Rendite catastali, aumenti in due mosse

Netto aumento di imposte, per almeno due milioni di immobili. E’ questo l’effetto dei previsti incrementi delle rendite catastali, che sono la base per il calcolo dei tributi sulla casa, primi tra tutti l’Ici (l’imposta comunale sugli immobili) e l’Irpef (l’imposta sui redditi), ma che hanno anche effetti indiretti sulle imposte di trasferimento (compravendite, successioni e donazioni).

La cifra di due milioni è una stima (per difetto) dell’Agenzia del Territorio, quella che per intenderci gestisce il Catasto nonché tutta la burocrazia e la fiscalità immobiliare: ma in realtà la decisione dell’incremento dipenderà da ciascuno degli 8.100 comuni italiani.

I criteri base per l’aumento, che toccherà comunque solo una parte degli immobili italiani, sono dettati dalla Finanziaria 2005 (legge n. 311 del 2004) ai commi 335-339 dell’articolo 1. Tuttavia, per capirci qualcosa, si è dovuto attendere un decreto dell’Agenzia del Territorio (determinazione 16 febbraio 2005), nonché due circolari-fiume, entrambe in data 1 agosto 2005, la n. 9 e la n. 10.

Quando scatta l’aumento delle rendite

Il cambio della base per le imposte immobiliari è possibile in due casi:

1) Quando, dopo opere edili di una certa importanza, il comune si accorge che non è stata presentata una denuncia di nuovo accatastamento, con valori fiscali maggiori. Oppure in seguito a mutamenti di uso (per esempio da abitazione ad ufficio);

2) Quando in seguito a verifich,e ci si accorge che la rendita dell’immobile è sottovalutata rispetto alla media dei valori fiscali in una certa zona, per immobili simili.

Aumento per opere edili e cambi d’uso

E’ un paradosso: chi esegue importanti lavori in casa, oltre agli esborsi necessari per le ditte edili (sulle cui fatture, tra l’altro, occorre pagare l’Iva), deve mettere in conto che alla loro fine dovrà versare più tributi, per sempre,. La rendita catastale è infatti basata sulle caratteristiche dell’immobile. Se esso cresce di valore di mercato in seguito agli interventi, assume anche più valore anche per gli uffici fiscali dello Stato e del Comune.

Sotto tiro sono innanzitutto gli ampliamenti. Non solo la costruzione di nuovi fabbricati ma anche l’incorporazione di soffitte divenute abitabili o la rivalutazione di seminterrati e interrati, trasformati in “cantinette” dove ricevere gli amici o giocare a biliardo. Conta un po’ meno (ma ha .lo stesso importanza) l’introduzione di nuovi impianti, la sostituzione di finestre con serramenti di pregio, la creazione di doppi bagni. Perfino certe opere affrontate in condominio possono avere il loro peso: per esempio la costruzione di un ascensore in uno stabile che ne era privo può perfino portare al passaggio dell’intero palazzo da “edificio ultrapopolare” a edificio di medio valore, e quindi al cambiamento della categoria catastale con un forte balzo in su dei valori fiscali.

Non è una novità che, per legge, tutte queste opere andavano denunciate in Catasto . In particolare, il tecnico incaricato dal proprietario di casa avrebbe dovuto chiedere un nuovo “classamento”, e cioè un incremento dei valori fiscali.

Le nuove norme si limitano quindi a riconfermare degli obblighi che già esistevano. Tuttavia il comma 558 della Finanziaria 2005 colpisce con una nuova sanzione (516 euro) i professionisti che dopo aver attestato la fine dei lavori edili (con il loro collaudo) non consegnino ai nuovi “sportelli unici dell’edilizia” anche la ricevuta della variazione catastale richiesta. Quindi solo chi esegue lavori “in nero” può scamparla, naturalmente a suo rischio e pericolo.

L’aumento delle rendite colpisce anche i cambi d’uso (per esempio il magazzino trasformato in negozio, la cantina divenuta box auto). A questo proposito vale la pena ricordare che la grande maggioranza di uffici in palazzi condominiali esistente in Italia è ancora classificata come abitazione in Catasto. Se si identificassero tutti gli “evasori” esistente, lo Stato incasserebbe molto denaro liquido.

Rendita sottovalutata.

Capita, soprattutto nei centri storici delle città, ma anche altrove, che immobili d’epoca, talvolta perfino di grande pregio, siano stimati troppo poco dal Fisco, perlomeno in rapporto a case simili della stessa zona. Questo soprattutto perché hanno rendite catastali “vecchie”, attribuite magari nel lontano 1939 con criteri molto più morbidi di quelli in uso adesso. Inoltre in certi centri storici edifici un tempo semi-abbandonati (quando, negli Anni ’50 e ’60 si puntava sulla casa nuova) sono stati nel frattempo messi a posto, e valgono molto di più.

Per ovviare a questa disuguaglianza, la Finanziaria 2005 ha stabilito che, dietro richiesta dei singoli comuni indirizzata all’Agenzia del Territorio, sia possibile rivedere le rendite di questi immobili.

La loro identificazione è compito dell’Agenzia.

Ecco come si procederà. Prima di tutto si confronterà il valore di mercato di quel singolo immobile con il suo valore catastale. Poi si verificherà, in quella particolare “microzona”, qual è il rapporto tra il valore di mercato medio e il valore catastale medio degli immobili di un certo tipo (signorili, medi, popolari, eccetera). Ricordiamo che , soprattutto per le abitazioni, il valore di mercato è notevolmente superiore a quello catastale (il doppio o anche il triplo).. Infine si metteranno a paragone i due confronti: se c’è uno scostamento di più del 35% si modificherà la rendita.

Un esempio chiarirà le idee a chi ha le ha, giustamente, confuse. Supponiamo per semplicità che un immobile abbia un valore di mercato di 300 mila euro, e un valore per il Fisco di 100.000 euro. Se ne deduce che il valore di mercato è del 200% in più. Facciamo lo stesso paragone tra tutti gli immobili della stessa zona e supponiamo che abbiano in media un valore di mercato di 200 mila euro e un valore fiscale di 100 mila euro. In questo caso il valore di mercato è “solo” del 100% in più. Quindi quell’immobile ha uno scostamento dal valore di mercato del 200%, mentre la media è del 100%. E’ pertanto superata, abbondantemente, la soglia del 35% di differenza tra le due cifre. Se, invece lo scostamento di quell’immobile fosse solo del 130% , anziché del 100%, non si toccherebbe la soglia del 35% in più (130%-100%= 30%) e non sarebbe possibile la modifica della rendita.

Ma dove si pescano tutte queste cifre (valore di mercato, valore di mercato medio della zona, eccetera?). Negli archivi informatici dell’Agenzia del territorio che, sorpresa, contengono una stima di valore a tutti gli immobili italiani, di qualunque tipo se in qualsiasi comune e zona siano, oltre a possedere tutti i dati dei loro valori fiscali e poterli quindi elaborare.

Va infine detto che il sistema del confronto potrà essere in moto solo se nel comune sono state identificate almeno tre microzone di valori. Pertanto questo metodo si utilizzerà solo nei comuni di grandezza media o grande e ne saranno esclusi i centri minori. Va infine aggiunto che, raramente, può capitare che il valore fiscale di un immobile non sia sottovalutato ma sopravvalutato rispetto agli altri. In questo caso la rendita potrà anche essere abbassata.

Procedura di comunicazione dell’aumento

Quando la rendita catastale è giudicata errata, o inesistente, il primo passo della burocrazia non è, come si potrebbe pensare, ricalcolarla, ma imporre al contribuente di farlo lui. La richiesta verrà inviata a mezzo di lettera, notificata al contribuente. In sostanza si impone al contribuente di incaricare un professionista (geometra, architetto, ingegnere) che utilizzerà per l’identificazione della nuova rendita un programma di software fornito dall’Agenzia del Territorio, detto “procedura Docfa” (Docte per i terreni).

Il programma consiste in più schermate da compilare al computer. A parte l’indicazione dei dati amministrativi (per esempio proprietario, codice fiscale, identificazione catastale della casa), si tratterà essenzialmente di barrare certe caselle e di inserire dei numeri. In tal modo si descriveranno minutamente le caratteristiche dell’immobile (tipo di struttura, dotazione di impianti e servizi, ampiezza in metri quadrati dei locali e degli accessori, come ad esempio balconi e cantine, livello delle finiture eccetera) . Una volta terminata la compilazione il programma calcolerà automaticamente la rendita catastale, attribuendo anche una “categoria” e una “classe” di riferimento.. Tale rendita è considerata “provvisoria”, ma diverrà definitiva se l’agenzia del Territorio non la impugnerà entro un anno. Se l’impugnazione c’è, a essere responsabile della correttezza dei dati inseriti è soprattutto il professionista che li ha certificati.

Se il contribuente, entro 90 giorni dalla richiesta, non invia la denuncia, si può procedere d’ufficio. Gli uffici del Territorio inseriranno loro i dati nel programma e calcoleranno loro la rendita, attribuendo come ovvio il costo di questa operazione al contribuente stesso (oltre ad eventuali interessi di mora, arretrati e sanzioni, varianti queste ultime da 258 a 2.066 euro).

Anche questo avviso dovrà essere notificato al contribuente, informandolo sulla possibilità di presentare ricorso, altrimenti non ha effetti.

Come difendersi

E’ una brutta sorpresa, vedersi aumentate imposte e tasse da pagare su un immobile, perché è stata aumentato il valore base su cui calcolarle, cioè la rendita catastale. Prima di ribellarsi contro la batosta occorre però essere cauti, valutando se esiste la possibilità di averla vinta.

Occorre innanzitutto verificare se è stata chiesta la rettifica delle rendita per opere edili eseguite nell’immobile. Nel caso in cui tali opere siano da considerarsi di manutenzione ordinaria o comunque ad essa assimilabile (per esempio sostituzione dei pavimenti, dei serramenti o dei sanitari con altri di simile tipo), è probabile che l’Agenzia abbia fatto un errore. Gli sbagli sono all’ordine del giorno, anche perché in molti comuni è obbligatorio presentare una dichiarazione di inizio attività per opere di manutenzione straordinaria anche qualora si modifichi l’esterno dell’edificio colorandolo con una pittura diversa oppure si sostituiscano i serramenti con altri di materiale o colore differente. Si tratta i ogni caso di lavori che non modificano il “valore” dell’immobile.

In tal caso è caldamente consigliabile presentare in Catasto un’istanza di rettifica: un semplice foglio di carta, privo di bolli, in cui si spiega la situazione, ai sensi delle norme sull’autotutela del contribuente, allegando i documenti del caso. Gli Uffici hanno la possibilità di “correggersi”, ritirando la richiesta di denuncia. Questa comunicazione è senz’altro utile, ma non sufficiente. Se gli Uffici non rispondono all’istanza, bisogna comunque presentare ricorso.

Viceversa in due casi l’istanza può essere comunque presentata, ma è raramente utile:

a) quando effettivamente bisognava presentare la denuncia di variazione, ma non lo si è fatto, e si vogliono contestare i calcoli fatti dall’Ufficio; .

b) Quando si è presentata la denuncia, ma essa è stata, ingiustamente, impugnata dall’Ufficio;.

Ovviamente è assurdo che il contribuente ricorra contro l’incremento della rendita, se quest’ultimo è stato calcolato, tramite il programma Docfa, da un professionista che lui stesso ha incaricato,..

Il ricorso va presentato presso la Commissione Tributaria provinciale (che ha sede, in genere, nei capoluoghi di provincia), entro e non oltre 60 giorni da quando è stata notificata la nuova rendita o l’impugnazione di quella proposta. Il costo del ricorso è abbastanza basso, ma può crescere molto se ci si vuole fare assistere da un professionista (come capita quasi sempre).

Effetti della nuova rendita

Quando la nuova rendita diviene effettiva? Dipende dal perché è stata cambiata. Se la modifica è dovuta al livellamento dei valori nelle microzone, la nuova rendita scatta dalla data della sua notifica al contribuente. Perciò non ha valore retroattivo.

Viceversa se l’incremento è dovuto a variazioni edilizie, i casi sono due. Se nella notifica è riportata la data del mancato riaccatastamento, la nuova rendita vale dal primo gennaio dell’anno successivo a questa data. Se invece non è riportata la data, vale sempre dal primo gennaio, ma dell’anno successivo alla data della notifica. Meglio fare due esempio. Supponiamo che la notifica parli di lavori ultimati nel corso del 1999 : allora la nuova rendita avrà valore dall’1 gennaio 2000. Di conseguenza il Comune potrà chiedere gli arretrati non riscossi da questa data dell’imposta comunale sugli immobili, più gli interessi e le sanzioni. Lo stesso potrà fare il Fisco, per quanto riguarda gli arretrati Irpef (l’imposta da versare al momento della dichiarazione dei redditi). Invece se la notifica non porta data di fine lavori, e arriva nel corso del 2005, la nuova rendita varrà dal 2006 in poi.

Glossario

Categoria catastale. Suddivisione per categoria del tipo di immobile (per esempio A/2 abitazione signorile, A/7 villino a schiera, C/6 box auto.

Classe catastale. Ulteriore suddivisione della categoria. Per esempio A/3 (abitazione media) di classe 1, oppure di classe 5. Quanto più il numero di classe è alto, tanto più l’immobile è di pregio.

Consistenza catastale. E’ l’ampiezza della singola unità immobiliare. Per abitazioni e uffici è espressa in vani catastali (che sono diversi da quelli “normali”). Per gli altri immobili, in metri quadrati.

Tariffa catastale. E’ una cifra che esprime, in denaro, il valore di un vano di immobile (abitazioni e uffici) o di un metro quadrato (altri immobili).

Rendita catastale. E un valore base per il calcolo di quasi tutti i tributi immobiliari. Si calcola moltiplicando la tariffe catastale per la consistenza.

Valore catastale. Ai fini dell’Ici (imposta comunale degli immobili), corrisponde alla rendita catastale moltiplicata per 100 (abitazioni), per 50 (uffici) o per 34 (negozi).

Microzona. Ripartizione geografica di un comune che identifica una zona in cui gli immobili hanno valori di mercato simili.

Sportello unico dell’edilizia. Ufficio comunale che cura tutti i rapporti fra il privato, l'amministrazione e, ove occorra, le altre amministrazioni tenute a pronunciarsi rispetto a un intervento edilizio per cui è stato chiesto un permesso o una denuncia di inizio attività