Incontri da
non perdere
L’assemblea regna sovrana
Come si convoca e qual è
l’iter per approvare le decisioni
Si apre la
stagione delle assemblee condominiali annuali, che si tengono
in genere tra giugno e settembre di ogni anno. All’ordine del giorno perlomeno
tre punti: l’approvazione del rendiconto consuntivo (detto volgarmente
“bilancio”) del condominio, quella del rendiconto preventivo
e la nomina dell’amministratore. L’anno di bilancio condominiale non coincide infatti quasi mai con quello solare: assomiglia molto di
più a quello scolastico.
E’ una buona occasione per parlare di quello che è l’organo principe
del condominio: l’assemblea. Quest’ultima si può
confrontare al Parlamento che, nel rispetto della costituzione (il regolamento
condominiale contrattuale), emana le leggi che valgono internamente al
condominio.
L’amministratore
condominiale, a sua volta, non è che un esecutore dei suoi ordini, o comunque delle prescrizioni del regolamento condominiale,
anche se è vero che gode di una certa autonomia nel risolvere da solo le
questioni urgenti o i piccoli problemi di manutenzione ordinaria e ha la
responsabilità della tutela delle cose comuni e della riscossione delle spese.
Assemblee:
quante. Il fatto che vada tenuta almeno
un’assemblea annuale (detta “ordinaria”) non significa
che non sia possibile, o addirittura consigliabile, tenerle altre, quando occorra decidere
in merito a questioni importanti (il caso classico è quello di importanti
lavori di manutenzione). Non vi sono limiti massimi al numero di assemblee straordinarie possibili, né agli argomenti che
vi si trattano. L’amministratore che affermi che è
impossibile discutere della sua conferma o del voto di bilancio prima che lui
convochi l’assemblea ordinaria o è poco informato o mente.
L’assemblea
straordinaria può essere proposta anche da almeno due condomini che possiedano almeno 1/6 dei millesimi, che indicheranno anche
l’ordine del giorno. Se l’amministratore respinge la richiesta o non vi
aderisce entro dieci giorni i proponenti possono
senz’altro convocarla. Basta invece l’iniziativa d un
solo condomino nei casi in cui l’amministratore manchi o sia impossibilitato ad
esercitare il suo ruolo (per esempio, perché è gravemente ammalato). Attenzione: le assemblee straordinarie hanno un costo aggiuntivo:
un gettone di presenza per l’amministratore (che andrebbe però stabilito per
contratto di nomina), l’affitto dell’eventuale sala, gli avvisi di
convocazione.
Prima e seconda convocazione. Per
la validità dell’assemblea in prima convocazione occorre che al momento
dell’apertura dell’assemblea siano presenti di persona
o per delega 2/3 del valore dell’edificio e 2/3 dei partecipanti al condominio.
Qualora
tale quorum non sia raggiunto, l’assemblea deve essere rinviata alla seconda
convocazione, per la validità della quale è necessario
che i presenti siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del
valore dell’edificio.
Fin
qui la teoria: nella pratica quasi sempre la prima
convocazione è solo formale, mentre tutti sanno che l’unica assemblea a cui
occorre essere presenti è quella di seconda convocazione in cui, per molte
decisioni, sono sufficienti maggioranze minori. Questa prassi, confermata dal
fatto che in molti avvisi la data e l’ora della prima convocazione è riportata
in caratteri minuscoli, e quella di seconda in caratteri grandi, è di dubbia legittimità.
Ma tant’è: se fosse
altrimenti, in molti condomini non si riuscirebbe a decidere.
Chi partecipa. Oltre ai pieni proprietari
hanno diritto di essere presenti usufruttuari e nudi proprietari. I
secondi hanno diritto di voto (al posto degli usufruttuari) sulle opere di
manutenzione straordinaria, che sono a loro carico. I caso
di comproprietà sullo stesso appartamento, vota uno solo: se non c’è accordo è
il presidente dell’assemblea che estrae a sorte il nome di chi voterà: non
conta chi ha una maggiore quota di partecipazione alla proprietà dell’unità
immobiliare.
La
partecipazione degli inquilini in locazione è prevista dall’articolo 10 della
legge dell’equo canone (ancora in vigore) per le decisioni che riguardano i
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, con diritto di voto, e
per le discussioni relative alla modificazione degli
altri servizi comuni, per esempio l’abolizione della portineria, ma solo con
diritto di parola.. Tuttavia un contratto di locazione può prevedere eccezioni
a queste regole. L’eventuale convocazione degli inquilini è un obbligo del
proprietario e non dell’amministratore: l’assemblea resta comunque
valida.
Resta possibile richiedere che l’amministratore non sia
presente, a meno che sia egli stesso un condomino (per esempio, se si discute
sulla revoca del suo mandato).
Avviso. L’avviso deve
contenere:il luogo, la data e l’ora dell’assemblea di
prima convocazione;l’ordine del giorno; tutti gli allegati necessari ai
condomini di farsi un idea sul contenuti dell’ordine del giorno (per esempio il
rendiconto consuntivo e preventivo proposto).
E’ necessario che comprenda anche il
luogo, la data e l’ora dell’assemblea di seconda convocazione e una sezione (da
non ritagliare) dedicata alle deleghe di un condomino ad essere sostituito da
altra persona.
La comunicazione ideale è per
raccomandata con ricevuta di ritorno. Concessa anche la
raccomandata a mano, con controfirma in portineria. Sconsigliabile
l’avviso sulle scale o quello telefonico (per quanto la Cassazione li abbia
giudicati mezzi validi, se si dimostra che siano sufficienti per informare in
tempo i condomini).
Deleghe. Solo un
regolamento condominiale (basta quello approvato a maggioranza) può porre
limiti al numero delle deleghe per persona e a chi può essere delegato. Altrimenti non ve ne sono: delegato può essere anche un
estraneo al condominio o l’amministratore. Tuttavia i giudici hanno posto in
dubbio che l’amministratore voti, anche come delegato, sulla propria nomina e
riconferma e sull’approvazione del rendiconto, rifacendosi alle norme sulle società.
E’
bene che la delega sia scritta. Quella verbale è ammessa, ma in tal caso sarà
bene che il presidente dell’assemblea faccia una telefonata, per avere
riconferma.
La
delega è una piena sostituzione di persona: i limiti o le istruzioni scritte
che circoscrivano i poteri del delegato contano solo nei rapporti interni tra
lui e il delegante, per chiedere eventuali danni, ma non possono essere fatti
valere per impugnare una decisione presa dall’assemblea.
Ordine del giorno.
In assemblea si possono approvare solo gli argomenti presenti nell’ordine del
giorno, che è parte integrante dell’avviso di convocazione. Ogni condomino ha infatti il diritto di sapere su che cosa dovrà discutere,
anche per potersi preparare in modo adeguato, e decidere se può delegare
qualcun altro o deve essere presente di persona. Il voto su un argomento non
contemplato comporta l’annullabilità della relativa delibera. Pertanto la voce
“varie ed eventuali” non ha valore. Vanno posti come primi
punti i più importanti, che sono quelli a cui dedicare più tempo. In
caso contrario il presidente ha la facoltà di proporre che l’ordine di
trattazione degli argomenti da affrontare sia variato
E’ un sistema per evitare lo stratagemma di certi amministratori che vogliono
far approvare a tarda ora e per sfinimento le decisioni che davvero contano,
puntando sul fatto che i condomini sono sfiancati da liti su questioni
secondarie.
Maggioranze. Si vota a
favore o contro. L’astensione vale come voto contro. Il calcolo delle
maggioranze è doppio. Ogni decisione deve essere
sostenuta da un certo numero di condomini che possiedano un certo numero di
millesimi. Per esempio l’approvazione del rendiconto prevede il sì della
maggioranza degli intervenuti che possieda almeno un
terzo dei millesimi di proprietà. Viceversa una delibera su manutenzioni che
comportano un forte esborso di denaro, vuole l’assenso della maggioranza dei
partecipanti che rappresenti almeno metà dei
millesimi. Infine per un’opera non necessaria che rende però migliori o più
comode le parti comuni, è preteso l’accordo della maggioranza di tutti i
condomini, che possiedano perlomeno i 2/3 dei
millesimi di proprietà (vedi tabella). Ai soli fini del calcolo delle teste
(numero dei condomini), conta la persona proprietaria, non il numero di appartamenti che possiede. Pertanto un abitante nel
palazzo che possieda cinque unità immobiliari vale
come uno che possieda solo un box.
Verbale. Il verbale è
l’unico documento scritto che attesti cos’è accaduto in assemblea. Per quanto gli errori contenuti possano essere provati con
qualsiasi mezzo, farlo può essere molto difficile. Pertanto è necessario
che non solo sia redatto nel corso dell’assemblea (deve farlo chi è nominato
segretario), ma soprattutto che sia riletto ad alta voce alla fine, nonché controfirmato, perlomeno dal presidente. Va rifiutato
il cattivo vezzo di permettere che la versione definitiva sia conosciuta, anche
dai partecipanti, solo al momento in cui lo riceveranno per lettera.
Copia
del verbale va inviata dall’amministratore a i
condomini, (meglio anche quelli presenti in assemblea), in genere via posta o
con deposito in portineria e firma di coloro che lo ritirano. Così si porta e a
loro conoscenza le deliberazioni dell’assemblea e gli obblighi che ne derivano.
E, soprattutto, si dà modo agli assenti e ai
dissenzienti di impugnare le delibere, entro trenta giorni.
Nullità e annullabilità delle delibere. Con recenti e
univoche sentenze la Cassazione, capovolgendo i suoi precedenti orientamenti,
ha reso annullabili e non più nulle la grandissima parte delle delibere assunte
irregolarmente. La distinzione è importantissima. Una delibera nulla è come se
non fosse mai stata presa, anche se non è stata impugnata. Una delibera
annullabile diviene invece pienamente valida se non è impugnata entro 30
giorni. L’impugnazione deve avvenire in giudizio (non basta una protesta
verbale e neanche una raccomandata).
Sono ancora
considerate nulle quelle delibere che:
Le prime
potrebbero essere ricondotte da due tipi:
Sono invece,
annullabili tutto il resto delle delibere (cioè quasi
tutte). Quindi quelle prese in assemblee
illegittimamente convocate e con maggioranze insufficienti, oppure che
riguardano argomenti non compresi nell’ordine del giorno.
Assemblea i numeri di
legge
|
Ricevimento dell’avviso di convocazione |
5 |
Almeno 5 giorni prima dell’assemblea (decorrenti dal giorno dopo
il ricevimento) |
|
Seconda convocazione: |
10 |
Né nello stesso giorno, né oltre 10 giorni dalla prima convocazione |
|
Numero di deleghe a persona |
- |
Illimitato, tranne che il regolamento contrattuale stabilisca altrimenti |
|
Validità della prima convocazione |
2/3 |
Presenti (per persona o per delega) 2/3
dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore in millesimi dell’edificio. |
|
Validità della seconda convocazione |
1/3 |
Presenti (per persona o per delega) 1/3
dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore in millesimi dell’edificio. |
|
Assemblea straordinaria indetta dai condomini |
2 |
Almeno 2 condomini che possiedano almeno 1/6 dei millesimi (dopo 10 giorni
da quando la richiesta è respinta o ignorata dall’amministratore) |
|
Oggetto della delibera |
Prima
convocazione (necessaria la
presenza di 2/3 dei condomini con 2/3 dei millesimi) |
Seconda
convocazione (necessaria la presenza di 1/3 dei condomini con 1/3 dei
millesimi) |
||
|
|
Condomini |
Valore |
Condomini |
Valore |
|
Amministratore |
|
|
|
|
|
- nomina, revoca e riconferma |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
compenso |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Eliminazione barriere architettoniche) (art. 2
legge 9/1/89 n. 13) |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/3 |
|
Impianto di riscaldamento trasformazione per
contenimento energetico ( legge 10/91)* |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Innovazioni - per il
miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle
cose comuni (art. 1120 c.c.) con interventi che producano un cambiamento
della destinazione originaria** |
1/2 + 1 cond. |
almeno 2/3 |
1/2 + 1 cond. |
almeno 2/3 |
|
- che possono creare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino
il decoro architettonico che rendano alcune parti dell'edificio inservibili
all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.) |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i cond. |
100% |
|
Interventi di recupero ai sensi dell’art. 15, legge 179/92 |
1/2 + 1 cond. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 cond. |
almeno 1/2 |
|
Installazione di antenne
paraboliche satellitari, legge 66/2001 art.2-bis |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/3 |
|
Liti attive o passive - relative a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.) |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Portierato - mutamento d'uso dei locali***(p. es. affitti ad altri) |
1/2 + 1 condomini. |
almeno 2/3 |
1/2 + 1 condomini. |
almeno 2/3 |
|
- soppressione del servizio e sostituzione
con citofono |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/3 |
|
soppressione del servizio
che comporti modifiche regolamento assembleare o condominiale **** |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Preventivi spese - per le spese ordinarie annuali |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv |
almeno 1/3 |
|
- per riparazioni straordinarie di
notevole entità |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Realizzazione di parcheggi da destinare a
pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122),
senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle
parti comuni, anche a un solo condomino** |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Realizzazione di parcheggi con alterazione
del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni,
anche a un solo condomino** |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i condòmini |
100% |
|
Regolamento - approvazione (art. 1138 c.c.) |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
- modifiche che implichino variazioni nei
diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre
dei condòmini sulle parti di proprietà
esclusiva |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i cond. |
100% |
|
Rendiconto annuale |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/3 |
|
Ricostruzione dell'edificio - per perimento
inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.) |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
- per perimento
totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.) |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i condòmini |
100% |
|
Riparazioni straordinarie di notevole
entità (art. 1136 c.c. 4° comma) |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Ripartizione
delle spese di riscaldamento tra i condomini del l’impianto di contabilizzazione del calore ( legge 10/91, art. 26, c.
4)* |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/3 |
|
Scioglimento del condominio - quando per
rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello
stato attuale dell'edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e
dipendenze. (art. 62 att. c.c.) |
1/2 + 1 cond. |
almeno 2/3 |
1/2 + 1 cond. |
almeno 2/3 |
|
- quando l'edificio può suddividersi in
parti che abbiano le caratteristiche di edifici
autonomi (art. 61 att. c.c.) |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
|
Costituzione di una servitù a carico di
tutto il condominio |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i cond. |
100% |
|
Sopraelevazione pregiudizievole
per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una
notevole diminuzione di aria o di luce ai piani
sottostanti (art. 1127 c.c) |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i cond. |
100% |
|
Tabelle millesimali - modifica |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i cond. |
100% |
|
Vendita o cessione - di beni comuni |
Tutti i cond. |
100% |
Tutti i cond. |
100% |
|
Tutte le altre delibere che non
richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/2 |
1/2 + 1 interv. |
almeno 1/3 |
*è una tesi
prevalente ma la giurisprudenza in materia non è ancora ben definita. Per
alcuni sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote
** se
l’innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino
può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito
*** Per le
locazioni ultranovennali occorre, comunque,
l’unanimità.
****
secondo la Cassazione (sentenza n. 5083/93) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in
prima e seconda convocazione
Il mandato all’amministratore:
la sua missione
prevede un quorum “pesante”
L’amministratore deve essere nominato
dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di
quattro. Perciò la nomina
dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se
inserita nel rogito, è nulla.* A causa della delicatezza del mandato
conferito, la legge prescrive la maggioranza assembleare
degli intervenuti e di almeno metà dei millesimi. Se non si riescono a raggiungere
in assemblea le maggioranze necessarie per la nomina o per il rinnovo dell’incarico resta possibile che anche un solo condomino si
rivolga al giudici, perché nomini lui un amministratore.
Lo stesso quorum è necessario anche per la
riconferma e per la revoca prima della fine del mandato. La revoca può avvenire
in qualsiasi momento e anche senza “giusta causa”, cioè
senza motivazioni di sorta. E’ probabile che debba essere messo in conto un
risarcimento. Infatti, l'articolo 1725, primo comma.,
del codice civile stabilisce che "la revoca del mandato oneroso, conferito
per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a
risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento
dell'affare, salvo che ricorra la giusta causa”.
La revoca dell’amministratore può avvenire, anche
su richiesta al giudice di un solo proprietario dello
stabile, in tre circostanze stabilite dal codice civile (articolo 1129). E cioè, quando, essendo stato destinatario di una citazione o
di un provvedimento, anche al di fuori delle sue attribuzioni, non ne abbia
dato comunicazione all’assemblea dei condomini. Quando non ha
reso conto della sua gestione per due anni. Quando,
infine, vi sono “fondati sospetti di gravi irregolarità”. I giudici si sono
sbizzarriti nell’interpretare quest’ultima
espressione. Va per la maggiore la tesi che debbano
esistere forti indizi (anche se non prove vere e proprie), che l'amministratore
stia agendo deliberatamente per il soddisfacimento di interessi propri o che
abbia compiuto gravi trascuratezze. Deve esistere un danno immediato o
perlomeno un pericolo di danno per il condominio.
Cosa accade quando l’amministratore scappa con la
cassa, o incamera denaro che avrebbe dovuto devolvere
ai fornitori? Il condominio dovrà reintegrare tutto quanto dovuto a terzi,
pagando due volte. La denuncia penale resta necessaria, soprattutto se il
professionista non ha versato i contributi del portiere (non si applicano, secondo interpretazioni, le durissime sanzioni previste
dall’Inps). Tuttavia
recuperare i soldi sarà un’impresa, anche se l’amministratore è stato condannato
alla restituzione e ai danni. Probabilmente avrà fatto in modo di intestare ad
altri il suo patrimonio. Purtroppo la"fuga” è un ottimo affare, perché le condanne
penali sono troppo lievi perché l’amministratore si faccia anche un solo giorno
di prigione, se non è recidivo. Morale: meglio prevenire i
guai, prima che succedano…