I costi fiscali e notarili dell’acquisto di una casa

Quando si stipula un rogito di acquisto di una casa l’Erario batte cassa e non si tratta di richieste moderate. Non solo: dal momento che ogni compravendita immobiliare prevede il coinvolgimento di un notaio, c’è da mettere in conto anche il suo onorario. Infine c’è da aggiungere l’onorario dell’agenzia immobiliare, quasi sempre spartito a metà tra venditore e acquirente.

La possibilità di risparmiare su questi tre costi dipende innanzitutto da una condizione base: se si è nelle condizioni o meno di comprare l’immobile come “prima casa”.

Infatti le prime case sono agevolate in caso di acquisto, sia che si tratti di immobili vecchi (Imposta di registro al 3% del valore catastale e ipotecarie e catastali a 336 euro fisse), sia che si tratti di immobili appena costruiti e venduti dall’impresa (Iva al 4% e 504 euro fissi di altri tributi). Le stesse condizioni valgono per le eventuali pertinenze (un box, per esempio).

Viceversa, se si compra un’abitazione diversa dalla prima casa occorre versare tributi molto più consistenti (il 10% del valore, con in più 168 euro per gli immobili nuovi).

Chi vende	Iva	Registro	ipotecaria e catastale	Altri oneri burocratici e fiscali**	Valore imponibile
Acquisto da parte di privato con requisiti prima casa*
Privato	no	3%	336 €	400-500 €	Valore catastale
Impresa non costruttrice; impresa costruttrice o ristrutturatrice dopo 4 anni dall’ultimazione	no	3%	336 €	400-600 €	Valore catastale
Impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dall’ultimazione	4%	168 €	336 €	400-600 €	Valore di cessione
Acquisto da parte di privato senza requisiti prima casa
Privato	no	7%	3%	400-500 €	Valore catastale
Impresa non costruttrice; impresa costruttrice o ristrutturatrice dopo 4 anni dall’ultimazione	no	7%	3%	400-600 €	Valore catastale
Impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dall’ultimazione (fabbricato non di lusso)	10%	168 €	336 €	400-600 €	Valore di cessione
Impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dall’ultimazione (fabbricato di lusso)	20%	168 €	336 €	400-600 €	Valore di cessione
*Tra i requisiti vi è quello che l’abitazione non sia classificata come “di lusso” ** Esclusi gli onorari notarili

Case “usate” e case appena costruite

A parità perfetta di condizioni, comprare un’abitazione nuova ha costi fiscali più elevati. Per due motivi. Il primo l’abbiamo gia anticipato: per le prime case c’è da scontare un 1% di più di imposte, a titolo di Iva e 168 euro aggiuntive di imposta di registro. Ma il secondo motivo è assai più importante. Infatti conta anche qual è il valore è tassabile.

In sostanza chi compra un’abitazione che non sia stata appena costruita, non importa da chi (privato o società) e non importa a che uso (prima, seconda casa, immobile per investimento da affittare), gode della possibilità di non essere tassato sul prezzo reale di compravendita, ma su un valore fittizio, quelle “catastale”. Lo stesso vale per tutti gli immobili che sono pertinenza dell’abitazione stessa (il caso più comune è quello dei box).

Con valore catastale si intende una certa cifra, espressa in euro, che si ottiene moltiplicando per 110 (prima casa) oppure per 120 (altre abitazioni), la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Per intenderci, la rendita catastale è il valore che ogni anno si denuncia nella dichiarazione dei redditi, salvo che l’abitazione sia affittata ad altri. Il valore catastale è, per le abitazioni, di gran lunga inferiore a quello di mercato: per esempio se una casa vale 300.000 euro, in media il valore catastale è di un terzo (100.000 euro).

Il sistema del prezzo valore, purtroppo, non è ammesso però quando l’abitazione, appena edificata, è acquistata dall’impresa costruttrice o da un promotore immobiliare: allora per legge si è tassati in case al valore reale di compravendita. Ciò fa schizzare immediatamente in alto i tributi. A meno che si denunci un prezzo sottostimato, con il rischio comunque di salate sanzioni fiscali e l’ulteriore rischio di non poter fare fino in fondo valere i propri dirittoi verso l’impresa, in caso di gravi difetti costruttivi. .

Detrazione fiscale sulle provvigioni del mediatore. Fino a un limite di 1.000 euro di spesa, è possibile detrarre il 19% delle spese affrontate per l’onorario del mediatore. Sono avvantaggiati sia il venditore che l’acquirente, ma solo se quest’ultimo destina il proprio immobile ad abitazione principale: non basta quindi che l’acquisto sia fatto con le agevolazioni “prima casa”, occorre anche abitare stabilmente l’abitazione. Sono automaticamente esclusi sia i venditori che gli acquirenti di altri immobili. L’agevolazione si gode con dichiarazione dei redditi che si compilerà l’anno successivo all’acquisto (Rigo E17 del modello 730/2008 o rigo RP17 del Modello Unico/2008). Poiché mille euro di provvigione del mediatore sono poche, ciò significa che si godrà quasi sempre di uno sconto fiscale di 190 euro (il 19% di 1.000).

Lo sconto sulle tariffe notarili

Dal 2006 un provvedimento inserito nella Finanziaria ha disposto la riduzione del 30% delle tariffe notarili sui rogiti per l’acquisto della prima casa. I notai hanno dichiarato che applicheranno tale riduzione non solo sulla parte in percentuale al valore dell’immobile della tariffa, ma su tutto l’onorario stesso. In realtà è poco probabile che i consumatori si accorgeranno di tale agevolazione, dal momento che l’onorario stesso è calcolato sul valore reale di compravendita (e non su quello catastale). Ciò significa che, venuto a galla nei rogiti il valore reale, e finito il tempo in cui se ne dichiarava uno molto minore, è probabile che i notai incassino di più di prima (e non di meno).

Condizioni per le agevolazioni sull’acquisto prima casa

Eccole, in sintesi

Tipo di immobile. Deve essere adibito ad abitazione, anche se accatastato in modo diverso (circolare n. 38/2005 delle Entrate). Non godono delle agevolazioni le abitazioni “di lusso” ai sensi del Decreto ministeriale lavori pubblici 2 agosto 1969. Si tratta di quelle davvero di grande pregio, come ad esempio gli appartamenti di più di 240 metri quadrati, o anche “solo” di oltre 160 mq, ma con varie altre caratteristiche (terrazzi di oltre 160 mq, doppi ascensore eccetera).

Chi acquista. L’acquisto può avvenire in proprietà, in comproprietà, in comunione, in nuda proprietà, in usufrutto e in uso. Se due persone acquistano un immobile in comproprietà e la prima non ha i requisiti prima casa, la seconda potrà godere comunque delle agevolazioni, per la sua quota di comproprietà (salvo che siano coniugi in comunione di beni). L'acquisto è possibile anche in favore del figlio minorenne, benché i genitori possiedano già un immobile (Cassazione, n. 10196/1999)...

Residenza. La casa deve essere situata nel comune “in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano”. La dichiarazione di voler stabilire la residenza deve obbligatoriamente essere inserita nel rogito di acquisto. Resta possibile integrare, con un con atto notarile successivo, le dichiarazioni erroneamente omesse nell'atto di acquisto (circolare Entrate n. 38/2005).

Altri immobili nel comune. Nell’atto d’acquisto occorre dichiarare di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

Duplicazione degli sconti. Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni prima casa.

Rivendita. L’immobile non può essere rivenduto o donato prima di cinque anni dalla data d’acquisto. In caso comunque di rivendita, oltre alle imposte in misura intera e alle soprattasse, è dovuta anche l’imposta sul capita gain conseguito, a meno che l’immobile sia stato destinato per la maggior parte del tempo ad abitazione principale.

Duplicazione e rivendita: un’eccezione alla regola. Resta possibile godere dei benefici prima casa più volte o vendere la prima casa entro cinque anni dall'acquisto. purché entro un anno dalla vendita del precedente immobile se ne compri un altro, da utilizzare come abitazione principale.

Costruzione di prima casa. Le stesse agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, alle stesse condizioni, valgono anche sull’applicazione dell’Iva nei contratti di appalto per la sua costruzione o comunque per l’acquisto di materiali e manufatti finiti effettuato dall’impresa edificatrice per costruirla. Va precisato che la casa deve sorgere su un area di proprietà della persona che richiede le agevolazioni. Nessuno sconto fiscale esiste, invece, per l’acquisto del terreno su cui la prima casa sorgerà.

Situazioni di confine

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, nel corso degli anni, alcune situazioni dibbie. Ecco le principali:

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: I CASI DUBBI Importante: nei casi dubbi, l’acquisto gode delle agevolazioni solo se ricorrono tutti gli altri requisiti necessari
Dubbio	Si gode delle agevolazioni?
Requisito dell’acquisto di un’abitazione
Acquisto di un immobile in via di costruzione (Iva al 4%)	SI ^(1)
Acquisto di immobile non classificato in Catasto come abitazione, ma destinato nei fatti ad esserlo	SI ^(2)
Acquisto come prima casa di immobile rurale (o di porzione di esso) idoneo ad abitazione non classificato al Catasto urbano, purché non costituisca pertinenza di un terreno agricolo	SI ^(2)
(1) Purchè i lavori siano terminati entro il termine di tre anni, che è quello di decadenza per l’accertamento dei requisiti da parte dell’Ufficio del registro. (2) Resta comunque l’obbligo di chiedere il corretto accatastamento
Agevolazioni fiscali già godute
Acquisto di un immobile come prima casa e rivendita, dopo poco tempo, dell’attuale prima casa	NO
Acquisto a favore del figlio minorenne da parte di genitori che possiedono già una prima casa	SI
Agevolazione goduta su due immobili, acquistati contemporaneamente per unificarli in uno solo	SI ^(1)
Ampliamento di un immobile acquistato come prima casa, inglobandone successivamente un altro	SI ^(1) (2)
Riscatto del diritto di superficie di una abitazione acquistata come prima casa	NO
Acquisto dell’usufrutto da parte di nudo proprietario che aveva goduto delle agevolazioni prima casa sullo stesso immobile	SI
Acquisto della nuda proprietà da parte di usufruttuario che aveva goduto delle agevolazioni prima casa sullo stesso immobile	SI
Acquisto di ulteriore quota sull’immobile da parte di comproprietario che aveva goduto delle agevolazioni prima casa sullo stesso immobile	SI
Acquisto di un immobile destinato a prima casa, dopo che si è destinato a prima casa un immobile ereditato	SI ^(3)
(1) Purché l’immobile risultante non sia un’abitazione di lusso. (2) La risoluzione Entrate n. 25/2005 prevede però che i locali inglobati non debbano avere ampiezza tale da poter configurare un’abitazione autonoma (circostanza non citata dalla circolare n. 38/2005). (3) No se si è dovuta versare anche l’imposta di registro (estranei a rapporti di parentela con valore dei beni trasferiti superiore a euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90, se il beneficiario è un portatore di handicap).
Residenza
Mancata residenza nel comune da parte di cittadino italiano emigrato all'estero e di personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile	SI
Acquisto come prima casa da parte di persona che continua ad abitare altrove nel comune, in locazione o comodato	SI
Acquisto come prima casa di alloggio locato ad altri, e residenza in altro comune	SI ^(1)
Acquisto come prima casa di alloggio in via di ristrutturazione, e residenza in altro comune	SI ^(1))
Mancata residenza nel comune entro 18 mesi per cause di forza maggiore (impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato)	SI^(2))
(1) Occorre stabilirsi nel comune al momento della liberazione dell’alloggio o della fine lavori (non prorogata senza motivi). Da quella data l’Ufficio ha tre anni di tempo per rilevare la decadenza dei benefici. (2) Risoluzione n. 140/2008
Possesso di altro alloggio nel comune
Possesso di altro alloggio nel comune, ma solo come comproprietario o nudo proprietario	SI ^(1)
Possesso di altro alloggio nel comune, ma solo come usufruttuario	NO
Possesso di altro alloggio nel comune, classificato in Catasto come ufficio, anche se effettivamente utilizzato ad abitazione	NO ^(2)
Possesso di altro alloggio nel comune, classificato in Catasto come abitazione, anche se effettivamente utilizzato ad ufficio	SI ^(2)
(1) Purché la comproprietà o la nuda proprietà non sia stata acquistata godendo delle agevolazioni prima casa. (2) Interpretazione circolare Entrate n. 38/05, che capovolge precedenti interpretazioni. Resta comunque l’obbligo di chiedere il corretto accatastamento.
Pertinenze
Acquisto di un terreno pertinenza della prima casa autonomamente censito in catasto	NO
Acquisto di una pertinenza contemporaneo a quello della prima casa	SI ^(1)
Acquisto di una pertinenza successivo a quello della prima casa	SI ^(1) ^(3)
Acquisto di una pertinenza successivo a quello di un’abitazione donata o ereditata	SI ^(1) (2) ^(4)
Acquisto di una seconda pertinenza con la stessa categoria catastale	NO ^(5)
(1) Purchè si tratti di una sola pertinenza per ciascuna di queste categorie: C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). (2) Interpretazione circolare Entrate n. 38/05, che capovolge precedenti interpretazioni (3) La circolare Entrate n. 38/05 sembra renderlo comunque possibile, mentre precedenti circolari (n.19/2001) escludevano l’acquisto successivo con atto soggetto a Iva. (4) Purchè l’abitazione avuta in dono o ereditata sia stata adibita a prima casa godendo dei benefici fiscali previsti dall’art. 69, legge n. 342/2000 (imposte ipotecarie e catastali in misura fissa). (5) Tuttavia, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di 168 euro ciascuna (Risoluzione n. 139/2007)
Rivendita entro 5 anni
Rivendita entro cinque anni della sola nuda proprietà di un alloggio acquistato per intero come prima casa	NO ^(1)
Rivendita entro cinque anni del solo usufrutto di un alloggio acquistato per intero come prima casa	NO ^(1)
Rivendita entro cinque anni della prima casa e acquisto di un terreno su cui costruire una prima casa	NO ^(2)
(1)Risoluzione n. 213/2007. Tuttavia il capital gain non è tassato se il contribuente ha destinato l’alloggio ad abitazione principale. (2) A meno che, entro un anno dalla vendita, il contribuente non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato "non di lusso" da adibire ad abitazione principale.

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

In coop è meglio

Tradizionalmente le imposte per l’acquisto di un’abitazione in cooperative sono più ridotte, con trattamenti diversificati per le coop a proprietà divisa e per quelle (rare) a proprietà indivisa.

A cambiare non solo le aliquote dei tributi: infatti essi sono identici a quelli previste per le abitazioni costruite da un’impresa. E cioè:

- l’Iva agevolata al 4% per gli alloggi adibiti a “prima casa”, con gli stessi requisiti di legge;

- l’Iva al 10% per le altre abitazioni.

Tuttavia vi è un’agevolazione in più, riservata ai soci che destinano la prima casa ad abitazione principale: la possibilità che sia ridotta la base imponibile . Essa è infatti

- ridotta del 30% se l’immobile sorge sul suolo di proprietà delle cooperativa;

- ridotta del 50% se l’immobile sorge sul suolo che è di proprietà altrui (in genere del Comune o di altro ente pubblico). Cioè se l’acquisto è gravato da “diritto di superficie”per un certo periodo (in genere 90 anni), trascorso il quale l’immobile dovrebbe ritornare di proprietà dell’ente pubblico che ha concesso il terreno.

Attenzione però: questa riduzione si applica per intero solo se il prezzo di vendita è pari o inferiore a quello stabilito, in apposite tabelle, per l’edilizia residenziale pubblica (un tempo era il CER, il Comitato per l’edilizia residenziale ad occuparsene, ora questa competenza è passata alle Regioni).

Viceversa, per la parte eccedente, la riduzione dell’imponibile non si applica.

La riduzione della base imponibile non è influenzata dalla fruizione o meno di contributi dello Stato e degli Enti pubblici territoriali (articolo 3, commi 2 e 3, decreto legge n. 90/90).

Esempio di alloggio costruito su area di proprietà della coop:

costo dell'alloggio, 150.000 euro;

costo stabilito dal Cer, 100.000 euro;

la riduzione della base imponibile si applica solo sull'importo di 100.000, mentre sui restanti 50. 000 non ci sarà alcuna riduzione (100. 000 x 70% = 70.000; 70. 000 + 50.000 = 130. 000 = base imponibile ai fini Iva).

Esempio di alloggio costruito su area di proprietà altrui:

La base imponibile è costituita dal 50 per cento del costo degli alloggi per la parte non eccedente il costo stabilito dal Cer. Non opera la riduzione per la parte eccedente il costo Cer. Esempio:

costo dell'alloggio, 150.000 euro;

costo stabilito dal Cer, 100. 000 euro;

anche in questo caso la riduzione si applica solo sull'importo di 100.000 euro e non sui restanti 50. 000 (100. 000 x 50% = 50.000; 50.000 + 50.000 = 110. 000 = base imponibile ai fini Iva).

Coop a proprietà indivisa

Per le assegnazioni in godimento di abitazioni a favore di soci di cooperative a proprietà indivisa, invece, il momento in cui l'operazione assume rilevanza agli effetti dell'Iva, coincide, secondo le regole generali, con quello del pagamento dei canoni periodici di godimento.

Anche sui corrispettivi periodicamente versati dai soci si applicano le percentuali di riduzione del 30 e del 50%

Ai sensi dell'articolo 19 del Dpr n. 633/72, a decorrere dal 1° gennaio 1990, è detraibile l'Iva afferente gli acquisti di beni e servizi effettuati dalle cooperative a proprietà indivisa per le effettuazioni delle operazioni rese ai soci assegnatari in relazione all'uso dell'immobile (articolo 3, comma 5, decreto legge n. 90/90).

Gli onorari notarili

Quando un’immobile cambia di proprietario, per compravendita, donazione o successione, o quando su di esso sorge un diritto cosiddetto “reale” (usufrutto, uso, nuda proprietà, enfiteusi, servitù), entra i campo il notaio. La sua presenza nella stipulazione dei relativi atti non è evitabile in Italia, salvo in casi particolarissimi (sentenze di attribuzione da parte del giudice in certe cause,, aste giudiziarie). Viene quindi da chiedersi è possibile risparmiare sugli onorari?

Vi è sostanzialmente un solo caso in cui uno sconto è previsto per legge: la riduzione del 30% delle tariffe quando si acquista un’abitazione usata, su cui funziona il sistema di denuncia sia del valore catastale che di quello reale di compravendita. In questa circostanza la riduzione dell’onorario è stabilita dalle norme, ma non guasta un controllo: secondo le indicazioni date dall’Ordine notarile, andrebbe applicata su tutto l’’onorario, e non solo sulla parte della tariffa che è proporzionale al valore dell’immobile. Ma il singolo notaio ha il potere di non “obbedire” a questo che è solo un consiglio dell’Ordine, e quindi farsi pagare di più. Insomma, chiedere chiarimenti non guasta.

E negli altri casi? Le tariffe notarili sono davvero fisse e immutabili? Molti ritengono di sì, perché sono stabilite per legge, attraverso decreto ministeriale (l’ultimo è il Decreto del Ministero della Giustizia 27 novembre 2001). In realtà, basta fare un controllo: le tariffe medie applicate sono ben più elevate di quelle minime stabilite per decreto. Questo perché includono dsia una quota di consulenza (a onorario libero), sia la possibilità di triplicare la tariffa stessa per particolari difficoltà della pratica. Così i distretti notarili si sono dati da fare a stabilire (in genere provincia per provincia) dei propri tariffari, che sono più elevati in media al Nord rispetto al Sud Italia, e che hanno però solo un valore indicativo. Infine il decreto Bersani ha abrogato i tariffari professionali ed è ancora in corso il dibattito se tale abolizione si applichi o meno ai notai.

Insomma, siamo in mezzo al guado. L’unica cosa certa è che, un tempo un po’ di nascosto, oggi con maggiore chiarezza e domani probabilmente in modo trasparente va affermandosi il principio di concorrenza: il notaio diviene un professionista come un altro che presenta un preventivo per la sua opera al cliente ed è scelto o scartato anche in funzione dei prezzi che fa (oltre alla cura e alla professionalità del suo operato).

Quindi il consiglio è: consultare più notai e chiedere quanto si fanno pagare per l’atto. Fare inoltre particolarmente attenzione quando si compra una casa con mutuo: qui il differenziale tra notai “cari” e “meno cari” cresce molto, perché le attuali tariffe permettono di gonfiare o sgonfiare i preventivi. Del resto, non solo quando si parla di notai ma anche quando sono in campo geometri, ingegneri e architetti, la tariffa può essere sempre interpretata opportunamente.

Infine può essere utile dare un’occhiata sui siti dei consigli notarili di Bergamo (www.notaibergamo.it) o di Como e di Lecco (www.notaicomolecco.it) in cui si danno indicazione di massima sul costo degli singoli atti a seconda del loro tipo e valore.

Un’ultima indicazione. I consigli notarili di alcune province (sempre Bergamo, Como, Lecco, ma anche Milano, Mantova e Bologna, a quanto ci risulta) stanno approvando o hanno approvato convenzioni con le maggiori banche del loro territorio riguardanti i casi di portabilità del mutuo (trasferimento da una banca all’altra che offre migliori condizioni), che facilitano non solo le pratiche ma abbattono gli onorari.