Seconda puntata sul ruolo del professionista in condominio per il Resto del Carlino

La revoca dell’amministratore condominiale

L’amministratore può essere revocato dall’assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la nomina; la revoca può avvenire in qualsiasi momento e anche senza motivo alcuno.

L’amministratore può inoltre essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino:

a) quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento, anche se esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato comunicazione all’assemblea dei condomini;

b) se non ha reso conto della sua gestione per due anni;

c) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

L'espressione "fondati sospetti" sembra dimostrare che non si richiede un pregiudizio o un danno provato. Resta comunque difficile definire cosa si intenda con "fondati sospetti di gravi irregolarità", una definizione che potrebbe pur sempre avere un'interpretazione via via più estensiva nel tempo, tenuto conto del consolidarsi della figura professionale dell'amministratore e dell'incremento dei suoi obblighi normativi e fiscali. Tuttavia il concetto di gravi irregolarità sembra connesso con quello di dolo o colpa grave, per esempio quando vi siano forti indizi che l'amministratore stia agendo deliberatamente e con intenzionalità per il soddisfacimento di interessi propri. E quasi tutte le decisioni giurisprudenziali sembrano per ora marciare in questa direzione, dando un'interpretazione restrittiva all'articolo 1129 (per esempio, Tribunale di Napoli, 13 dicembre 1994, n. 3482), legata a un danno immediato o perlomeno un pericolo di danno per il condominio.

Durata dell’incarico e amministratore decaduto

L’amministratore rimane in carica un anno, ma non decade automaticamente: continua nella pienezza delle sue funzioni fino a quando verrà scelto legalmente un successore.

Può capitare però, che il rinnovo del mandato ad amministrare non sia messo all’ordine del giorno dell’assemblea annuale (o di una straordinaria). Oppure che non si riesca a raggiungere la maggioranza necessaria. Cosa accade allora? Se l’amministratore non è né confermato, né sostituito, resta in carica. Tuttavia la proroga del suo mandato dovrebbe riguardare la gestione ordinaria, cioè l’amministrazione delle spese correnti. Se al contrario sono in previsione importanti decisioni, come ad esempio un grosso progetto di ristrutturazione, o una complessa causa legale in cui lui assumerebbe la rappresentanza del condominio, è un altro paio di maniche. L’amministratore non riconfermato avrebbe il dovere deontologico di pretendere dai condomini una decisione definitiva sul suo incarico, oppure la nomina di un sostituto. Se non lo fa, non è una persona seria. Le norme però non lo costringono, perché la proroga del mandato può essere considerata decisa anche quando è “tacita”, cioè quando i condomini continuano a rivolgersi abitualmente al professionista come amministratore a tutti gli effetti. Tant’è vero che la Cassazione ha respinto le proteste di chi vorrebbe legalmente (e non solo deontologicamente) impedire all’amministratore pro-tempore la gestione straordinaria.

L’essere in proroga, comunque, non toglie all’amministratore alcuna responsabilità. Per esempio la Cassazione (sentenza n. 3588/1993) ha chiarito che è costretto a risarcire i condomini degli interessi legali richiesti dall’Inps sui mancati versamenti di contributi al portiere.

Secondo la Cassazione perfino l’amministratore nominato illegittimamente resta in carica fino alla sua sostituzione.

Esclusione della proroga

Se non si riescono a raggiungere le maggioranze necessarie per la nomina di un nuovo amministratore, vi è un modo per evitare la proroga di quello vecchio: una delibera, in cui si decide di revocargli l’incarico e con la fissazione di un termine per la consegna degli atti e dei documenti di gestione. Per adottarla, basta il quorum previsto per la normale amministrazione (in seconda convocazione dell’assemblea, la maggioranza degli intervenuti e perlomeno un terzo dei millesimi). Non occorre che la revoca sia motivata (Cassazione, sentenza 1445/1993).

Se la sostituzione del vecchio amministratore resta un problema, perché non vi sono abbastanza condomini che partecipano alle assemblee o perché i contrasti infuriano, anche un solo condomino potrà chiedere al giudice di nominare lui il professionista.

Crediti dell'amministratore decaduto

Capita che l'amministratore termini anzitempo il suo mandato per dimissioni o revoca. E capita anche che si trovi a lamentare dei crediti verso il condominio, per soldi anticipati di tasca sua o (peggio), prelevati dal bilancio di altri condomini. Premesso il fatto che il professionista si è comportato in modo improvvido, resta da chiedersi: come potrà riavere indietro il suo denaro?

Per rispondere, bisogna anzitutto chiedersi: "E' stato, o non è stato, approvato il rendiconto annuo? Senza questa approvazione, infatti, l'amministratore non potrà nemmeno ricorrere in giudizio per chiedere quanto anticipato…Se il vecchio amministratore è ancora in carica pro-tempore dovrà convocare l'assemblea di approvazione. Se non riesce a convocarla (per mancanza del numero legale) o il rendiconto non viene approvato, ha una sola strada possibile: rivolgersi all'autorità giudiziaria perché approvi lei, invece dell'assemblea, il rendiconto stesso.

Altri problemi sorgono poi. Chi occorre citare in giudizio? Chi non ha pagato? Il condominio in completo? La risposta è: il nuovo amministratore, se esiste. I condomini morosi, se invece non viene nominato, in questo caso sulla base del rendiconto preventivo di gestione che lo autorizzava a chiedere le rate delle spese.

Onorario dell'amministratore pro-tempore

Un amministratore decaduto dall’incarico ha, secondo noi, certi doveri. Innanzitutto quantificare l’ammontare del suo onorario per il periodo di interregno, tra a sua e la prossima gestione. Altrimenti può essere messa in discussione ogni somma pretesa, anche se calcolata in percentuale al vecchio onorario e in ragione del numero dei mesi di attività prestata. Nel corso dell’assemblea in cui si decide la sua sostituzione, l’amministratore dovrebbe presentare poi il rendiconto di bilancio del periodo in cui è stato provvisoriamente in carica, per la relativa approvazione. Meglio ancora, dovrebbe anche portare la lista dettagliata delle spese in arrivo, già previste ma non ancora fatturate dai fornitori. Deve inoltre far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione che detiene (Cassazione n. 10467/1992).