BOX IN CONDOMINIO: QUALI VICOLI DI LEGGE

Tipi di box	Liberi o vincolati?	Limitazioni
Box in edifici costruiti con licenza o concessione …
rilasciate prima dell’1 settembre 1967	Liberi	Destinabili a chiunque, in uso, vendita o locazione
rilasciate dal settembre 1967 al 6 aprile 1989	Vincolati, nei limiti di 1 m^2 ogni 20 m^3 di costruzione	Da destinare in uso al condominio o ai condomini
	Liberi oltre tale limite	Destinabili a chiunque, in uso, vendita o locazione
rilasciate dal 7 aprile 1989 in poi	Vincolati, nei limiti di 1 m^2 ogni 10 m^3 di costruzione	Da destinare in uso al condominio o ai condomini
	Liberi oltre tale limite	Destinabili a chiunque, in uso, vendita o locazione
Box realizzati ai sensi della legge Tognoli in edifici esistenti
Nel sottosuolo o al piano terra degli edifici esistenti	Vincolati	Invendibili separatamente all’unità immobiliare di cui sono pertinenza
All’esterno dell’edificio	Vincolati
All’esterno dell’edificio, in aree comunali	Vincolati. Diritto di superficie max 90 anni
Fonte: Ufficio Studi Confappi

Spesso, è impossibile vendere il posto auto

La cronica carenza di posti auto, nonostante l’incremento della circolazione dei veicoli, ha fatto sì che le leggi intervenissero pesantemente sulla realizzazione dei parcheggi, regolamentando i loro uso da parte dei cittadini, per motivi di pubblica utilità.

Proprio per questo, per tracciare un identikit del parcheggi situati in condominio, occorre saper distinguere tra tre diverse categorie: quelli con vincolo condominiale, quelli con vincolo al singolo appartamento e, infine, quelli liberi da limitazioni.

Parcheggi con vincolo condominiale

Sono quelli esistenti in edifici costruiti con licenza o concessione rilasciate dopo il 1 settembre 1967 cioè in palazzi nuovi o recenti. Talora debbono essere costruiti anche in conseguenza ad addizioni e sopralzi che aumentano la volumetria abitabile dei vecchi palazzi.

Nelle nuove edificazioni una certa area (non importa se coperta o scoperta) deve essere destinata a parcheggio. Si tratta di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione (per concessioni rilasciate dal settembre 1967 al 6 aprile 1989) o del doppio, e cioè un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione, per concessioni successive al 7 aprile 1989. Grossomodo, quest’ultima misura corrisponde a un box doppio per ogni appartamento di 100 metri quadrati.

La legge non si preoccupa di chi sia proprietà, purché l’uso sia dei condomini. In altre parole box o posti auto scoperti possono essere condominiali, oppure di proprietà singola, o infine addirittura di proprietà di terzi, purché affittati o dati in uso gratuito ai condomini del palazzo. In altre parole se il costruttore del palazzo, o i singoli condomini, vendono questi posti auto a terzi estranei al condominio, non è tanto messa in dubbio la nuova proprietà, quanto il diritto a destinare il posto auto a persone che non vivono nel palazzo. Viceversa, vendite e scambi tra condomini non sono ostacolate. Almeno, questa è l’interpretazione scaturita da alcune, fondamentali, sentenze della Cassazione (tra quelle di “avanguardia”, le n. 2129/1988, n. 3363/1989 e, tra le più recenti, n. 973/1999, n. 341/2001, n. 4530/2001 e n. 13857/2001).

Parcheggi legati al singolo appartamento.

Sono quelli costruiti, in edifici già esistenti, con le facilitazioni urbanistiche previste dell’articolo 9 della legge n. 122/1989 (legge Tognoli), che sono legati a un particolare vincolo pertinenziale con le singole unità abitative in condominio e non possono essere venduti separatamente da esse. Ne esistono di tre tipi:

a) Quelli ricavati al pian terreno o nel sottosuolo dell’edificio. La loro realizzazione deve essere decisa dall’assemblea dei condomini con la maggioranza degli intervenuti e con perlomeno 500 millesimi. A ogni unità immobiliare del condominio deve corrispondere almeno un posto auto, non importa se di proprietà singola o comune.

b) quelli realizzati grazie alle integrazioni alla legge Tognoli portate dalla legge n. 127/1997. Possono essere costruiti anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne al condominio stesso, e divengono pertinenziali ai loro appartamenti e, in questo caso, non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale. Hanno comunque lo stesso vincolo di inalienabilità.

c) quelli edificati esternamente al condominio, sempre con le facilitazioni urbanistiche previste dall’articolo 9 della legge 122/89, su aree comunali o nel loro sottosuolo, si iniziativa di privati o cooperative edili. Le aree sono attribuite dai comuni con un’apposita convenzione in diritto di superficie, della durata massima di novant’anni.

Benché la vendita separatamente dall’appartamento sia vietata, non sembra che si possa dire lo stesso per l’affitto. Perlomeno la legge non fa alcun cenno a proposito.

Parcheggi, liberi.

Sono, innanzitutto, quelli esistenti in edifici costruiti con licenza o concessione rilasciate prima dell’1 settembre 1967. Vanno però aggiunti quelli realizzati in edifici costruiti con licenza o concessione successiva all’1 settembre 1967, ma non ai sensi della legge Tognoli, e che sono in sovrappiù rispetto ai limiti di un metro quadrato ogni venti metri cubi (fino al 6/4/89) o dieci metri cubi (dopo questa data). Sono in tutti i casi posti auto e box commerciabili o locabili senza alcuna restrizione.

Box e recupero dei sottotetti

La materia, già complessa, dei vincoli ai parcheggi , che vede in sostanza ben otto categorie diverse di posti auto a confronto, è resa ancor più intricata dalle norme regionali. Come abbiamo premesso, infatti, il vincolo di aree a parcheggio non vale solo per le nuove edificazioni, ma anche per le addizioni e i sopralzi. In sostanza chi volesse incrementare di un piano un palazzo esistente, anche se di antica costruzione, o semplicemente rendere abitabile un sottotetto, dovrebbe, almeno per norme nazionali, rendere disponibili nuove aree a parcheggio.

Tuttavia eccezioni alla regola sono create da alcune norme regionali, tra cui quelle che facilitano il recupero dei sottotetti nei palazzi esistenti. In caso contrario sarebbe ben difficile, in caso di soffitte rese abitabili, trovare spazio per le auto. Per esempio in Piemonte e in Emilia si può evitare di reperire aree a parcheggio dietro il pagamento di una somma. Stesso discorso in Liguria e Basilicata. La prima regione, però, impone l’area a parcheggio solo in caso di unità abitativa autonoma nel sottotetto, la seconda dà la stessa prescrizione, ma in più aggiunge che perché i parcheggi siano necessari deve esserci un aumento oltre il 15% del volume dell'edificio.

Le leggi sui sottotetti di Lombardia, Campania e Veneto ignorano il problema. Volutamente, almeno nel caso della Lombardia. perché, come afferma la circolare dell'Urbanistica 13 gennaio '97, gli spazi a parcheggio sono previsti per legge per le nuove costruzioni, mentre l'incremento volumetrico dei sottotetti è, per legge regionale,classificato come "ristrutturazione edilizia".

Cortili e parcheggi

Vi è un diritto di parcheggio delle auto in cortile, oppure no? Per rispondere , occorre premettere che la funzione dei cortili, per l’articolo 1117 del codice civile, è quella di dare luce, aria ed accesso all’edificio condominiale, e non quello di alloggiare i posti auto. Quindi, in linea di principio, la sosta in cortile è concessa solo qualora sia prevista dal regolamento condominiale. In tal caso, se non esistono spazi sufficienti, si dovrà fare a turno, secondo regole approvate in assemblea o, meglio, nel regolamento stesso. Purtroppo il cosiddetto “uso turnario” difficilmente funziona, perché non è raro che qualcuno si dimentichi di spostare l’auto, causando così continui litigi. Infine è anche possibile che esista un diritto al posto auto (per esempio una servitù) a favore solo di uno o più condomini.

Il diritto di parcheggio in cortile, se non è vietato al regolamento, potrebbe comunque esistere, se si fa appello all’articolo 1102 del codice, che prevede la possibilità per ciascuno di usare le parti comuni (cortile compreso). Occorre però non impedire agli altri condomini lo stesso uso e comunque non creare loro danni. Perciò solo un cortile molto ampio potrà alloggiare le macchine di tutti senza intralci per le normali attività del condominio.

Va infine aggiunto che, nei nuovi palazzi, la destinazione del cortile a posto auto può essere una necessità, imposta dalle leggi urbanistiche (vedi articoli sopra).

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

Box sotto il cortile

A chi toccano le spese di manutenzione dei box singoli e di quelli comuni? La domanda potrebbe parere retorica, ma non lo è.

Un primo problema si pone quando a coprire i box singoli (o il garage utilizzato solo da parte dei condomini) è il cortile condominiale. Se occorre ricostruire la pavimentazione, a chi tocca la spesa? A tutti i proprietari del palazzo, e quindi del cortile? Solo ai proprietari dei box? A entrambi? E in che misura?

La Cassazione, nel rispondere, si è in passato costantemente contraddetta. Quella più recente (per esempio Cassazione 10 novembre 1998, n. 11283), ha affermato che spese di ricostruzione del cortile vanno imputate per 2/3 ai proprietari dei box coperti dal piano e per 1/3 ai proprietari del cortile (in genere tutti i condomini). Si tratta di un'interpretazione estensiva del criterio, stabilito dall’articolo 1126 del codice civile, applicato ai lastrici solari ad uso esclusivo. Un criterio rafforzato dalla constatazione che la copertura ha la funzione prevalente di proteggere i box, piuttosto che quello di consentire il passaggio in cortile. Tant’è vero che le spese per la soletta di protezione sono molto più elevate di quelle che si affrontano quando sotto il cortile non esistono vani. Non và però trascurato il fatto che esistono interpretazioni diverse, come quella che imputa le spese metà a proprietari del cortile, e metà a quelli dei box,seguendo invece l’articolo 1125 del codice civile.

Un caso particolare è quando i lavori di rifacimento del cortile che sovrasta i box impongono il rifacimento di aiuole o comunque di superfici piantumate con alberi e cespugli. In questo caso ci pare logico che le spese per rifare il giardino, diversamente da quelle per la soletta sottostante, competano a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, perché tutti traggono vantaggio dall’abbellimento.

Box esterni

Nei box privati esterni, del tipo a schiera, un tetto unico può coprire un intera fila di autorimesse. In tal caso prevarrebbe, secondo la Cassazione (sentenza n. 7651/1997) il principio che il tetto è comune ai condomini proprietari dei box. Quindi le spese di manutenzione andranno ripartite in ragione ai loro millesimi di proprietà. Naturalmente il regolamento condominiale o un titolo di proprietà possono stabilire diversamente.

Se il tetto è a giardino, invece, vi è l’interesse di tutti i condomini (e non solo dei proprietari dei box) a conservarne il decoro. Quindi, la manutenzione compete a tutto il condominio.

Occasioni di litigio

Manutenzione facciata Quando il proprietario di un box o di un garage non abita nel palazzo, sorgono spesso contestazioni sulla suddivisione delle spese. Si tratta di liti che è difficile risolvere, a meno che il regolamento condominiale contrattuale faccia cenno alle regole che si applicano ai proprietari dei soli posti auto. Anche la tabella dei millesimi di proprietà può dettare espressamente dei criteri di calcolo che tengano conto del minore uso delle parti comuni tipico di chi è proprietario solo di un posto in autorimessa..

Se non esistono regole e, per esempio, il box è in cortile, il suo padrone contesta spesso la necessità di partecipare alle spese di rifacimento della facciata condominiale o del tetto comune, che non copre il suo posto auto.

Tuttavia la facciata svolge una funzione di decoro per l’intero complesso condominiale, anche a favore di chi è proprietario del solo box. Quindi, in mancanza di indicazioni nel regolamento, anch’egli deve partecipare alla spesa, in proporzione ai suoi millesimi

Tetto dell’edificio. Più spinosa è la questione del tetto di copertura che non serve il box. Se il condomino, per accedere con l’auto, è costretto a passare nell’androne del palazzo, coperto dal tetto, non vi sono dubbi che debba contribuire. Stesso discorso se il fabbricato è servito da una portineria, e i locali del portiere sono sovrastati dal tetto in riparazione: non si può negare la partecipazione alla spesa, perché il portiere serve a tutti, lui compreso. Negli altri casi, la questione è controversa: la giurisprudenza più recente propende comunque per escludere dalle spese chi, di fatto, non trae alcuna utilità dal tetto. .

Non vi è dubbio, invece, che non toccano al proprietario del box spese del tutto estranee ai suoi interessi (consumo di carburante, se il box non è riscaldato, riparazione di fognature, antenna centralizzata, autoclave eccetera).

Scale ed ascensori sotterranei

Le spese per scale ed ascensori sono ripartite secondo i criteri del codice civile, per metà in ragione dei millesimi di proprietà, e per metà in ragione del piano. Lo stesso criterio vale anche quando la scala o l’ascensore danno accesso a box e garage sotterranei. Ovviamente, a spendere saranno solo i proprietari dei box (salvo che la scala serva anche le cantine). Se esistono più piani sotterranei, pagherà di più chi deve scendere più in basso per raggiungere l’auto.