazione di un posto auto comune può essere decisa in assemblea con le
maggioranze “regolamentari” (quella dei condomini presenti in assemblea che possiedano
almeno metà dei millesimi).
Imposta comunale sugli immobili
I posti auto hanno
una classificazione catastale autonoma e sono soggetti, come tutti gli
immobili, al pagamento dell’Imposta comunale sigli immobili (l’Ici), che si applica sul al loro valore fiscale,
calcolato moltiplicando per 105 la rendita catastale stessa e applicando le
aliquote previste dal singolo comune.
Tuttavia ci è voluto anni fa
l’intervento del Consiglio di Stato(sentenza n. 1279/98),
per chiarire che se un posto auto è pertinenza di un’abitazione principale,
anche ad esso di applicano le aliquote previste dal Comune per la dimora
abituale del contribuente. Non solo: nel caso raro, ma possibile, in cui la detrazione prevista (103,29 euro di minimo, incrementabile dal comune),
azzera l’Ici dell’abitazione
principale, l’eventuale quota di detrazione non goduta si applica al box di
pertinenza. Per fare un esempio, se l’Ici dovuta è di
90 euro, i restanti 13,29 euro di detraggono dall’Ici del box di pertinenza.
Ne consegue che,
allo stesso modo, l’ulteriore detrazione Ici prevista dalla Finanziaria 2008 (dell’1,33 per mille,
fino a un tetto di 200 euro), valida dal 2008 in poi, si applica anche ai box, purchè
per la abitazione principale e i box di pertinenza non si superino i 200 euro
di imposizione.
Per non confondere
troppe le idee, ecco due esempi di tassazione, supponendo che rimangano
invariate le aliquote e le detrazioni per il 2007 e il 2008:
Esempio 1
Dati.
Valore
fiscale dell’abitazione principale: 100.000 euro
Valore
fiscale del box di pertinenza: 20.000 euro
Aliquota
prevista dal comune: 6 per mille
Detrazione
prevista dal comune: 104 euro
Calcoli
Ici
2007 sull’abitazione: 496 euro (val. fiscale x aliquota – 104 euro)
Ici
2007 sul box: 120 euro (val. fiscale x aliquota).
Ici
2008 sull’abitazione : 363 euro (496 euro – 133 euro
di detrazione dell’1,3 per mille del valore fiscale)
Ici
2008 sul box: 93,4 euro (120 euro - detrazione
di 26,6 euro dell’1,3 per mille del valore fiscale).
In questo
caso le nuove detrazioni 2008 si godono per intero perché la loro somma
(133+26,6 euro) è inferiore a 200 euro.
Esempio 2
Dati.
Valore
fiscale dell’abitazione principale: 200.000 euro
Valore
fiscale del box di pertinenza: 20.000 euro
Aliquota
prevista dal comune: 6 per mille
Detrazione
prevista dal comune: 104 euro
Calcoli
Ici
2007 sull’abitazione: 1.096 euro (val. fiscale x aliquota – 104 euro)
Ici
2007 sul box: 120 euro (val. fiscale x aliquota).
Ici
2008 sull’abitazione : 896 euro (1.096 euro – 200 euro
di detrazione,tetto massimo dell’1,3 per mille del valore fiscale)
Ici
2008 sul box: 120 euro (non si può godere dell’ulteriore
detrazione).
In questo
caso le nuove detrazioni 2008 non si godono per intero. Già l’abitazione
principale godrebbe in teoria di 266 euro di detrazione, ridotti a 200 euro, cioè il tetto massimo. Al box non “resta” nulla da detrarre.
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori
Imposte sui redditi
La proprietà o
l’usufrutto di un box o comunque di un posto auto
sono, in linea di principio, sottoposti alle imposte sui redditi. Tuttavia, se
il posto auto è pertinenza dell’abitazione principale (quella in cui il
contribuente o i suoi familiari risiedono abitualmente), esso segue i criteri di imposizione tipici di quell’immobile.
Di conseguenza le
imposte di fatto non si pagano, perché la rendita del posto auto viene prima inserita nella dichiarazione e poi interamente
dedotta (o solo proporzionalmente, se la destinazione ad abitazione principale
della casa è stata effettiva solo per una parte dell’anno).
Viceversa, in tutti
gli altri casi, la rendita catastale di questo immobile
(incrementata, come di consueto del 5%) è normalmente imponibile. La tassazione
che si applica nel caso in cui il box
sia affittato è spiegata nell’articolo dedicato locazione.