Ottava puntata sul ruolo del professionista in condominio per il Resto del Carlino

Responsabilità in condominio rispetto ai morosi

L’amministratore deve riscuotere le quote di spese condominiali e reinvestirle per il funzionamento del condominio

Sovente i condomini sanno pretendere ma si dimenticano di pagare. Possono avere ragione quando lo stabile non funziona a dovere e gli amministratori sprovveduti o imbroglioni calpestano leggi e regolamenti; tuttavia sbagliano strada. perché la via da seguire non è quella di rifiutare i versamenti.

L’amministratore infatti deve far approvare dall’assemblea il consuntivo e il piano di riparto delle spese così come deve far approvare il preventivo e la loro ripartizione. Ciò è la base di tutto e non si vede proprio come dopo tali approvazioni i condomini possano rifiutarsi di pagare.

Il decreto di ingiunzione

L'articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, pone tra le mani dell'amministratore condominiale un'arma abbastanza potente. Afferma infatti che, per la riscossione delle spese in base alla ripartizione decisa in assemblea, egli può"ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione". Il che significa che il giudice, basandosi sulle prove portate dall'amministratore, può ingiungere subito di pagare le spese al condomino; quest'ultimo, se pensa di non dovere nulla, potrà senz'altro far causa al condominio, ma nel frattempo dovrà versare quanto richiesto dal giudice. Se vince la causa avrà indietro quanto ingiustamente pagato, con tanto di interessi.

La procedura del decreto ingiuntivo è molto più rapida ed efficace di quella ordinaria, che prevede spesso un attesa di anni prima di veder riconosciute in giudizio le proprie ragioni. Non solo: l'amministratore che non ha richiesto il decreto ingiuntivo a tempo debito può essere condannato al pagamento dei danni. Non potrà accampare scuse: non è necessario infatti che l'incarico di conferire in giudizio sia approvato in assemblea.

Tempi e modi del giudizio

L'obbligo a pagare decorre dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese. Dalla stessa data (e non, per esempio, da quella di approvazione del bilancio condominiale, che può anche essere antecedente) decorre anche il periodo di prescrizione del debito: cioè i cinque anni di tempo che ha il condominio per ricorrere in giudizio e farsi restituire i soldi. Perché ci sia morosità, )deve esistere anche una lettera di diffida al pagamento. Il regolamento condominiale contrattuale e anche quello"interno o assembleare", cioè approvato a maggioranza in assemblea, possono disporre quanto tempo deve passare prima che un condomino sia giudicato moroso.

Il regolamento contrattuale (cioè accettato da tutti), può fare anche di più: per esempio decidere il tasso degli interessi di mora, anche superiore a quello legale, cioè stabilito dalla legge (cioè al 2,5% fino 31/12/2000, il 3,5% fino 31/12/2001 e il 3% in seguito). Viceversa il regolamento approvato in assemblea non può fare eccezione alla regola dell'interesse legale.

Responsabilità dei condomini

Chi paga, quando un condomino è moroso? )La prima risposta è: il condominio, o meglio ogni singolo condomino. Va infatti premesso che i debiti si hanno quasi sempre con persone estranee al condominio stesso. Per esempio i fornitori del gasolio o del metano, il portiere, l'Inps, il Fisco, una ditta edile. Essi concludono contratti con l'intero condominio, non con i singoli proprietari,. Ed è quindi il condominio a rispondere del debito, salvo poi rivalersi contro il moroso. La spartizione dei debiti, in proporzione ai millesimi condominiali, resta un problema interno, che non riguarda i suoi debitori, che non devono essere costretti a chiedere il denaro a ciascuno degli abitanti dello stabile.

Ma c'è di più: la responsabilità in condominio è, come si dice, "solidale". Cioè ciascuno dei proprietari può essere costretto a pagare quanto dovuto dall'intero condominio. A sua volta il condomino preso di mira, una volta saldato il debito, potrà rivalersi, anche in causa, contro tutti i vicini di casa. Si capisce il perché sia una garanzia avere come debitore un condominio. E si capisce anche il perché essere condomino può rivelarsi un rischio infernale.

La spartizione del debito.

Ecco quindi che i condomini si trovano spesso costretti a "coprire", bene o male, i buchi contabili lasciati dai loro vicini. Ma secondo che principio ciò può avvenire? Il criterio di spartizione cambierà a seconda della spesa dovuta: per esempio quella della tinteggiatura della facciata sarà divisa secondo i millesimi di proprietà, e quella della riparazione delle scale, secondo i millesimi previsti per scale ed ascensore. I millesimi stessi andranno però ricalcolati, escludendo dal conto il moroso. La giurisprudenza più recente aggiunge che la decisione di ripianare così i debiti altrui va presa con una delibera assembleare, che crei una voce nel rendiconto condominiale dichiaratamente "provvisoria", in attesa dello sperato recupero del debito. L'obbligo di sostituirsi al moroso riguarda solo i debiti inesigibili: non è quindi consentito all'amministratore di pretendere denaro per semplici ritardi nel versamento da parte di qualcuno o comunque senza aver richiesto un decreto ingiuntivo per il pagamento. )